Từ vụ bà Châu Thị Thu Nga: Làm sao không bị lừa khi mua nhà trên “giấy”?

Thông tin về việc bà Châu Thị Thu Nga - Chủ tịch Tập đoàn Housing Group bị bắt không chỉ khiến nhiều người mua nhà tại dự án B5 Cầu Diễn (Hà Nội) hoang mang về số phận khoản tiền họ đóng góp cho đơn vị này mà khiến không ít người đang có ý định mua nhà dự án thấy bất an, lo lắng.

Nên làm như thế nào để bảo vệ quyền lợi cho mình, hạn chế tối đa nguy cơ bị lừa đảo khi mua nhà dự án và khi trót là nạn nhân của những vụ mua bán có lừa đảo như vụ bà Châu Thị Thu Nga thì nên làm gì? Chúng tôi có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Đức Cường – Trưởng văn phòng Luật sư Phú Cường về vấn đề này:

Trong vụ bà Nga lừa đảo 377 tỷ đồng, dự án xây dựng khu nhà CT5 và HH2 tại B5 Cầu Diễn dù chưa được UBND TP. Hà Nội phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, chưa cấp Giấy phép xây dựng nhưng bà Nga và đồng phạm đã tự lập mô hình, ký hiệu, vị trí, diện tích các căn hộ rồi sử dụng để bán. Vậy theo ông, trước khi có quyết định mua nhà, người mua nhà nên liên hệ với cơ quan nào để tìm hiểu về tính pháp lý của dự án?

Theo quy định tại nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì các dự án về nhà ở thương mại không dùng vốn ngân sách nhà nước tùy theo quy mô của dự án sẽ do các cơ quan có thẩm quyền khác nhau phê duyệt và chấp thuận đầu tư đối với dự án.

Cụ thể, đối với dự án có quy mô dưới 500 căn hộ sẽ do UBND quận, huyện có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án từ 500 căn hộ đến 2500 căn hộ sẽ do UBND, TP trực thuộc TƯ có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án trên 2500 căn thì phải có ý kiến của Thủ tướng chính phủ về việc chấp thuận chủ trương đầu tư.

Như vậy, có thể hiểu tùy theo quy mô của dự án thì người mua phải tìm hiểu xem dự án đó đã được ủy ban nhân dân cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chấp thuận đầu tư hay chưa.

Cũng cần lưu ý là văn bản chấp thuận đầu tư khác với văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án, văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án chỉ là văn bản pháp lý ban đầu để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án.

Trước khi quyết định mua, khách hàng nên liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

Trước khi ký hợp đồng với bên chủ dự án, người mua cần chú ý những điểm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?

Trước khi ký hợp đồng với chủ đầu tư đầu tư dự án khách hàng cần lưu ý tính pháp lý của dự án đó, uy tín, năng lực tài chính của chủ đầu tư. Phải xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng nhất là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, các điều khoản về thanh toán, phạt về chậm tiến độ thi công, chậm giao nhà, các điều khoản bất khả kháng…

Từ trước đến nay người mua nhà luôn đi theo một lối mòn là các hợp đồng đều do chủ đầu tư soạn thảo và người mua nhà không có lựa chọn nào khác nếu muốn mua nhà và phải ký vào hợp đồng mặc dù biết rằng hợp đòng có các điều khoản bất lợi cho mình.

Với tình hình cung cầu nhà đất hiện tại, theo tôi người mua nhà có thể hoàn toàn chủ động về hợp đồng trên nguyên tắc tăng quyền, giảm nghĩa vụ của người mua và giảm quyền, tăng nghĩa vụ của người bán.

Về chủ thể ký hợp đồng, phải xem bên ký hợp đồng có thẩm quyền ký hay không. Vì có một số trường hợp đã ký xong nhưng bên ký hợp đồng không có thẩm quyền dẫn tới hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp không có khả năng tự kiểm tra được, người mua nên hỏi ý kiến của luật sư hoặc các chuyên gia, những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán nhà ở để hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra.

Quy định của về tiến độ thanh toán khi mua nhà dự án như thế nào. Chủ đầu tư dự án sẽ bị phạt như thế nào nếu để chậm tiến độ kéo dài, thưa ông? 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư  chỉ được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua nhà khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.

Như vậy người mua nhà cần lưu ý các trường hợp khi chủ đầu tư chưa tiến hành động thổ dự án, thậm chí có trường hợp chưa tiến hành đền bù giải phóng xong mặt bằng, tính pháp lý của mặt bằng dự án chưa được đảm bảo… đã vội vàng góp vốn thì tính rủi ro của hợp đồng góp vốn đó sẽ càng cao.

Tiến độ góp vốn được qui định tại hợp đồng góp vốn giữa hai bên, đây là hợp đồng dân sự nên thỏa thuận về việc chậm tiến độ sẽ do hai bên thống nhất. Để đảm bảo quyền lợi cho mình, người mua nên có điều khoản phạt về chậm tiến độ thi công, chậm bàn giao nhà đối với chủ đầu tư dự án với mức phạt thỏa đáng để chủ dự án có thể hoàn thành đúng tiến độ và bàn giao nhà đúng theo hợp đồng.

Ông có lời khuyên gì cho người đang có ý định mua nhà dự án? Và những không may bị lừa đảo như trường hợp những người mua nhà tại dự án B5 Cầu Diễn tại thời điểm này?

Theo tôi, khi mua nhà dự án người mua cần lưu ý các điểm sau: Thứ nhất, phải xem xét tính pháp lý của dự án, xem xét khả năng, uy tín của chủ đầu tư: Điều này có thể thể hiện thông qua thực tế là dự án đã được triển khai xây dựng, năng lực của chủ đầu tư đối với các dự án đã từng thực hiện, năng lực vốn hóa trên thị trường chứng  khoán, uy tín của doanh nghiệp trên  thương trường...

Thứ hai khi giao kết hợp đồng người mua nhà nên lưu ý các điểm trong hợp đồng để tăng quyền cho mình và tăng nghĩa vụ cho bên chủ dự án, quy định cụ thể với các trường hợp bên chủ đầu tư chậm tiến độ thi công và chậm giao nhà thì sẽ chịu phạt bao nhiêu trên số tiền mà bên mua đã nộp, thông thường số phạt này được tính gấp 1,5 đến 2 lần lãi suất ngân hàng đối với thời gian chậm tiến độ và chậm giao nhà.

Với các trường hợp người mua nhà bị lừa đảo tại dự án B5 Cầu Diễn, Hà Nội vừa qua người mua nhà, đặt cọc mua nhà cần liên hệ ngay với cơ quan điều tra nêu rõ thiệt hại của mình để khi truy thu được từ các tài sản của bà Nga sẽ trả lại.

Về trách nhiệm dân sự của bà Nga đối với các khách hàng trong vụ này phải đợi cơ quan tiến hành tố tụng xác minh làm rõ. Họ sẽ xác định mức độ thiệt hại của các bên là bao nhiêu, sau đó xem xét trách nhiệm của bà Nga đến đó.

Xin cám ơn ông!

>> Vụ bắt bà Châu Thị Thu Nga: TGĐ Housing hứa "giải quyết hậu quả"

Theo Mạnh Nguyên