Bị coi là loại hình đầu cơ và đang mất thanh khoản mạnh, đất nền hiện nay có đáng mua? Chuyên gia BĐS chỉ ra "bức tranh 5 năm"

“Thời gian gần đây, đất nền đang là phân khúc bị mất thanh khoản khá mạnh, dù giảm giá vẫn rất kén người mua. Vậy theo chuyên gia, thời điểm này xuống tiền mua đất nền có mạo hiểm hay không?”, một khán giả đặt câu hỏi tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn.

Trong phần trình bày trước đó, Phó Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cũng nêu mối quan ngại của nhiều người rằng đất nền là loại hình mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng Batdongsan.com.vn không nhận định dựa trên những yếu tố chủ quan, mà dựa vào dữ liệu lớn về mức độ quan tâm của thị trường.

Đất nền vẫn thu hút lượng quan tâm lớn, nhưng rất nhạy cảm trước tình hình kinh tế chung

Theo khảo sát hành vi người tiêu dùng 6 tháng đầu năm 2023 của Batdongsan.com.vn, trong 3 lý do chính để mua bất động sản (BĐS), mục đích đầu tư chiếm tới 59%. Lý do xếp thứ 2 là cần thêm không gian cho gia đình/bản thân (48%), và thứ 3 là mua để sống gần các tiện ích như trường học, cơ quan hơn (20%).

“Đối với lý do mua để đầu tư, 46% số người được hỏi chọn mua đất nền. Với 2 lý do còn lại, tỷ lệ này lần lượt là 32% và 31%. Như vậy, ở mọi lý do, có tới 1/3 đến 1/2 đối tượng tham gia khảo sát cho biết họ sẽ đầu tư vào đất nền. Chúng ta có rất nhiều lo ngại, nhưng thực tế cho thấy đất nền có vẻ vẫn là loại hình được mọi người quan tâm và sẵn sàng đầu tư”, ông Quốc Anh đánh giá.

Để minh chứng thêm cho luận điểm này, ông Quốc Anh chỉ ra rằng theo dữ liệu 9 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn, đất nền chiếm tới 28% trong tỷ trọng mức độ quan tâm đến các loại hình BĐS, đứng thứ hai chỉ sau chung cư (30%).

Tuy nhiên, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn thừa nhận “đất nền về cơ bản vẫn là loại hình thiên nhiều về đầu cơ”. Do đó, loại BĐS này rất nhạy cảm với những thông tin thị trường và biến động của tình hình kinh tế vĩ mô. So với mức đỉnh vào quý 1/2022, sự suy giảm mức độ quan tâm đến đất nền đã lên tới khoảng 60-70%.

Xét về lượng giao dịch, khảo sát quý 3/2023 cho thấy 42% số môi giới bị giảm mạnh (hơn 50%), 36% bị giảm từ 10% đến 50% và 19% cho biết lượng giao dịch của họ ổn định. Ba lý do phổ biến nhất khiến khách hàng quan ngại giao dịch đất nền là:

- Chờ đợi yếu tố pháp lý (Luật Đất đai, thuế, BĐS mới…) – chiếm 26,5%

- Giá đất nền quá cao để mua – chiếm 25,6%

- Không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình này – chiếm 24,8%.

Bức tranh 5 năm

Bất chấp những số liệu không mấy lạc quan hiện nay, ông Quốc Anh vẫn chỉ ra tín hiệu tích cực là so với quý 1/2023, tỷ lệ môi giới đất nền bị giảm mạnh lượng giao dịch đang có xu hướng giảm dần, cho thấy tốc độ giảm có xu hướng chậm lại.

Thêm vào đó, chỉ số giá – một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn đến thị trường đất nền - cũng có dấu hiệu tích cực. Thay vì quan sát trong 1-2 năm, Batdongsan.com.vn đưa ra biểu đồ theo dõi trong khoảng thời gian từ tận quý 1/2018 đến quý 3/2023, tức là theo chu kỳ 5 năm.

“Nếu xét như vậy, giá đất nền trên cả nước nhìn chung đã tăng 39%. Miền Bắc có xu hướng đi lên bền vững, tăng khoảng 54%. Còn miền Nam tăng 71% nhưng đang có xu hướng đi xuống. Nhìn vào đây ta thấy đất nền vẫn đem lại tỷ suất lợi nhuận tương đối tốt so với các loại hình BĐS khác trên thị trường”, ông Quốc Anh nêu quan điểm.

Sau hàng loạt phân tích kỹ lưỡng, ông Quốc Anh nhận định với tình hình hiện nay thì chưa phải thời điểm phù hợp để các nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính xuống tiền mua đất nền.

“Nhưng với các nhà đầu tư lớn có dòng tiền khỏe hơn và kế hoạch tài chính dài hơi, thực tế cho thấy từ giai đoạn quý 3/2023 họ đã đi tìm kiếm và xem xét đầu tư đất nền khá nhiều rồi.

Quan trọng nhất, chúng ta hãy nghĩ đến bài toán đầu tư đất nền trong khoảng thời gian đủ dài là 5 năm thì mới có kỳ vọng phù hợp, tránh tình trạng mua tháng này nhưng 3-6 tháng sau đã kỳ vọng giá tăng lên. Tôi nghĩ hiện nay không phải thời điểm phù hợp cho kỳ vọng đó nữa.

Tóm lại đất nền là loại hình thu hút sự quan tâm lớn, mọi người vẫn tìm kiếm nhiều. Vấn đề bây giờ là thời điểm, giá, pháp lý để thị trường khởi sắc hơn”, ông Quốc Anh phát biểu.

Minh Anh