Nhà đất thổ cư trầm lắng, người mua chuyển sang mua chung cư

Thời gian gần đây thị trường nhà đất thổ cư giao dịch chững lại và lượng người quan tâm rất ít do những lo ngại liên quan đến quy hoạch. Đại diện một sàn nhà đất thổ cư tại phường Vĩnh Hưng (Hà Nội) cho biết, giao dịch nhiều khu vực trung tâm, nhất là khu vực phía ngoài đê gần sông Hồng đã chững hẳn từ cuối năm ngoái, sau khi dự án Trục đại lộ sông Hồng được khởi công.

Vị này cho biết gần đây, lượng nhà gửi bán có tăng nhẹ, tập trung vào các căn diện tích nhỏ 30-40 m2 trong ngõ. “ Một số căn rao đầu năm có 3-4 người hỏi nhưng đến nay vẫn chưa bán được bởi người mua lo ngại khu vực này sau sẽ giải tỏa sớm để triển khai trục đại lộ cảnh quan ”, ông nói.

Trong khi đó, theo báo cáo của One Mount Group, quý II/2026, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% theo quý và 64% theo năm.

Đà giảm mạnh tập trung ở phường Bồ Đề (giảm 76%), phường Việt Hưng (68%), các phường xã khu vực phía tây (70%) và khu vực trung tâm (60%). Phần lớn tỷ trọng giao dịch tập trung ở khu vực phía bắc, gồm các xã Thư Lâm, Phúc Thịnh, Đông Anh và Thiên Lộc. Trong số này, có hai xã (Thư Lâm, Phúc Thịnh) được chọn thí điểm mô hình xã, phường xã hội chủ nghĩa.

One Mount Group cũng cho biết diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng và chờ đợi của người mua trong bối cảnh Hà Nội vừa công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm cùng việc đẩy mạnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng cho hơn 1.400 dự án.

Diễn biến trên cũng được phản ánh trên các nền tảng đăng tin địa ốc trực tuyến. Báo cáo của công ty PropertyGuru Việt Nam cũng cho biết, tỷ trọng quan tâm nhà riêng giảm mạnh từ 26% xuống còn 17%. Giá rao bán phổ biến cũng có xu hướng đi xuống, nhiều khu vực đã hạ khoảng 10-20% so với mức đỉnh. Đà đi xuống trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai. Kết quả khảo sát với các môi giới của kênh này chỉ ra, gần 30% người tham gia cho biết giao dịch nhà riêng, nhà phố giảm mạnh. Tỷ lệ này với phân khúc đất nền lên đến 42%.

Ghi nhận diễn biến trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, trước đây xu hướng mua nhà đất thổ cư nhằm “lướt sóng” theo thông tin diễn ra phổ biến mỗi khi thành phố có thông tin mở đường, làm cầu hay lên quận. Hiện nay, cuộc chơi thay đổi hoàn toàn khi cơ sở dữ liệu đất đai, quy hoạch ngày càng minh bạch cùng tốc độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án hạ tầng được đẩy nhanh.

“ Tâm lý mua nhanh, lướt nhanh từng phổ biến trong giai đoạn sốt đất không còn phù hợp với bối cảnh mới. Người mua buộc phải tính toán kỹ hơn về mục tiêu đầu tư tài sản và tiềm năng khai thác dài hạn, thay cho tâm lý đầu cơ ngắn hạn ”, ông Đính cho hay.

Tương tự, đại diện One Mount Group cho biết bên cạnh tâm lý e ngại trước các thông tin quy hoạch và giải phóng mặt bằng, mặt bằng giá nhà đất thổ cư đã neo cao trong nhiều năm qua. Điều này khiến phân khúc này kém hấp dẫn với nhà đầu tư, còn người mua ở thực khó tiếp cận.

Người mua chuyển sang chung cư

Anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới kỳ cựu nhà riêng lẻ khu vực quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) chia sẻ, nhiều khách hàng của anh trước đây chỉ quan tâm đến nhà đất thổ cư nay đã chuyển sang tìm kiếm các căn hộ chung cư có mức giá hợp lý.

Ngoài yếu tố quy hoạch, giá nhà đất thổ cư hiện nay cũng đang ở mức khá cao, nếu 5 - 6 tỷ đồng, khách đã có thể mua được 1 căn hộ chung cư khoảng 70m² ở Hà Nội, thì cũng với số tiền này chỉ có thể mua được 1 căn nhà đất thổ cư 30m² ở vùng ven Hà Nội. Còn tại các khu vực nội thành, có những căn nhà trong ngõ nhỏ nhưng giá rao tới 10-12 tỷ đồng.

Chính vì vậy, nhiều khách hàng của anh đã “quay xe” sang mua chung cư thay vì tìm kiếm các căn nhà đất thổ cư diện tích nhỏ trong ngõ ngách.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc công ty PropertyGuru Việt Nam cho rằng, nhiều năm qua người Việt có quan niệm phải sở hữu nhà đất mới được xem là ổn định. Tuy nhiên, thực tế năm 2026 cho thấy tư duy này đang thay đổi, đặc biệt tại Hà Nội.

Theo ông Tuấn, “văn hóa nhà đất” đang từng bước nhường chỗ cho “văn hóa căn hộ”, khi người mua đặt trải nghiệm sống lên trước yếu tố sở hữu. Những tiêu chí như tiện ích, an ninh, khả năng kết nối giao thông, cộng đồng cư dân hay chất lượng môi trường sống ngày càng có sức nặng trong quyết định mua nhà.

Sự thay đổi này kéo theo việc người dân không còn quá coi trọng vị trí trung tâm. Thay vì chấp nhận bỏ ra số tiền lớn để sở hữu nhà trong nội đô, nhiều người sẵn sàng dịch chuyển về các khu đô thị mới hoặc khu vực vùng ven nếu đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và có tiềm năng kết nối thuận lợi trong tương lai.

“ Trong nhiều năm, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Đáng chú ý, tại Hà Nội, văn hóa nhà đất đang từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ, khi người mua ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống ”, ông Tuấn nhận định.

Dữ liệu khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cho thấy xu hướng này ngày càng rõ nét tại Hà Nội. Tỷ trọng lượt tìm kiếm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6, trong khi mức độ quan tâm đối với nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn tiền tệ Quốc gia cũng nhận định, ngày nay, ở các đô thị lớn, giới trẻ có xu hướng lựa chọn căn hộ bởi sự tiện lợi cho cuộc sống hàng ngày mà vẫn thỏa mãn được xu hướng khá thời thượng. Đặc biệt, các dự án căn hộ cao cấp, được thiết kế sang trọng, hiện đại hình thành nên cộng đồng sống khá tương đồng sẽ thu hút nhiều người trẻ thành công.

“Người trẻ thích sống trong các dự án căn hộ cao cấp, sang trọng, với nhiều tiện ích, dịch vụ và một cộng đồng đồng điệu. Từ sống, trải nghiệm, cho đến các sở thích cá nhân như thưởng thức nghệ thuật, ẩm thực... Cộng đồng này có điều kiện tốt ở môi trường chung cư. Do đó, đây là lựa chọn được giới trẻ ưu tiên ”, ông Nghĩa giải thích thêm.

Theo Châu Anh