'Vỡ mộng' làm giàu khi đầu tư bất động sản cho thuê - Bài 1: Đầu tư nhà cho thuê 'vỡ mộng'
Những năm 2013 tới năm 2017, nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM đổ xô đi mua căn hộ chung cư để cho thuê kiếm lời hàng tháng. Xu hướng này lên ngôi mạnh mẽ khi số liệu từ các chủ đầu tư cho thấy mỗi dự án luôn có tỷ lệ trên 30% khách hàng mua để cho thuê.
Năm 2018, anh Nguyễn Long ngụ Bà Rịa – Vũng Tàu mua 2 căn hộ chung cư tại một dự án mang tên HLPA tại quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) TP.HCM với giá mỗi căn 2,1 tỷ đồng để cho thuê. Anh kể, trước đó anh đã từng đầu tư 3 căn hộ cho thuê tại một dự án quận 7 và một dự án tại Bình Thạnh. Căn hộ quận 7 với diện tích hơn 70m2, gồm 2 phòng ngủ mỗi tháng anh cho thuê được 11 triệu đồng. 2 căn hộ mỗi căn 1 phòng ngủ tại Bình Thạnh anh mua với giá hơn 3 tỷ đồng và mỗi tháng cho thuê được 7 triệu đồng.
Thấy kênh đầu tư này sinh lời tốt, năm 2018 anh quyết định vay ngân hàng 2,2 tỷ đồng với thời hạn vay 15 năm để mua hai căn hộ với diện tích 70m2, mỗi căn 2 phòng ngủ để cho thuê.
"Sau khi nhận nhà, mỗi căn hộ tôi chi thêm 150 triệu để trang bị nội thất cơ bản như giường, ghế, tủ lạnh, tivi, điều hòa… để cho thuê giá cao hơn bởi quy tắc cho thuê là nhà có nội thất giá sẽ cao hơn nhiều với nhà không nội thất", anh Long kể.
Thế nhưng, đời không như mơ. Sau khi mua 2 căn hộ chung cư HLPA, năm đầu tiên anh Long cho thuê được giá 11 triệu/căn/tháng, tới cuối năm 2019, khách hàng trả nhà. Sau 2 tháng không có người thuê, cộng thêm tình hình dịch bệnh COVID-19, anh Long quyết định giảm giá nhà xuống còn 10 triệu/tháng, nhưng cũng không ai thuê, tiếp tục giảm xuống còn 9 triệu nhưng căn nhà anh Long đầu tư tại đây vẫn bỏ trống. Ngoài ra, hàng tháng anh vẫn phải mất thêm 700 ngàn tiền phí quản lý vận hành căn hộ chung cư.
"Vừa rồi tôi quyết định bán đi 1 căn để trả tiền nợ ngân hàng bởi mỗi tháng tiền lãi và gốc ngân hàng quá lớn, ngay cả căn hộ tại Bình Thạnh của tôi giờ cũng không có người thuê", anh Long kể.
Cũng chung tâm trạng với anh Long, chị Mỹ Hạnh, chủ nhân 2 căn hộ cho thuê tại dự án Vinhomes Central Park quận Bình Thạnh cho biết, năm 2016 chị mua hai căn hộ tại dự án này để cho thuê. Trước đó, chị thấy bạn bè mình từ Hà Nội vào mua căn hộ tại TP.HCM cho thuê hàng tháng biên độ lợi nhuận ổn định và tăng hàng năm. Tiện còn 3 tỷ đồng gửi ngân hàng, quyết định vay thêm 2 tỷ đồng để đổ vào việc mua căn hộ cho thuê kiếm lời.
"Theo phân tích của bạn tôi, khi mua 2 căn hộ trên với việc vay ngân hàng, hàng tháng tiền cho thuê sẽ trả lãi ngân hàng, sau một thời gian cho thuê và trả được lãi và gốc ngân hàng thì 2 căn hộ kia sẽ thuộc về mình. Đây là kênh đầu tư lời đơn lời kép nên tôi thấy hợp lý và đã quyết định đầu tư mua nhà cho thuê. Thế nhưng, 2 năm đầu thì có khách thuê, nhưng từ những năm 2019 tới nay, việc cho thuê khó khăn, khách tới thuê rồi trả nhà liên tục, tính ra mỗi năm tôi chỉ có thể cho thuê được 6 tháng, còn lại nhà phải bỏ hoang và lãi ngân hàng phải trả cộng với phí vận hành mỗi căn cả triệu đồng/tháng", chị Hạnh nói.
Để có thể gỡ gạc tình trạng ế ẩm trong cho thuê, chị Hạnh được bạn bè tư vấn cho cách thay vì cho thuê căn hộ theo tháng thì chuyển sang cho thuê theo ngày hoặc theo tuần. Theo chị Hạnh, việc cho thuê theo ngày giá căn 2 phòng ngủ sẽ là 1,5 triệu/ngày nhưng chủ nhà chịu tiền điện, nước, ga, tiền vệ sinh nhà cửa… như một khách sạn. Lúc đầu, khách tới thuê ngày và tuần khá ổn, đa phần là khách đến từ các tỉnh công tác theo đoàn thuê.
Tuy nhiên, sau khi dịch bùng phát thì lượng khách hàng cũng đã không còn, giờ đây chị Hạnh tính tới phương án bán bớt một căn hộ để trả tiền vay ngân hàng.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện TP.HCM có hơn 1.500 nhà chung cư, với hơn 160.000 căn hộ. Trong đó, các dự án chung cư xuất hiện chủ yếu từ năm 2010 tới nay.
Còn các doanh nghiệp bất động sản thì đưa ra số liệu cho thấy mỗi dự án bất động sản chung cư khi mở bán, lượng khách hàng cho thuê luôn chiếm khá cao. Cụ thể như Công ty CP Địa ốc Him Lam Land khi bán dự án Chung cư Him Lam tại quận 9 cho biết có tới 40% khách hàng mua nhà tại đây để cho thuê.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho rằng hiện nay thị trường bất động sản phân khúc chung cư luôn chia ra 3 dạng khách hàng, thứ nhất là khách hàng mua để ở luôn chiếm khoảng 50% số lượng khách hàng, tiếp đó là mua để đầu tư cho thuê chiếm từ 30 đến 40% và số còn lại là mua để đầu tư lướt sóng kiếm lời.
Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Quản lý kinh doanh khu công nghiệp và văn phòng cho thuê CBRE nhận định, nhu cầu đối với bất động sản cho thuê trong ngắn hạn vẫn sẽ không có nhiều cải thiện do hầu hết mọi người đều mang tâm lý thận trọng hơn.
Còn ông Nguyễn Văn Hậu thì cho rằng thị trường căn hộ cho thuê hiện nay không còn là một miếng bánh ngon và là một xu hướng đầu tư sinh lời như những năm 2010 tới 2017. Lý do được ông Hậu đưa ra đó là những năm trước số lượng căn hộ chung cư tại TP.HCM ít, nên việc mua nhà rất khó, nhiều người chọn phương án thuê nhà chung cư để sống.
Tới những năm 2017 - 2019, số lượng căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh, giá nhà thời điểm đó còn rẻ ở mức trung bình dưới 2 tỷ đồng/căn nên khách hàng chọn phương án mua nhà để ở, đây là lý do mà những năm 2019 tới nay khách hàng dần không chọn nhà chung cư để thuê. Và một tác động cuối cho việc thoái trào phân khúc căn hộ cho thuê đó là từ năm 2020 tới nay, giá nhà tại TP.HCM đã tăng quá cao, cộng thêm việc số lượng căn hộ chung cư mới không nhiều nên đã làm giảm thêm sức nóng của phân khúc này.
Đồng quan điểm với ông Hậu, CBRE Việt Nam cho rằng thị trường căn hộ cho thuê đang giảm lợi tức bởi sức ép cạnh tranh từ các dự án mới hoàn thiện. Trong năm 2020 TP.HCM có khoảng 40.000 căn hộ bàn giao, trong đó có nhiều căn hộ cao cấp cho thuê. Chính vì biên lợi nhuận giảm nên kênh đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn với nhà đầu tư.
Cũng CBRE Viet Nam, kịch bản này đã được dự báo trước và xu hướng giá bán căn hộ không ngừng leo thang đang khiến cho thị trường đầu tư căn hộ cho thuê chịu sức ép cạnh tranh khốc liệt về giá. Hệ quả của việc giá chào bán tăng nhanh hơn giá chào thuê là có thể kéo lợi nhuận cho thuê sụt giảm ở nhiều quận trên địa bàn thành phố.
Theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thị trường cho thuê căn hộ vẫn kém hấp dẫn trong năm 2021 và 2022 vì sẽ có một lượng lớn căn hộ hoàn thiện được bàn giao trong năm. Chưa kể, còn một lượng căn hộ cho thuê trong năm vừa qua chưa được hấp thụ tốt, vì thế, giá cả sẽ cạnh tranh khốc liệt và một tác động lớn nữa đến từ tình hình kinh tế khó khăn trong dịch bệnh COVID-19 đã làm cho người có nhu cầu thuê nhà thay đổi ý định thuê căn hộ nguyên căn mà chuyển qua thuê nhà nhỏ giá rẻ. Để thoát lỗ, CBRE cho rằng các nhà đầu tư có căn hộ cho thuê phải chấp nhận giảm giá để có khách thuê. Và biên lợi nhuận dự báo chỉ dao động ở mức trên dưới 5%, để đạt mức 6% cũng rất khó đối với nhà đầu tư có căn hộ cho thuê.
