Muôn kiểu “cắm” dự án của DN bất động sản Sài Gòn, Chính quyền vừa phải ra tay "dẹp loạn"
Hiện nay các hình thức “cắm” dự án tại ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản Sài Gòn rất đa dạng bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp toàn bộ hoặc một phần dự án, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án, hợp đồng mua bán của khách hàng...
Trước thực trạng này, UBND TPHCM vừa yêu cầu các Sở ngành, địa phương và Hiệp hội phải rà soát, niêm yết công khai các dự án đang thế chấp.
Đơn cử, Công ty Cổ phần May – Diêm Sài Gòn đã cầm cố: “Quyền tài sản bao gồm nhưng không giới hạn các quyền: Quyền khai thác, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê mượn… đối với các tài sản là các căn hộ chưa bán, trung tâm thương mại và tầng hầm của dự án Khu Cao Ốc Hòa Bình (The Goldview) tại 346 Bến Vân Đồn, Phường 1, Quận 4, TPHCM” tại Ngân hàng Hàng hải Việt Nam.
Công Ty CP DV và XD Địa Ốc Đất Xanh “cắm” Ngân hàng Công Thương quyền tài sản của Công ty phát sinh từ: Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án Dự án Cao ốc văn phòng và Căn hộ Thế kỷ 21 tại số 528 Đường Huỳnh Tấn Phát, Phường Bình Thuận, Quận 7, TP.HCM ký ngày 22/07/2015 mà Địa Ốc Đất Xanh đã ký với Công Ty Cổ Phần Thế Kỷ 21. Nghĩa là cầm cố dự án ngay từ "trong trứng nước" bằng hợp đồng chuyển nhượng dự án.
Ngoài ra, Địa ốc Đất Xanh cũng cầm cố luôn các hợp đồng (bao gồm cả các văn bản sửa đổi, bổ sung) mà Công Ty sẽ ký với các tổ chức/cá nhân liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án Dự án Cao ốc văn phòng và Căn hộ Thế kỷ 21 (giữa Đất Xanh và Thế Kỷ 21).
Công ty CP địa ốc Phú Long cầm cố tại Ngân hàng ACB: “Khoản phải thu và quyền phát sinh là các khoản tiền và toàn bộ các quyền, lợi ích Công ty có được theo các hợp đồng mua bán căn hộ ở, sàn thương mại, tầng hầm của dự án cao ốc phức hợp thuộc phân khu 15A2 thuộc dự án khu đô thị Dragon City huyện Nhà Bè được ký kết giữa Công ty Phú Long và bên có nghĩa vụ (là các cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ thanh toán cho Công ty)…”
Một “đại gia” bất động sản khác là Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cầm cố tại Ngân hàng Phương Đông quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Phía Bắc Rạch Bà Bướm, Phường Phú Thuận, Quận 7, TP.HCM (Jamona CIty) do Công ty làm Chủ đầu tư.
Ngoài ra, giới kinh doanh bất động sản Sài Gòn còn lan truyền câu chuyện truyền kỳ về mô hình cầm cố “đa cấp” của một “đại gia” bất động sản. Theo mô hình này, dự án của chủ đầu tư A được công ty môi giới B mở bán, sau đó công ty C đem thế chấp ngân hàng hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư A và một tập đoàn D khác tiếp tục thế chấp cổ phần góp trong C. Trong 4 doanh nghiệp A-B-C-D này thì các cá nhân thuộc “đại gia” bất động sản kia sẽ giữ vai trò chi phối, điều hành.
Trên đây chỉ là những ví dụ về hình thức cầm cố dự án bất động sản và nhiều chuyên gia cho rằng đa số doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án, ngoài nguồn vốn tự có của doanh nghiệp (vốn đối ứng khoảng 20%) thì doanh nghiệp phải huy động từ khách hàng hoặc hỗ trợ cho vay từ ngân hàng.
Xét ở khía cạnh kinh doanh, việc các doanh nghiệp bất động sản "sáng tạo" ra nhiều hình thức để huy động vốn đầu tư dự án là yếu tố gần như bắt buộc. Trong đó nguồn vốn từ ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng khi mà thị trường vốn Việt Nam vẫn chưa có nhiều thuận lợi cho các kênh khác như: cổ phần hóa, trái phiếu, quỹ đầu tư... Tuy nhiên, việc cầm cố dự án vay vốn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà như trường hợp dự án The Harmona ở quận Tân Bình vừa qua.
Tại một hội thảo với chủ đề tìm giải pháp bảo vệ người mua nhà gần đây, luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TPHCM nhận định trong thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục đón nhận những thông tin không tốt về các vụ lùm xùm tại một số dự án, đã tạo nên tâm lý bất an cho người mua nhà, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường.
Cũng theo luật sư Phượng, để bảo vệ người mua nhà, trước hết nên sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm tra và giám sát chặt chẽ vốn đầu tư dự án (bao gồm: vốn thuộc sở hữu và vốn huy động) của chủ đầu tư xuyên suốt quá trình từ khi phê duyệt dự án đến khi hoàn thành dự án, đảm bảo sự an toàn trong quản lý vốn đầu tư vào bất động sản, vốn huy động phải sử dụng cho việc phát triển tiếp dự án (không phải là trả nợ cũ của chính dự án đó).
Để minh bạch hóa thị trường bất động sản Sài Gòn, ngày 13/7 Văn phòng UBND TPHCM có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch Lê Văn Khoa về xử lý vướng mắc liên quan thế chấp tài sản là dự án phát triển nhà ở; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.
Theo đó, các cơ quan liên quan khẩn trương triển khai hiệu quả việc giải quyết vướng mắc trong cấp GCN cho người mua nhà tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở; kịp thời xử lý, giải quyết ngay các vướng mắc phát sinh, không để xảy ra xung đột, mâu thuẫn về quyền và lợi ích giữa người mua nhà, chủ đầu tư và tổ chức tín dụng.
Phó Chủ tịch Lê Văn Khoa cũng giao Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM, UBND các quận, huyện nghiên cứu, thực hiện việc đăng tải công khai, minh bạch thông tin về các dự án BĐS đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng trên các cơ quan thông tin đại chúng, các website của đơn vị; niêm yết tại nơi công cộng hoặc các hình thức khác phù hợp quy định của pháp luật; hạn chế thấp nhất thiệt hại do thiếu thông tin cho người tham gia giao dịch BĐS.
Đặc biệt, giao Sở Xây dựng chủ trì thành lập tổ công tác rà soát: Về cơ sở pháp lý dự án, có hay không tình trạng thế chấp dự án để vay vốn, tiến độ triển khai thực hiện; lưu ý phân loại, để xử lý trước các dự án đã thế chấp ngân hàng, tiềm ẩn có thể xảy ra nguy cơ tranh chấp cao giữa chủ đầu tư, tổ chức tín dụng và người mua nhà.
