Bất chấp cảnh báo bội thực nguồn cung, nhiều chủ đầu tư vẫn rót tiền làm condotel

Theo phân tích từ Công ty DKRA, nguồn hàng mới chào bán liên tục trong thời gian qua đang khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình condotel đứng trước thực trạng cung vượt cầu. Xét cả 6 tháng đầu năm, lượng condotel tiêu thụ cũng chỉ đạt 382 căn trên tổng số 2.782 căn chào bán, đạt 13%. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường còn lại ước khoảng 5.062 căn, trong đó Đà Nẵng còn 3.080 căn, Nha Trang còn 1.337 căn.

Tại Đà Nẵng, Nha Trang, khu vực Cam Ranh (Khánh Hòa)... hàng chục dự án condotel đang hối hả xây dựng. Hầu như dự án ven biển, ven sông nào ở những địa phương này cũng có condotel. Trong đó, Nha Trang hiện như đại công trường, hàng chục sàn giao dịch bất động sản đang ra sức mời nhà đầu tư mua condotel với nhiều mức chia sẻ lợi nhuận hấp dẫn... Tại Nha Trang, theo Sở Xây dựng Khánh Hòa, đã có khoảng 20 dự án với hơn 10.000 condotel, khoảng 1.000 căn đã đi vào hoạt động.

Qua khảo sát, các dự án nhà cao tầng có condotel đang xây dựng ồ ạt khắp Đà Nẵng. Phát triển “nóng” nhất là vệt đất ven biển từ quận Sơn Trà đến Ngũ Hành Sơn, hàng chục dự án cao tầng có condotel mọc lên. Điển hình như một số dự án có số lượng căn hộ khách sạn hơn 1.000 căn condotel ở ba tầng tháp cao 25 tầng của dự án Furama Đà Nẵng đang xây dựng. Hay như Kim Long Nam Group cũng vừa khởi công xây dựng block condotel đầu tiên trong tổ hợp gồm 5 block với hơn 600 căn condotel.

Sau thời gian nhiều dự án ngừng triển khai, trên địa bàn Đà Nẵng gần đây xuất hiện “làn sóng” đầu tư mới thông qua thay đổi chủ đầu tư và lập tức thay đổi quy hoạch bằng việc bổ sung thêm hàng trăm căn hộ khách sạn vào dự án vừa được mua lại.

Chẳng hạn, UBND TP. Đà Nẵng vừa đồng ý thông qua phương án điều chỉnh quy hoạch kiến trúc dự án Golden Square được tập đoàn Anphanam mua lại từ chủ đầu tư cũ là Công ty Đông Á. Theo đó, điều chỉnh quy mô Khu phức hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Golden Square từ khối chung cư 36 tầng sang căn hộ khách sạn (condotel) với 416 căn và tăng thêm 2 tầng kỹ thuật thang máy.

TP. Đà Nẵng cũng thống nhất điều chỉnh quy hoạch dự án khu đô thị công nghệ FPT, trong đó có cho phép khu vực ven sông phía Nam đường Vành đai phía Nam được bố trí 2 vệt condotel với tổng diện tích gần 16.000m2. Ngoài ra, phương án kiến trúc condotel tại lô CT1, CT2 thuộc dự án Times Square, P. Phước Mỹ với 2 tòa tháp cao 50 tầng nổi và 5 tầng đã được thành phố chấp thuận cho phép triển khai.

Trước đó, tại cuộc họp quy hoạch tháng 5/2017, Đà Nẵng đã chấp thuận đầu tư 3 dự án condotel khác trên địa bàn thành phố, tập trung chủ yếu ven biển.

Các dự án ven sông Hàn trước đây xây dựng khách sạn, căn hộ cao cấp nay cũng thêm hình thức condotel. Ngay đầu cầu Thuận Phước là hai tòa tháp cao 27 tầng, trong đó có 24 tầng với hàng nghìn căn hộ để bán. Ngay trung tâm thành phố cũng có nhiều dự án rao bán condotel.

DKRA cho hay phân khúc đang chiếm lượng tồn kho lớn nhất là loại hình condotel. Nguồn cung loại hình này cũng chiếm đến 56%, trong khi phòng khách sạn, resort chỉ chiếm 44% trong tổng nguồn cung. Thực trạng khó khăn này có thể sẽ kéo dài đến cuối năm, khi sức mua chưa có dấu hiệu cải thiện, còn nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao.

“Sau hai năm sôi động với cung và cầu mạnh thì thì bất động sản nghỉ dưỡng từ giữa 2017 có dấu hiệu giảm nhiệt do nguồn cung dồi dào, dẫn đến sự cạnh tranh mạnh mẽ. Một lý do quan trọng khác là thị trường nghỉ dưỡng hiện nay đang cần sự kiểm chứng thực tế từ các chương trình cam kết lợi nhuận mà đa số các dự án áp dụng. Có một số dự án xuất hiện những trục trặc trong việc thực hiện cam kết cũng như vấn đề về pháp lý nên khách hàng bắt đầu có sự nghi ngại sau thời gian đầu hào hứng”, đại diện công ty này cho hay.

Ngoài ra, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản nhà ở cao cấp thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư đã được cảnh báo nhiều lần. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến hết năm 2016, tổng nguồn cung condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn condotel được chào bán.

HoREA nhận định, trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017.

Một báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, dự kiến hai tháng cuối năm 2017, sẽ có thêm khoảng 1.350 căn từ 5 dự án; nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo là 9.000 căn, tương ứng có khoảng 19.600 phòng khách sạn từ 3-5 sao được đưa ra thị trường.

Bà Dương Thùy Dung, trưởng phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển của CBRE, cho rằng các địa phương có thế mạnh về du lịch biển đã mang lại một thị trường "vàng" cho phân khúc condotel tuy còn nhiều vấn đề mang tính pháp lý cần được xem xét. Hầu hết loại hình sản phẩm này phụ thuộc rất lớn vào từng thời điểm du lịch, chứ không phải lúc nào cũng hoạt động tốt như các cam kết đề ra. Trong thời gian tới, các địa phương như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang... sẽ phải cạnh tranh nhau rất gay gắt để dành thị phần vì nguồn cung các nơi này đang vượt cầu.

"Cạnh tranh thắng hay thua ở phân khúc condotel chính là cam kết lợi nhuận từ các chủ đầu tư đưa ra để thu hút khách hàng. Trong 2 năm trước, một số dự án condotel mới có mặt trên thị trường cam kết chỉ 6-8% lợi nhuận/năm. Tuy nhiên, việc bùng nổ nguồn cung đã buộc các chủ đầu tư nâng mức cam kết này lên từ 10-15%, và nay có dự án đưa ra mức lợi nhuận đến 35%. Trong khi đó, chi phí hoạt động của một dự án condotel đã chiếm đến hơn 60% tổng doanh thu, nếu chủ đầu tư nào không tính toán kỹ lưỡng rất dễ phá vỡ các cam kết với khách hàng", một chủ đầu tư có dự án condotel tại Đà Nẵng, nói.

Theo Nam Phong