Các doanh nghiệp FDI đang đầu tư vào "ngôi sao đang lên" bất động sản công nghiệp như thế nào?

Căng thẳng Trung – Mỹ đang ngày càng leo thang, khi tuần trước tổng thống Donald Trump viết trên Twitter "trong lúc đàm phán, Mỹ sẽ bắt đầu áp thuế bổ sung 10% đối với với 300 tỷ USD hàng hóa và các sản phẩm từ Trung Quốc vào đất nước chúng ta từ ngày 1/9. Điều này không bao gồm 250 tỷ USD hàng Trung Quốc đã chịu mức thuế 25%". Đáp trả, Chính phủ Trung Quốc yêu cầu nhiều doanh nghiệp này tạm ngưng xuất khẩu nhiều nông sản của Mỹ.

Sau động thái mới nhất của cả hai, dường như các doanh nghiệp sản xuất lớn thế giới đang đặt nhà máy tại Trung Quốc không còn kiên nhẫn, liên tục có nhiều "ông lớn" tiết lộ là sẽ chuyển cơ sở sản xuất ra khỏi quốc gia này, đến nhiều vùng lân cận, như Việt Nam. Thông tin mới nhất, hai hãng công nghệ lớn của Nhật và thế giới là Sharp cùng Kyocera thông báo là họ sắp chuyển nhà máy cung cấp trang thiết bị điện tử cho thị trường Mỹ sang Việt Nam.

Tuy nhiên, theo nhận định của ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc JLL Việt Nam thì: "Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung không phải là nguyên nhân duy nhất cho sự phát triển mạnh mẽ của Việt Nam trong lĩnh vực công nghiệp. Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Liên minh châu Âu (EVFTA) cho thấy, Việt Nam luôn nỗ lực hội nhập quốc tế, điều này đem lại nhiều cơ hội khi hàng rào thuế quan giảm và tạo thêm động lực để Việt Nam tái lập môi trường kinh doanh".

Ngoài ra, ông Stephen còn cho biết thêm, nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất công nghiệp lên một mặt bằng giá mới. Vào quý/II/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước.

3 hình thức thâm nhập thị trường tiêu biểu của các doanh nghiệp FDI

Tất nhiên, trước đà tăng trưởng triển vọng của bất động sản công nghiệp, các doanh nghiệp FDI không thể ngó lơ. JLL quan sát thấy có sự tăng trưởng ở số lượng nhà các đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam và họ thường thâm nhập theo 3 cách sau.

Hình thức đầu tiên là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam, khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê.

Các nhà đầu tư còn có thể mua tài sản trực tiếp từ Chính phủ Việt Nam, ví dụ như tập đoàn Amata Corporation - nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan, mua đất từ Chính phủ vào năm 1994 và thành lập nên khu công nghiệp Amata - rộng 342ha, tọa lạc tại Biên Hòa - Đồng Nai.

Hình thức thứ hai là thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ đất lớn và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

Ví dụ: vào năm 1996, với sự hỗ trợ từ phía Chính phủ hai nước, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập, để thực hiện dự án khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP). VSIP hiện đã và đang phát triển tổng cộng 09 dự án trên khắp cả nước, với tổng quỹ đất hơn 8.600ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỉ USD.

Gần đây nhất vào tháng 5/2018, công ty phát triển công nghiệp BW Industrial đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp. Theo thông cáo báo chí, BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200ha đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD.

Hình thức thâm nhập thứ 3 là thu hồi đất trực tiếp hoặc bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định.

Quý cuối năm 2018 đã ghi nhận một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1 - Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever (Unilever Vietnam). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Việt Nam cần hoàn thiện hơn nữa cơ sở hạ tầng ở các khu công nghiệp

Lý thuyết là thế, tuy nhiên theo JLL mọi chuyện không hề dễ dàng cho các nhà đầu tư nước ngoài khi muốn đến thâm nhập thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy không phải là một vấn đề dễ, bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi, mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương cũng như có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy.

Nhà đầu tư phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp, trong khi đó nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư. Do thị trường bất động sản nói chung và bất động sản khu công nghiệp Việt Nam nói riêng còn thiếu minh bạch, nên các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên, vì mọi thông tin về công ty như thông tin tài chính - pháp lý đều được công khai minh bạch.

Một vài thách thức quan trọng khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho cơ sở hạ tầng tại Việt Nam khá cao khi so sánh với các nước khác.

JLL ghi nhận nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam bị trì hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn gặp trở ngại. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực.

Ông Stephen nhấn mạnh: "Để thu hút vốn đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính hơn nữa. Ngoài ra, Việt Nam cũng cần quan tâm hơn đến việc phát triển nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề cao và khuyến khích các doanh nghiệp đổi mới công nghệ".

Quỳnh Như