Trung tâm thương mại: Nhìn từ Tràng Tiền Plaza

Đây có thể coi là thất bại của “nhà giàu” Liên Thái Bình Dương (IPP) trong việc thổi luồng sinh khí mới vào khu trung tâm thương mại (TTTM) đắt giá này.

Canh bạc ngã ngũ

Nằm ở vị trí đắc địa và có thương hiệu lâu đời, Tràng Tiền Plaza có ưu thế hơn bất kỳ TTTM nào tại Hà Nội. Sau 4 năm đóng cửa, ông chủ mới là Tập đoàn Liên Thái Bình Dương (Imex Pan Pacific - IPP) đã phải mất 400 tỷ đồng tu sửa để biến nơi đây thành “cung điện” của hàng hiệu cao cấp.

Thời điểm khai trương, dù chủ đầu tư rất lạc quan, đa phần các phỏng đoán được đưa ra lại không mấy sáng sủa. Thậm chí, nhiều người cho rằng đây thực sự là canh bạc chứa quá nhiều rủi ro của chủ đầu tư. Và chỉ vài tuần sau thời điểm khai trương, thực tế đã chứng minh tiền và thương hiệu của gia đình ông Johnathan Hạnh Nguyễn không đủ để giúp Tràng Tiền Plaza trỗi dậy trong thời điểm khó khăn kinh tế vẫn tiếp tục kéo dài.

Những món hàng hiệu trị giá hàng chục đến hàng trăm triệu đồng từ các tên tuổi hàng đầu như Louis Vuitton, BVLGARI, Bally, Burberry, Cartier, Dior…  gần như không có trong suy tính của đại bộ phận người dân đô thị. Đóng cửa là kết cục có thể thấy trước khi suốt 16 tháng liền, TTTM đẹp đẽ, sang trọng, hào nhoáng này vắng như chùa bà Đanh, 1 ngày chỉ lác đác chục khách đến tham quan là chính.

Lần đóng cửa này chỉ ngắn ngủi trong vòng 4 tháng và cũng chỉ đóng cửa các tầng 3, 4, 6 và một phần của tầng 5, nhưng những thiệt hại Tràng Tiền Plaza nhận về không ít, trong đó quan trọng nhất là niềm tin của nhà đầu tư, khách hàng bị suy giảm, mà để lấy lại không phải dễ dàng trong thời điểm có rất nhiều TTTM khác cũng đang cạnh tranh quyết liệt hiện nay.

Thực sự không dễ ăn

Câu chuyện thất bại của Tràng Tiền Plaza có thể coi là điển hình ở phân khúc TTTM trên thị trường BĐS: có vị trí đắc địa, có tiềm lực tài chính mới chỉ là điều kiện cần. Mặc dù theo thống kê, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng các TTTM ở khu vực trung tâm Hà Nội vẫn cao, nhưng không khó để thấy sự chật vật trong việc giữ chân khách hàng.

Không chỉ Tràng Tiền Plaza, hàng loạt TTTM khác cũng lao đao. Parkson vắng vẻ dù rất nhiều mặt hàng đang được giảm giá. TTTM Cửa Nam hiu hắt khách mua. Ngay cả TTTM được xem đã tạo nên điều kỳ diệu trên thị trường khi đạt tỷ lệ lấp đầy 90% ngay tại thời điểm khai trương là Royal City, cũng dễ dàng thấy được những dấu hiệu đuối sức khi lượng khách chỉ đông ở khu vui chơi và ẩm thực.

Nhưng tệ nhất có thể kể đến là Grand Plaza - thiên đường mua sắm đệ nhất Hà Thành - đóng cửa tái cấu trúc hơn 1 năm trước, đến nay vẫn chưa thể mở cửa trở lại. Rất may, theo nhận xét của một chuyên gia BĐS, Hà Nội đã sớm nhận ra tình trạng trên và tạm dừng hàng loạt việc xây mới các chợ truyền thống thành TTTM, nếu không phân khúc này sẽ còn ngập ứ hơn nữa.

Hướng đi chung khi tái cấu trúc của các TTTM là bình dân, đa dạng hóa các mặt hàng để có thể đa dạng nguồn cầu - như thành công mà Saigon Square đã tạo được ở TPHCM. Ở Hà Nội, Hàng Da Galleria được coi là tiên phong cho mô hình này. Từ chỗ chỉ bán các mặt hàng cao cấp, Hàng Da Galleria đã tiến hành tái cơ cấu, mở rộng các mặt hàng, trong đó có không ít mặt hàng được xếp vào diện bình dân.

Và Tràng Tiền Plaza cũng đi theo xu hướng này. Theo đại diện của Công ty TNHH Đầu tư thương mại Tràng Tiền, ngoài các thương hiệu hạng sang, sau khi tái cơ cấu, nhiều thương hiệu thời trang trung và cao cấp cũng sẽ góp mặt như Banana Republic, Diesel, Guess, Victoria Secret, Triumph, Converse, Vans, Lare boss, Polo World, Mango Kid…

Tuy nhiên, nhiều người đặt ra câu hỏi liệu việc bình dân hóa các mặt hàng có phải là phương án tối ưu và chắc thắng? Quay trở lại với câu chuyện của Hàng Da Galleria. TTTM này sau khi đóng cửa để tái cơ cấu và chọn lựa phương án bổ sung nhiều mặt hàng vừa túi tiền với khách hàng hơn, đến nay vẫn thực sự ì ạch.

Sự ế ẩm có thể thấy rõ ở những gian hàng còn trống ở tầng 1, tầng 2 và sự lèo tèo của lượng khách lui tới. Theo nhận định của CBRE Việt Nam, lượng hàng hóa xa xỉ tiêu thụ rất thấp tại các TTTM cao cấp, thuế và các khoản phí trung gian gần bằng 50% giá trị thực, đang là một trong những nguyên nhân khiến nhiều TTTM đuối sức.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE, từng cho rằng quản lý các TTTM là một nghệ thuật. Bên cạnh đó, để các dự án TTTM thành công, chủ dự án phải hiểu sâu sắc về thị trường. Nói cách khác phải hiểu được khách hàng là ai, sở thích của họ thế nào, phong cách sống, mức thu nhập… ra sao. Chưa kể, bản thân TTTM đó phải là một tổ hợp, phải đáp ứng đầy đủ nhu cầu mua sắm, vui chơi giải trí, ẩm thực… và đặc biệt, không quá kén chọn khách hàng.

Rõ ràng, kinh tế khó khăn đã ảnh hưởng nặng đến sức hấp dẫn của các TTTM, tuy nhiên, trong thời điểm hiện nay, kinh doanh TTTM cũng cần “lắm chiêu nhiều kế”, không  đơn giản chỉ là tiền và vị trí. Sự trở lại của Tràng Tiền Plaza hay Grand Plaza đang được chờ đợi chính bởi những cách thức các chủ đầu tư sẽ tiến hành để thay đổi cục diện trong tương lai.

>> Johnathan Hạnh Nguyễn: 'Tràng Tiền không chết đâu'