Thị trường condotel: Thủy triều sắp rút và sẽ biết "ai không mặc đồ"
Với thực trạng bùng nổ nguồn cung căn hộ khách sạn (condotel) trong năm 2016 và 6 tháng đầu năm 2017, các chuyên gia dự báo thời điểm cung vượt cầu sắp xảy ra, hay theo cách nói ví von của dân chơi chứng khoán là "khi thủy triều xuống sẽ biết ai không mặt đồ".
Cung sắp vượt cầu
Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm nay của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) ghi nhận, thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ kết hợp văn phòng, căn hộ dịch vụ (condotel, officetel, serviced apartment) có dấu hiệu cung vượt cầu.
Condotel là từ được viết tắt của Condo & Hotel có ý nghĩa là Khách sạn căn hộ hay Căn hộ khách sạn. Đây là khái niệm rất phổ biến trên thị trường thế giới nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Với việc mang lại những giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất động sản nghỉ dưỡng
Điển hình, tỷ lệ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung. Điều này là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort.
Trước năm 2014, condotel hình thành với số lượng hạn chế, chủ yếu thuộc một vài dự án phức hợp nghỉ dưỡng ở Phan Thiết, Nha Trang, Đà Nẵng. Song, từ hơn một năm trở lại, sản phẩm này phát triển mạnh ở hầu hết các thành phố du lịch trên cả nước.
Thống kê về phân khúc bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng của Công ty Danh Khôi Á Châu (DKRA) cho thấy, năm 2016, thị trường đón nhận khoảng 26 dự án condotel mới, cung cấp 15.000 căn hộ, với lượng tiêu thụ đạt khoảng 60%.
Nguồn cung chủ yếu ở 6 tỉnh, thành phố ven biển như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Đến quý I vừa rồi, thị trường đón nhận thêm 3 dự án condotel mới cùng giai đoạn tiếp theo từ các dự án hiện có, cung cấp khoảng 1.000 căn, tập trung tại Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận.
Mới đây, hồi đầu tháng 5/2017, nhận định về "Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam và những cân nhắc về mô hình condotel", Savills Việt Nam nhìn nhận, thị trường BĐS nghỉ dưỡng được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi có một làn sóng nguồn cung "ngôi nhà thứ hai".
Bên cạnh những "điểm nóng" như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc còn có Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam. Dự án ở các khu vực này sẽ cung cấp hơn 17.000 căn (cả biệt thự và condotel) trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.
Cũng theo Savills Việt Nam, condotel hiên tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm "ngôi nhà thứ hai". Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel được dự báo sẽ chiếm 65% nguồn cung "ngôi nhà thứ hai" tại các thị trường ven biển.
"Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch của họ là condotel", phía Savills nhìn nhận.
Thủy triều sắp rút
Với lượng cung tăng nhanh chóng chỉ trong thời gian ngắn, đã có không ít lo ngại liên quan đến một cuộc khủng hoảng thừa đối với sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel. Theo nhận định cuả DKRA hồi quý I/2017, trong số 1.000 căn condotel tung ra thị trường thì tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 30% (tương ứng với 300 căn). Lượng tiêu thụ một số dự án có dấu hiệu giảm nhiều so với những quý trước đó.
Một phần do nhiều khách hàng bắt đầu lo ngại về chính sách cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư và pháp lý sở hữu 50 năm của dự án. Hầu hết các dự án condotel hiện nay đều được nhà phát triển đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ 8 - 12%/năm trong thời hạn từ 5 - 10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ từ 15 - 20 ngày/năm.
Song hiện nay chưa có luật cụ thể về tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê lẫn quy định cụ thể về chi phí vận hành khách hàng phải chịu dẫn đến những rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Được biết, giá bán của condotel cao cấp dao động phổ biến từ 1.500 USD/m2 (các căn hộ có diện tích từ 45m2).
Liên quan đến việc phát triển mô hình condotel tại các khu vực phát triển về du lịch, ông Adam Bury, Phó giám đốc phụ trách mảng nghiên cứu về thị trường khách sạn, nghỉ dưỡng khu vực châu Á của Jones Lang LaSalle (JLL) chia sẻ quan điểm, với nhà đầu tư nước ngoài, họ không mấy chuộng mô hình condotel (huy động vốn trước, xây dựng sau).
Chủ đầu tư ngoại thường sử dụng nguồn tiền từ công ty mẹ hoặc vay để triển khai dự án nên họ không ưu tiên cho mục tiêu huy động vốn trước. Hơn nữa, trong quyết định đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, doanh nghiệp thường xem xét kỹ hiệu quả doanh thu/phòng, cơ cấu giữa số phòng khách sạn và số lượng condotel phải được ấn định hợp lý.
Bởi, doanh thu và lợi nhuận từ khai thác công suất phòng khách sạn thay đổi từng ngày kể từ thời điểm đưa vào vận hành, trong khi với condotel cần 3 - 4 năm mới chạy hết công suất (nếu vay tiền để xây thì không khả thi).
Ngoài ra, theo ông Adam Bury, ở các quốc gia khác, mức lợi tức mà chủ đầu tư đưa ra đối với sản phẩm condotel thường từ 5 - 7% trong vòng hai năm, một phần do họ nhắm đến yếu tố lợi nhuận khi đưa toàn bộ công trình vào khai thác, thay vì chú trọng đến huy động vốn.
Sẽ thấy ai không mặc đồ
Cùng vấn đề này, đại diện HOREA đánh giá, việc các chủ đầu tư trong nước cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao (cao hơn lãi suất tiền gửi), chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.
Thậm chí, có vài dự án ở khu vực miền Trung, cam kết lợi nhuận lên đến 14%/năm trong vòng hai năm đầu, nhưng những năm sau đó mức này được bên sở hữu thương lượng với đơn vị quản lý.
Đây cũng được xem là yếu tố cần được nhà đầu tư cân nhắc vì thực tế đã có trường hợp chủ căn hộ condotel thuộc khu phức hợp nghỉ dưỡng ở Bình Thuận không ký kết với đơn vị quản lý mà trực tiếp vận hành để giảm thiểu chi phí quản lý.
Với condotel, vốn được xem là "ngôi nhà thứ hai" nên ngoài mục đích phục vụ cho nghỉ ngơi, du lịch thì người mua cũng xem xét đến yếu tố lợi ích. Trước hết là lợi nhuận từ hoạt động cho thuê, dòng tiền được đảm bảo và lợi nhuận thu được thông qua chuyển nhượng khi giá tăng. Song, tất cả lợi ích này của nhà đầu tư chỉ đạt được khi thị trường BĐS có sự hỗ trợ lớn từ tăng trưởng của ngành du lịch.
Chẳng hạn như "thiên đường du lịch" của Thái Lan - Phukhet, thống kê của một số hãng tư vấn BĐS ở đây cho thấy, năm 2016, các chuyến bay đến Phukhet đã vượt quá 7 triệu lượt hành khách, với tổng số 55 hãng hàng không khai thác các tuyến nối trực tiếp từ Hồng Kông, Singapore, Kuala Lumpur, Moscow, Seoul...
Tại Việt Nam, giai đoạn trầm lắng kéo dài từ giữa năm 2008 - 2013, cùng với căn hộ cao cấp, phân khúc nghỉ dưỡng với sản phẩm biệt thự cũng từng "thấm đòn", nhiều dự án bỏ hoang, khi trước đó đã phát triển quá nóng, đặc biệt ở Đà Nẵng, Tiến Thành (Phan Thiết)...
Các báo cáo gần đây ghi nhận, Đà Nẵng liên tục nằm trong top 3 khu vực có nguồn cung condotel dẫn đầu, chẳng hạn, năm 2016, Đà Nẵng đứng thứ hai (sau Nha Trang), với 5.981 căn được tung ra thị trường, lượng tiêu thụ chỉ đạt 40%; trong khi quý I vừa rồi, chỉ bán được 100 căn, tồn kho 427 căn.
Dù hiện tại, Việt Nam đang được đánh giá là điểm sáng của ngành du lịch và lưu trú, nhưng cũng chỉ mới trong giai đoạn cần phải cải thiện hơn về hạ tầng (đường bộ, hàng không, tiện ích, sản phẩm du lịch...).
Thêm nữa, chính sách kích cầu du lịch giữa các địa phương, tính chất của từng dự án phức hợp nghỉ dưỡng (có mô hình condotel), tiềm lực của mỗi chủ đầu tư là khác nhau nên với nhà đầu tư thứ cấp, cũng cần phải cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định đầu tư, tránh tình trạng dòng tiền bị ùn ứ do tập trung quá lớn vào một phân khúc nhưng hiệu quả đầu tư lại không cao. Có lẽ điều này, hơn ai hết đã được nhiều nhà đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp giai đoạn sốt ảo 2006 - 2007 thấm thía.
