Những bài học cần biết để đối phó khi 'bong bóng' bất động sản xảy ra

Đó là một trong những bài học kinh nghiệm mà các học giả Nhật Bản đã chia sẻ với Việt Nam trong Hội thảo về “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của định chế tài chính: Kinh nghiệm Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam” tổ chức vào sáng ngày 6/8.

Tại Hội thảo, các diễn giả của Việt Nam cũng như Nhật Bản đều nhấn mạnh đến quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS của cả 2 nước. Đặc biệt là đề cập đến giai đoạn “bong bong” bất động sản xảy ra những năm trước đây, từ đó phía Nhật Bản đã đưa ra những bài học kinh nghiệp và một số giải pháp rất quý  báu.

Theo ông Phan Đức Tú, Tổng Giám đốc BIDV thì thị trường BĐS Việt Nam còn rất non trẻ, và chưa phải là thị trường phát triển nên có nhiều cơ hội, cũng như học hỏi những kinh nghiệm đúc kết từ phía Nhật Bản nhằm phòng ngừa rủi ro và nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản.

Trước năm 1991, Việt Nam chưa hình thành thị trường BĐS mà theo G.S Đặng Hùng Võ thì giai đoạn đó (thời bao cấp) giá đất của Nhà nước là bằng “không”. Kể từ 1991 đến nay, mới hình thành thị trường bất động sản và trải qua 3 lần sốt giá, nhưng đặc trưng lại khác nhau. Lần thứ 1 vào những năm 1991, và những năm 2003 thì đặc trưng là thị trường chuyển đổi từ thời bao cấp sáng thị trường, nên giá nhà đất tăng gấp tới 10 lần. Còn với lần thứ 3 vào giai đoạn 2007-2008 thì yếu tố thị trường rõ ràng hơn, khi đó thị trường chứng khoán khủng hoảng, dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản nhưng cơn sốt này không được lâu.

Sau đó để tránh suy giảm Chính phủ đã có gói kích cầu kinh tế khoảng 1 tỷ USD vào 2009, nên thị trường tưởng rơi vào khủng hoảng nhưng lại hồi phục. Cho tới 2010 lạm phát quay lại, các DN phải chịu áp lực rất lớn về vốn. Đến 2011, Chính phủ phải dùng giải pháp thắt chặt tín dụng, từ đó thị trường BĐS rơi vào suy thoái.

Tại Nhật Bản, theo các diễn giả đến từ ngân hàng SuMi Trust, những năm 60 nước này có nền kinh tế tăng trưởng rất mạnh, các ngân hàng cho các doanh nghiệp tư nhân vay rất nhiều. Đến năm 1980 thì hầu hết các DN tư nhân này có quy mô rất lớn và khi đồng Yên tăng giá, kinh tế Nhật bắt đầu có dấu hiệu suy thoái, và giải pháp mà người Nhật khi đó nghĩ đến đầu tiên chính là “giảm lãi suất cơ bản” để tạo việc luân chuyển tự do hơn cho dòng vốn giúp kinh tế tăng trưởng.

Khi đó không ai nghĩ đó là sự sai lầm nhưng thực tế thì chính điều này đã khiến dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản, gây ra bong bóng và những hệ lụy về những năm sau đó.

Theo thống kê, giai đoạn 1985-1987, dư nợ cho vay bất động sản rất cao tại Nhật lên tới con số trên 30%, và đến năm 1989 thì thị trường nhà đất đạt mức đỉnh điểm. Giá nhà đất tại Nhật tăng đột ngột và sau đó cũng xuống một cách đột ngột.

Theo ông Cấn Văn Lực, Hàm phó TGĐ BIDV, thị trường bất động sản rất quan trọng. Quy mô thị trường BĐS tại Nhật tới 2.678 tỷ USD, trong khi Việt Nam chỉ khoảng 21 tỷ USD. Một số nước khác trung khu vực quy mô cũng lớn hơn rất nhiều Việt Nam như Indonesia khoảng 189 tỷ USD, Thái Lan khoảng 89 tỷ USD, Malaysia khoảng 84 tỷ USD và Philippines khoảng 48 tỷ USD.

Dư nợ BĐS của Mỹ khoảng 3.600 tỷ USD chiếm 36% tổng dư nợ tín dụng, trong khi Việt Nam con số này hiện vào khoảng 12,5 tỷ USD chiếm khoảng 8% dư nợ.Đặc thù của Việt Nam đa số (65%) tài sản đảm bảo vốn vay lại là BĐS.

Nguồn tín dụng cho BĐS chủ yếu từ ngân hàng, hơn 70% vốn vay kinh doanh BĐS là từ vốn vay ngân hàng. Do đó Việt Nam vẫn chưa có hệ thống tín dụng cung ứng vốn BĐS. Trọng số rủi ro cho vay BĐS ở nước ta cũng rất cao, gấp tới 2,5 lần so với thông lệ quốc tế.

Vì thế, theo ông Lực cần có những giải pháp đồng bộ cho bất động sản từ hoàn thiện hệ thống pháp luật tới hình thành các định chế tài chính mới như REITs, cơ quan tái thế chấp cho vay,…tới việc phát triển thị trường vốn để cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS.

Từ những thực trạng bong bóng BĐS tại Nhật Bản, các diễn giả phía ngân hàng SuMi Trust cũng đã chia sẻ 7 bài học kinh nghiệm. Theo chuyên gia Nhật, đã là bong bóng thì nó không thể tồn tại lâu, trước sau gì cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tranh tâm lý lạc quan thái quá;

Khi đang ở giai đoạn bong bóng thì mọi người thời khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế, cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời;

Cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay;

Cần nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh “từ trên xuống” là quan trọng;

Cải thiện cơ chế chính sách giám sát tín dụng; Xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng, ở Nhật đã từng có quan điểm không phá sản ngân hàng không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản do đó không có chuẩn bị. Năm 1996 ở Nhật số định chế tài chính phá sản chỉ ở 1 con số nhưng đến 2000-2001 thì đã có tới 56 công ty phá sản.

Đồng thời, cần tái cơ cấu bên đi vay là giải pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi bong bóng BĐS vỡ.

>> Nợ xấu bất động sản còn 4%

Theo Kiều Thuật