Phát triển đô thị biển phải đảm bảo lợi ích chung

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là tìm mô hình phát triển bền vững cho những đô thị biển, tránh tình trạng manh mún "nhà nhà làm khu nghỉ dưỡng, khách sạn".

Liên quan đến câu chuyện này, chuyên gia về quy hoạch đô thị và kiến trúc, Tiến sĩ - Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn đã có những trao đổi với Báo Doanh Nhân Sài Gòn.

Nhiều DA ven biển "bất động" nhiều năm, cụ thể như ở các địa phương như Kiên Giang, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Thuận... có 780 dự án chậm triển khai, 260 trong số đó có khả năng bị thu hồi. Theo kinh nghiệm của ông, các cơ quan quản lý nhà nước cần đưa ra những ràng buộc như thế nào đối với nhà đầu tư (NĐT) để dự án được giao đúng đơn vị có năng lực mà không lãng phí cơ hội lẫn tài nguyên?

NĐT dự án thường được chia thành 3 loại. Loại A là NĐT dài hạn, hoàn toàn đủ tiềm lực về vốn (hoặc có được sự bảo đảm chắc chắn về huy động vốn) và kinh nghiệm. Họ quan tâm đến việc xây dựng thương hiệu dài hạn của mình và thường đóng vai trò chủ đạo trong quá trình phát triển và đưa DA vào vận hành.

Loại B cũng là NĐT dài hạn nhưng thiếu 1 trong 2 điều kiện, hoặc là có kinh nghiệm nhưng ít vốn, hoặc ngược lại. Do đó, họ cần phải tìm cách thu hút sự trợ giúp từ các nguồn khác để thực hiện DA.

Trong khi, loại C là NĐT cơ hội, ngay từ đầu đã không có thực lực, chỉ mong kiếm lợi thông qua việc tham gia 1 giai đoạn nào đó của DA, thường là tập trung vào giai đoạn đầu: xin phép đầu tư và phê duyệt DA.

Để có được một thị trường BĐS lành mạnh, Việt Nam cần nhiều NĐT loại A có uy tín để đóng vai trò đầu đàn trong việc phát triển các DA lớn.

Điều đáng lo là nhiều NĐT Việt Nam thuộc loại C, họ dựa vào mối quan hệ cá nhân, hoặc dựa vào mối quan hệ quốc tế mà chính quyền địa phương không kiểm tra được thực lực của họ để xin DA.

Các NĐT này đóng vai trò khuynh đảo thị trường địa ốc bằng việc nắm giữ những DA lớn tại các vị trí quan trọng.

Nhiều DA được "vẽ” DA giá hàng tỷ đô do thiếu thực tế, đã góp phần làm tăng tình trạng quy hoạch treo, bong bóng BĐS, tình trạng đất tăng giá do chi phí trung gian, trong khi không chú trọng đầu tư phát triển hạ tầng.

Điều này dẫn đến tình trạng phá sản DA hoặc DA kéo dài nhiều năm, gây ra lãng phí rất lớn cho địa phương.

Nhằm tránh tình trạng giao DA "sai địa chỉ”, các cơ quan quản lý nhà nước cần có chính sách ràng buộc với NĐT.

Trước hết là yêu cầu NĐT phải ký quỹ cho các giai đoạn thực hiện DA. NĐT ít vốn được khuyến khích lập công ty cổ phần, quỹ đầu tư, hoặc nhóm đầu tư để đạt yêu cầu về vốn và ký quỹ.

Thêm nữa là yêu cầu NĐT phải trình duyệt kế hoạch thực hiện dự án và cam kết thực hiện theo đúng lịch trình kế hoạch thực hiện DA được duyệt.

Trong đó, DA nên được chia thành nhiều khu cho nhiều giai đoạn phát triển. Không khuyến khích phát triển DA tự phát theo hình thức "da beo", mà theo hình thức vết dầu loang.

NĐT phải xây dựng kiến trúc hạ tầng, thượng tầng hoàn chỉnh và một giai đoạn nhất định của DA được thực hiện hoàn chỉnh mới được chào bán ra thị trường khu lân cận kế tiếp.

Ngoài ra, cho phép NĐT thay đổi chiến lược phát triển DA, hoặc thu hẹp quy mô trong quá trình thực hiện khi họ có khó khăn về tài chính hoặc những khó khăn khác để tiến độ phát triển DA như đã cam kết khớp với tình trạng thực tế.

Nhưng sau một thời gian nhất định (tối đa là 3 - 5 năm) mà DA không tiến triển hoặc tiến triển quá chậm, thì DA phải được đấu giá hoặc thu hồi để giao cho NĐT khác có năng lực hơn.

Cuối cùng, các chính sách trên phải được áp dụng minh bạch và công bằng cho tất cả NĐT, không có chế độ miễn trừ hoặc ưu ái đặc biệt cho bất cứ NĐT nào.

Một số chuyên gia có ý kiến, nếu muốn đạt hiệu quả cao về mặt quy hoạch, kiến trúc và kinh tế, với những khu đất dọc bờ biển, chỉ nên quy hoạch các khu nghỉ dưỡng hoặc khách sạn 5 sao, không nên phát triển theo kiểu "mạnh ai nấy làm", đủ các phân khúc... Quan điểm của ông về vấn đề này?

Theo tôi, đây là quan điểm cá biệt, chỉ nhằm phục vụ cho ông chủ của họ - NĐT, mà chưa tính đến lợi ích chung của xã hội và của thành phố (ven biển).

Bởi, làm như thế sẽ đẩy người dân bình thường, không có khả năng trả chi phí 5 sao, xa khỏi quyền lợi thụ hưởng giá trị biển mà họ mới thực sự là người chủ. Điều này không thể được chấp nhận ở các nước tiên tiến.

Xu hướng phát triển đô thị du lịch biển trên thế giới hiện nay là: dọc theo bờ biển có cả những khu DA du lịch cao cấp đến thấp cấp, được quy hoạch và tổ chức thành từng cụm một cách hài hòa với nhau, có thể có bản sắc và chất lượng khác nhau, nhưng không quá cách ly với nhau.

Giữa các khu du lịch biển cao cấp và thấp cấp không nên dùng tường rào mà nên phân ranh giới tự nhiên bằng cách tổ chức tuyến đường công cộng đâm ra biển hoặc dải cây xanh cách ly.

Trong quy hoạch và quản lý, nên làm gì để những khu vực có bãi biển đẹp sa vào tình trạng "không có bãi tắm công cộng", các doanh nghiệp phát triển DA nghỉ dưỡng biến của chung thành sở hữu riêng (sở hữu bờ biển), thưa ông?

Tình trạng này chỉ có thể tránh được nếu chính quyền địa phương kịp thời lập nên một quy hoạch chung cho đô thị biển, với những nguyên tắc ứng xử trong tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc và cảnh quan phù hợp, đảm bảo được sự hài hòa lợi ích chung giữa các bên, để làm cơ sở cấp phép dự án.

Bãi biển phải là khu vực công cộng, cho dù là chạy ngang qua khu đô thị du lịch cao cấp hay thấp cấp hơn.

Tuy nhiên, hoạt động buôn bán tự phát trên bờ biển cần được chấn chỉnh lại, để tập trung vào một số khu vực nhất định theo quy hoạch, để vừa phục vụ được tốt và hiệu quả, vừa tránh được tình trạng xả rác thải trên bải biển lan rộng ra khắp nơi.

Nếu mục tiêu quy hoạch các đô thị biển nhắm đến thu hút chủ yếu khách du lịch quốc tế thì cần mô hình phát triển nào phù hợp?

Để thu hút khách du lịch quốc tế đến các đô thị biển, cần tránh tình trạng phát triển các đô thị biển theo một khuôn mẫu chung.

Dựa trên thế mạnh và đặc điểm hiện trạng, địa lý, thổ nhưỡng, kinh tế, dân sinh của từng địa phương, chúng ta có thể xây dựng các đô thị có chức năng chính và bản sắc khác nhau, như đô thị biển du lịch, đô thị biển sinh thái, đô thị cảng biển, đô thị biển ngư nghiệp, đô thị biển giao lưu thương mại...

Ngay trong các đô thị biển đa dạng đó, chúng ta vẫn có thể tổ chức những khu vực quy hoạch với tính chất và chức năng khác nhau, như khu bảo tồn thiên nhiên, khu bảo tồn lịch sử, khu du lịch tắm biển với bao cảnh thiên nhiên, khu bến cảng cho tàu thuyền các loại với sinh hoạt đông đúc, khu dịch vụ thương mại, khu marina cho các tàu thuyền du lịch, khu vui chơi giải trí trên biển...

Các thành phố biển hiện nay của Việt Nam đều nhắm đến việc phát triển du lịch. Theo ông, lãnh đạo các địa phương này có nên ngồi lại để thống nhất mô hình phát triển chủ đạo của từng khu vực để tránh tình trạng chồng chéo?

Việc tổ chức các đô thị biển cần có những chính sách chung tạo chuẩn mực về chất lượng cho toàn quốc, lẫn chính sách riêng phù hợp cho điều kiện thực tế của từng địa phương.

Các chính sách chung là nên xây dựng các chuẩn mực chung theo tiêu chuẩn quốc tế, khai thác các lợi thế của kinh tế đô thị biển một cách hiệu quả nhất, mà lại bảo vệ được giá trị thiên nhiên cho quy hoạch bền vững dài hạn.

Chẳng hạn, một số chính sách chung nên được áp dụng trên toàn quốc theo hướng là: bảo vệ tính chất công cộng của bãi biển trước xu hướng tư nhân hóa bãi biển, đảm bảo lối ra biển cho mọi người dân (ví dụ như tối đa 400m phải tổ chức một lối đi công cộng ra biển); hai là đảm bảo môi trường xanh và sạch của khu vực biển trước các nguy cơ về rác thải và ô nhiễm môi trường từ các khu đô thị và DA phát triển; tiếp đến là chuẩn bị ứng phó với nguy cơ nước biển dâng do biến động khí hậu và cuối cùng là bảo vệ sự cân bằng sinh thái biển và sự sinh tồn của các sinh vật biển đa dạng.

Các chính sách riêng là bổ sung quan trọng cho các chính sách chung, nhằm giúp giải quyết các vấn đề cá biệt nhưng quan trọng của từng địa phương.

Ví dụ tại Hạ Long, tầm nhìn ra vịnh di sản thế giới là vốn quý nhất của đô thị biển, do đó cần có chính sách không cấp phép cho các công trình xây sát biển và án ngữ tầm nhìn thoáng ra vịnh hoặc tạo ra tranh chấp về quy mô với các hòn đảo lớn nhỏ.

Tại Phú Quốc, cần phải bảo vệ giá trị thiên nhiên cho phần lớn không gian đảo và khuyến khích tập trung phát triển đô thị tại một vài khu trọng tâm, khống chế không cho phép trải rộng phát triển đô thị hóa bao bọc suốt theo đường chu vi của biển đảo.

Kế đến, là chính sách bảo vệ nâng cấp nguồn nước ngọt hiện hữu và tìm cách phát triển các nguồn nước ngọt mới cho đảo.

Xin cảm ơn ông!

Theo Hải Âu