Đấu trường bất động sản "tầm trung"

Nội dung nổi bật:

- Điểm chung tại đại hội cổ đông (ĐHCĐ) 2015 của các công ty bất động sản (BĐS) theo đuổi dòng sản phẩm trung bình khá, đang niêm yết trên HOSE là đặt trọng tâm vào phát triển quỹ đất mới.

- Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long nhận định có được đất đẹp là một chuyện nhưng tạo nên sản phẩm phù hợp và tính thanh khoản cho dự án mới là vấn đề khiến DN phải "đứng ngồi không yên".

---

Hối hả lập quỹ đất

Điểm chung tại đại hội cổ đông (ĐHCĐ) 2015 của các công ty bất động sản (BĐS) theo đuổi dòng sản phẩm trung bình khá, đang niêm yết trên HOSE là đặt trọng tâm vào phát triển quỹ đất mới. Sở hữu quỹ đất sạch 567ha tại các tỉnh miền Đông Nam Bộ nhưng Công ty CP Đầu tư Nam Long (MCK: NLG) vẫn không phủ nhận tầm quan trọng của công tác thu thập thêm phần tài sản cố định này.

"Doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất sạch, vị trí đẹp, sẵn sàng cho việc đầu tư sẽ nắm được thị trường trong 3 năm tiếp theo", ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long khẳng định.

Ông Lý Điền Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Khang Điền (KDH), cho biết định hướng của Khang Điền trong năm 2015 là mở rộng thêm quỹ đất bên cạnh "tài sản hiện hữu" 100ha đất sạch ở khu vực Q.2, Q.9. Tháng 2/2015, Khang Điền tăng vốn điều lệ từ 750 tỷ đồng lên 1.260 tỷ thông qua việc phát hành cổ phiếu cho cổ đông chiến lược và phát hành ESOP cho cán bộ - công nhân viên.

Đây là đợt tăng vốn thứ hai được doanh nghiệp (DN) tiến hành trong vòng chưa đầy một năm. Mục đích của các đợt phát hành này là thu hút vốn, phục vụ phát triển quỹ đất mới (đầu tư 5 dự án mới với tổng diện tích khoảng 32ha) cũng như cơ cấu các khoản nợ vay, nhằm giảm thiểu chi phí tài chính, tối đa hóa lợi nhuận.

Năm 2014, Khang Điền có doanh thu 621 tỷ đồng, tăng 508,6 tỷ đồng so với 2013 (tăng tương ứng 452% so với 2013). Ngoài ra, lợi nhuận sau thuế (LNST) thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 226,7 tỷ đồng, tăng 182% so với năm trước. Hơn nữa, năm qua, tổng tài sản (TTS) đã tăng 79%, đạt 3.121 tỷ đồng so với năm ngoái, phần lớn do Công ty mua thêm dự án.

Xác định đây là nhiệm vụ chiến lược, Ban lãnh đạo Khang Điền cho biết, kế hoạch trong năm 2015 là đầu tư thêm 130ha đất, chủ yếu ở khu vực gần đường vành đai trong, thuộc Q.2, Q.9, nâng tổng quỹ đất lên 200ha, nhằm chuẩn bị cho những năm tiếp theo, cụ thể là giai đoạn 2016 - 2019.

Không riêng hai trường hợp trên, tại ĐHCĐ của Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) diễn ra hồi tháng 4 vừa qua, ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, Phó tổng giám đốc, cho biết, năm 2014, Thuduc House đã tăng vốn đầu tư vào Công ty Phước Long (chủ đầu tư dự án Phước Long Spring Town, Q.9), nâng tỷ lệ sở hữu lên 61,94%.

Việc chuyển Công ty Phước Long thành công ty con đã góp phần làm tăng TTS của Thuduc House và dự trữ cho kế hoạch phát triển trong tương lai khi thị trường bước vào chu kỳ hồi phục. Đến cuối năm 2014, TTS của ThuducHouse tăng thêm 7,9%, đạt 2.439 tỷ đồng.

Được biết, ngoài ngành dệt may, Phước Long đang sở hữu một quỹ đất sạch giá rẻ ở trung tâm Q.9, gần 8,5ha. Trong kế hoạch tìm kiếm quỹ đất, song song với phương thức mua cổ phần, liên kết đầu tư, Thuduc House cũng nhắm đến việc chuyển đổi đất nhà xưởng sang đất dịch vụ để khai thác.

Do hầu hết các DN BĐS chạy đua với mục tiêu tìm kiếm quỹ đất mới nên thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) đang xảy ra tình trạng cầu vượt cung, cạnh tranh khốc liệt như chia sẻ của ông Nguyễn Xuân Quang là "khi mình tìm được đất đẹp thì đối thủ nhảy vào thông qua lợi thế về đòn bẩy tài chính".

Tuy nhiên, theo ông Quang, ôm đất nhiều cũng là một rủi ro, nếu DN không vận hành được thì chi phí vốn sẽ ăn mòn lợi nhuận, cho nên, sân chơi này chỉ dành cho những công ty chuyên nghiệp về quản lý dòng tiền.

"Đất đẹp" không bằng "nhà đẹp"

Khá nhiều nhà phát triển BĐS đồng tình với nhận định của Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long là có được đất đẹp là một chuyện nhưng tạo nên sản phẩm phù hợp và tính thanh khoản cho dự án mới là vấn đề khiến DN phải "đứng ngồi không yên".

Tại sao cùng nằm ở những vị trí đắc địa ở Q.2 nhưng có dự án được khách hàng chờ đợi nhưng cũng không ít dự án "bán kèm mồi" nhưng tính thanh khoản vẫn không được cải thiện?

Liên quan đến vấn đề này, ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, từng nhận xét về Khang Điền: Ngay khu Đông TP.HCM, dù hàng loạt dự án mọc lên nhưng năm vừa qua, sản phẩm của Khang Điền vẫn tạo ra cú hích đáng kể cho thị trường, do họ đã đưa ra phân khúc nhà ở và mức giá phù hợp với nhu cầu thị trường.

Sau hơn 3 năm không tham gia bán lẻ, năm 2014, dòng sản phẩm Mega (dòng sản phẩm nhà liền kề có sân vườn) đã đánh dấu sự trở lại của Khang Điền trên thị trường BĐS TP.HCM. Theo đó, Công ty đã triển khai thành công 3 dự án: Mega Ruby, Mega Residence và Mega Sapphire.

Điển hình, giữa năm 2014, chỉ trong vòng 4 tháng, kể từ thời điểm mở bán, Khang Điền đã bán gần hết 160 căn Mega Residence. Năm 2014, DN này cũng đã xây xong 500 căn nhà, số lượng lớn nhất trong 10 năm qua.

Lãnh đạo Khang Điền cho biết sẽ vẫn tập trung phát triển dòng biệt thự mang nét đặc trưng, nhà phố liên kế vườn diện tích trung bình. Nếu năm 2013 - 2014, Công ty phát triển dòng sản phẩm có giá từ 1,99 tỷ đồng/căn, thì năm 2015, Khang Điền đa dạng hóa sản phẩm với mức giá trung bình khá, từ 2,5 tỷ đồng và dòng cao cấp từ 9 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng cho biết, tính đến cuối năm 2014, Công ty còn tồn kho khoảng 66 căn hộ từ 2 dự án chung cư tại TP.HCM, chủ yếu là sản phẩm có diện tích lớn.

Ban lãnh đạo Công ty nhận định, năm 2015 có sự cạnh tranh rất lớn trong phân khúc nhà ở trung bình (đây vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường) nên sẽ tập trung tiêu thụ các dự án còn tồn kho, hạn chế nguồn cung mới và chỉ đẩy mạnh phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường như đất nền, chung cư phân khúc bình dân để đẩy nhanh tốc độ bán hàng.

Trên cơ sở này, Thuduc House dự kiến triển khai dòng sản phẩm chiến lược S-Home (chung cư TDH - Phước Long và chung cư TDH Bình Chiểu (lô 1, lô H) với giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Riêng với Nam Long, bên cạnh dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền mang thương hiệu EHome (phục vụ cho các hộ gia đình có thu nhập 500 - 1.000 USD/tháng), vốn đóng góp đáng kể vào cơ cấu doanh thu của công ty giai đoạn 2012 - 2014 (lần lượt chiếm tỷ lệ 24% - 41% và 84%), ông Nguyễn Xuân Quang tiết lộ, trong số 2.600 căn hộ tung ra thị trường năm nay sẽ được phân bổ đều cho cả EHome và Flora Anh Đào (hộ gia đình có thu nhập từ 1.000 - 1.500 USD/tháng).

Song song đó sẽ là dòng sản phẩm nhà phố Nam Long Home (thu nhập từ 1.500 USD/tháng trở lên). Tuy vậy, tất cả 3 phân khúc này đều thuộc dòng nhà ở vừa túi tiền của công ty.

>>Bất động sản nhà ở: Thị trường đang ở đâu?

Theo Hải Âu