“Bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái”
Khác với giai đoạn trước, đến cuối quý III/2023, thị trường không còn ghi nhận các sản phẩm bất động sản chào bán mới bị cắt giảm giá sâu, thậm chí giá bán sơ cấp đã bắt đầu tăng nhẹ 2 - 5%. Có thể nói thị trường đã chạm đáy và hoàn toàn có thể dự báo thị trường sẽ dần hồi phục.
Từ đầu năm tới nay, Chính phủ, bộ ngành và các địa phương liên tục có những động thái mạnh tay nhằm kích thích kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.
Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), tiêu điểm là việc NHNN hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp tính từ tháng 3/2023, đưa mức lãi suất tái chiết khấu về 3,5%, lãi suất tái cấp vốn về 4,5%.
Lãi suất huy động hạ nhiệt sâu kéo theo lãi suất cho vay đang tiệm cận về mức đầu năm 2022. Lãi suất ưu đãi sản xuất kinh doanh đang được các ngân hàng chào với mức trung bình 6,5 - 7,5%/năm. Nhiều ngân hàng chào các khoản vay mới mua bất động sản trong thời gian ưu đãi 7,5 - 8,5%, lãi suất thả nổi trung bình 11 - 12%.
Ngân sách phê duyệt cho các hạng mục đầu tư công 2023 lên đến mức 700.000 tỷ đồng. Lần đầu tiên sau ba quý, giải ngân vốn đầu tư công được khoảng 363.310 tỷ đồng, đạt 51,38% kế hoạch. Chính phủ tập trung mạnh mẽ cho đầu tư công, kỳ vọng sẽ mở ra những cơ hội thúc đẩy kinh tế sớm phục hồi.
Thông tư 06 về việc cho vay để trả trước hạn khoản vay cũ tại ngân hàng khác được ban hành. Sau nhiều lần hiệu chỉnh, đến nay Thông tư 06 cũng có những giá trị nhất định giúp gỡ khó cho cả doanh nghiệp và người dân trong việc tiếp cận vốn vay.
Đến cuối tháng 9/2023, cạnh tranh về lãi suất cho vay kỳ hạn ngắn (6 tháng đến 1 năm) giữa các ngân hàng đang khá quyết liệt. Đơn cử như mức chào cho vay thấp nhất cho kỳ hạn 6 tháng là 5,6% tại Vietinbank, 6% tại BIDV, 6,9% tại Vietcombank.
Nghị định 10 được ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đề cập đến nội dung condotel, officetel có thể được cấp sổ đỏ, qua đó kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý nhiều năm của loại hình này.
Gần đây, NHNN liên tục hút tiền về thông qua kênh phát hành tín phiếu với giá trị gần 90.000 tỷ đồng tính đến ngày 28/9/2023. Mục đích là giảm áp lực cho tỷ giá, không gây gián đoạn thanh khoản cho toàn bộ nền kinh tế, đảm bảo lãi suất thực của nền kinh tế tiếp tục xu hướng giảm.
Tuy nhiên, theo DXS - FERI, 9 tháng đầu năm 2023, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ giảm sâu về mức trung bình trên dưới 20%. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt trong việc thúc đẩy thị trường phục hồi. Tình hình kinh tế trong nước và thế giới có tác động không thuận lợi cho thị trường bất động sản, niềm tin thị trường chưa được khôi phục hoàn toàn.
Du vậy, nhìn chung thị trường vẫn có những điểm sáng như lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất kể từ 2020, kéo theo lãi suất chào cho các khoản vay mới cũng đang được điều chỉnh giảm về mức tương đương đầu năm 2022. Và dù tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước khủng hoảng (trung bình khoảng trên dưới 20% toàn thị trường), nhưng tỷ lệ hấp thụ của năm 2023 đã tăng dần theo quý: quý 2 tăng hơn quý 1, quý 3 tăng hơn quý 2, và nếu đà tăng tỷ lệ hấp thụ như thế này duy trì ổn định thì kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ từ từ ấm dần lên trong giai đoạn sắp tới.
TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), nhận định bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy.
Khác với giai đoạn trước, đến cuối quý III/2023, thị trường không còn ghi nhận các sản phẩm bất động sản chào bán mới bị cắt giảm giá sâu, thậm chí giá bán sơ cấp đã bắt đầu tăng nhẹ 2 - 5%. Có thể nói thị trường đã chạm đáy và hoàn toàn có thể dự báo thị trường sẽ dần hồi phục.
PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) khẳng định, thị trường bất động sản hiện nay đang ở thời điểm “lên chưa lên mà xuống cũng không xuống”, nhưng cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức. Trong đó, cơ hội lớn nhất là Việt Nam đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, cùng với đó, mối quan hệ Việt - Mỹ đã được nâng cấp.
Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, thị trường bất động sản không thể khó khăn hơn nữa mà chỉ tốt lên, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào tháng 11 tới đây, khi các luật quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua.
