Lợi nhuận từ cho thuê căn hộ chung cư gấp đôi nhà phố Hà Nội
Theo Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, tại Hà Nội, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ năm 2022 là 4,4%, gấp 1,7 lần tỷ suất cho thuê của nhà mặt phố. Riêng khu vực phía Tây Hà Nội, lợi nhuận cho thuê dao động từ 5% đến 6%.
Theo ông Trung, giá thuê chung cư trung bình tại Hà Nội hiện ở mức khoảng ~10 triệu đồng/tháng, giá thuê trung bình tăng 4,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Về giá và biên độ tăng giá của loại hình căn hộ cho thuê, chung cư Hà Nội có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất trong các phân khúc bất động sản.
“Tại Hà Nội, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ năm 2022 là 4,4%, gấp 1,7 lần tỷ suất cho thuê của nhà mặt phố. Riêng khu vực phía Tây Hà Nội, lợi nhuận cho thuê dao động từ 5% đến 6%. Với tỷ suất lợi nhuận này, chủ nhân của căn hộ tránh được phần lạm phát tầm 4 - 4,5%/năm nếu giữ tiền mặt, và còn sinh lời từ phần trăm lợi nhuận tăng giá vốn trong tương lai. Như tại Hà Nội, từ 2018 - 2022, giá chung cư tăng trung bình 13% mỗi năm”, ông Trung khẳng định.
Ông Trung cho biết khu vực phía Tây đang thu hút lượng lớn khách thuê, nổi trội như các tòa trong Vinhomes Smart City, tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 5,5%, cao hơn mặt bằng chung của toàn thị trường (~4,4%). Điều này thể hiện dòng tiền cho thuê của đại đô thị này cao hơn so với các dự án khác trong khu vực.
“Sở dĩ khu vực phía Tây có tăng trưởng tốt liên quan đến các yếu tố, thứ nhất là Nhà nước đang phê duyệt toàn bộ các cơ quan ban ngành, các Bộ về khu vực phía Tây. Khu Đại sứ quán Mỹ được đầu tư 1,2 tỷ đô trên đường Phạm Văn Bạch cũng đã được khởi công tháng 4/2023. Trong tương lai sẽ hình thành các văn phòng đại diện của các đơn vị liên quan với Mỹ sẽ tập trung nhiều vào khu vực này”, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing lý giải.
Về khách thuê, ông Trung cho rằng người thuê nước ngoài luôn lựa chọn dự án nào có nhiều tiện ích nhất, đẳng cấp nhất. Họ sẵn sàng chi thêm từ 3 - 5 triệu/tháng để ở một nơi mà có tất cả những dịch vụ tiêu chuẩn. Thu nhập của các chuyên gia nước ngoài tại Việt Nam khoảng 10.000 USD/tháng, với họ chi ra 1.000 - 2.000 USD cho chỗ ở sẽ không phải vấn đề gì lớn.
“Trước tiên là dòng khách thuê là các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam. Ở giai đoạn đầu của Hà Nội hình thành các khu chung cư đã từng có những khu trở thành thủ phủ của người nước ngoài. Nhưng càng về sau này, các khu chung cư mới được phát triển với nhiều tiện ích hơn, chất lượng công trình đẹp hơn và có khả năng thu hút cư dân về ở đông hơn thì họ bắt đầu chuyển sang những khu mới đó. Đương nhiên với khu nào mà có người nước ngoài thuê thì mặt bằng giá thuê sẽ cao hơn”, ông Trung cho biết.
Khẩu vị thuê của khách nước ngoài có một mẫu số chung khi lựa chọn một nơi sống. Một là họ sẽ tìm kiếm những khu vực có an ninh an toàn đảm bảo, họ luôn đặt vấn đề an ninh lên hàng đầu. Thứ hai là khu vực đó đã có sẵn cộng đồng cư dân với các tiêu chí cao, như dân trí, mức độ văn minh… Thứ ba là yếu tố về vấn đề tiện ích và kết nối, với người nước ngoài thì rõ ràng họ sẽ gặp vấn đề về ngôn ngữ, vì vậy khu họ ở sẽ phải có các tiện ích đảm bảo cuộc sống như là: siêu thị, bệnh viện, bể bơi, gym, nhà hàng, chỗ đỗ xe… và khu vực đó cũng phải có kết nối tốt với các sân golf. Khách hàng đi thuê rất khó tính, họ thường yêu cầu đơn vị môi giới liệt kê ra tất cả những tiện ích trước khi họ đi xem nhà. Nếu những tiện ích cơ bản mà không có, họ sẽ không đi xem nữa.
Một yếu tố rất quan trọng là liên quan tới quản lý vận hành. Việc quản lý vận hành giống như phần hồn của một dự án. Bất cứ chủ đầu tư nào cũng có thể xây lên một công trình bê tông cốt thép, nhưng để tạo ra một cộng đồng cư dân đẳng cấp và xứng tầm thì rất ít chủ đầu tư làm được. Chủ đầu tư có thể bán được cho người giàu, nhưng giữ người giàu ở lại là một vấn đề khó. Ở đây có yếu tố là người nước ngoài ở được thì đồng nghĩa là các tiêu chí vận hành đấy cũng phải mang chuẩn quốc tế, đáp ứng được các kỳ vọng giống như ở đất nước họ.
Theo ông Trung, với nhóm kinh doanh dạng service apartment, Airbnb,... cho thuê theo giờ, theo ngày… thì khu vực phía Tây là một “mảnh đất màu mỡ”. Thường khu vực nào có người nước ngoài thuê thì giá thuê sẽ tốt, đồng nghĩa với việc sẽ đẩy mặt bằng giá khu vực đó lên. Mà khi giá thuê tăng thì đồng nghĩa là giá bất động sản nơi đó cũng sẽ tăng lên, đấy là một logic của bất động sản nhà ở.
"Các loại hình căn hộ studio, 1 phòng ngủ cho các bạn trẻ độc thân và loại hình 1PN+, 2PN sẽ phù hợp khách thuê rất đông đảo là các gia đình có vợ chồng và có con nhỏ. Còn với tầng lớp VVIP hẳn, ví dụ như là chuyên gia cấp cao, tham tán hoặc là CEO các công ty mang theo cả vợ con sang làm việc thì họ sẵn sàng chọn thuê villa, penthouse…Để đầu tư căn hộ cho thuê, khách hàng cũng nên có mức vốn tự có tối thiểu là từ 1,5 tỷ trở lên. Tùy theo giá trị căn hộ và đầu tư nội thất cho thuê khác nhau, vốn tự có cũng sẽ khác nhau", Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhấn mạnh.
