HoREA: Tình trạng đầu nậu, doanh nghiệp núp bóng chủ đất tách thửa đất ở trái phép đang gia tăng
Trong thời gian qua, có hiện tượng đầu nậu hoặc doanh nghiệp núp bóng chủ đất để hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua tách thửa đất ở, thậm chí đã có cả việc khai thấp giá trị giao dịch để tránh nộp nhiều thuế; các đầu nậu này thực sự có hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên, liên tục.
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có một số kiến nghị xoay quanh văn bản số 7053/STNMT-QLĐ ngày 18/07/2017 của Sở Tài nguyên và Môi trường (dự thảo thay thế Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa).
Thứ nhất, HoREA đề nghị bổ sung vào điều 5 quy định với nội dung tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000 m2 trở lên thì người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan".
Thứ hai, quyết định 33/2014/QĐ-UBND và dự thảo lần này đều có sự phân biệt diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với thửa đất ở có nhà ở hiện hữu, đối với thửa đất ở chưa có nhà ở, ví dụ: khu vực 1 thì diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 45 m2 hoặc 36 m2 (tùy theo lộ giới) đối với thửa đất ở có nhà ở hiện hữu; 50 m2 đối với thửa đất ở chưa có nhà ở.
Hiệp hội đề nghị không cần thiết phân biệt diện tích thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa là thửa đất đã có nhà ở, hoặc thửa đất chưa có nhà ở, mà nên áp dụng một tiêu chuẩn diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất ở, đối với khu vực 1, đề nghị diện tích tối thiểu là 45 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 m tại đường phố có lộ giới từ 20 m trở lên; đề nghị diện tích tối thiểu là 36 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 m tại đường phố có lộ giới dưới 20 m, không phân biệt thửa đất có nhà ở hiện hữu hoặc thửa đất chưa có nhà ở; đối với khu vực 2, đề nghị diện tích tối thiểu là 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 m, không phân biệt thửa đất có nhà ở hiện hữu hoặc thửa đất chưa có nhà ở.
Như vậy, sẽ làm đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm bớt quy trình công tác xét duyệt của cơ quan nhà nước, và chấm dứt được tình trạng người sử dụng đất đối phó bằng cách xây nhà tạm để được tách nhiều thửa đất ở nhỏ hơn như trong thời gian qua.
Thứ ba, theo hiệp hội BĐS TPHCM quyết định 33/2014/QĐ-UBND trước đây cũng có điểm bất hợp lý khi cấu trúc khoản 1 điều 4 là điều khoản về tổ chức thực hiện: "Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo Thành phố hoặc khi thừa kế thì giải quyết như sau: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành không nhỏ hơn 25 m2", mà lẽ ra cần được quy định tại điều 3 là điều khoản về tiêu chuẩn tách thửa thì hợp lý hơn.
Dự thảo hiện nay cũng có cấu trúc tương tự, do vậy, Hiệp hội đề nghị đưa khoản (1.b) điều 7 về tổ chức thực hiện của dự thảo thành khoản 6 (mới) của điều 5 "Quy định về tách thửa các loại đất" thì hợp lý hơn với nội dung như sau: "6. Tách thửa đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn: diện tích tối thiểu của thửa đất còn lại và thửa đất mới hình thành sau khi tách thửa không nhỏ hơn 25m2, chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m đối với đất ở và không nhỏ hơn 300m2 đối với đất nông nghiệp".
Như vậy, khoản (1.b) điều 7 dự thảo chỉ còn nội dung: "b) Ủy ban nhân dân quận, huyện xem xét điều kiện về hạ tầng kỹ thuật của khu vực để giải quyết trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc có hoàn cảnh khó khăn cho phù hợp".
Thứ tư, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân quận, huyện, Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn có biện pháp kiểm soát tình trạng đầu nậu hoặc doanh nghiệp núp bóng chủ đất để hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua tách thửa đất ở:
Khoản 2 điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật". Trong thời gian qua, có hiện tượng đầu nậu hoặc doanh nghiệp núp bóng chủ đất để hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua tách thửa đất ở, thậm chí đã có cả việc khai thấp giá trị giao dịch để tránh nộp nhiều thuế; các đầu nậu này thực sự có hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên, liên tục, nhưng núp bóng chủ đất, không thành lập doanh nghiệp nên cơ quan chức năng không quản lý được, nhà nước bị thất thu thuế.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân quận, huyện, Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn có biện pháp kiểm soát tình trạng đầu nậu hoặc doanh nghiệp núp bóng chủ đất để thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua tách thửa đất ở, và hướng các đầu nậu này thành lập doanh nghiệp để quản lý.
