Hà Nội dự kiến giãn hơn 860.000 dân khỏi nội đô, chuyên gia bất động sản: Quá trình giãn dân cần đi kèm dịch chuyển sinh kế và các chức năng đô thị
Chuyên gia đánh giá quyết tâm giãn dân thể hiện nỗ lực lớn của thành phố trong việc xử lý các vấn đề tồn tại kéo dài như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực trung tâm.
Theo báo cáo mới nhất từ từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị mạnh mẽ, với định hướng không chỉ cải tạo từng phần mà tái thiết toàn diện nhiều khu vực nội đô. Cách tiếp cận mới hướng tới giải tỏa đồng bộ từng khu, xây dựng lại hạ tầng và không gian đô thị theo mô hình phát triển chiều cao nhưng giảm mật độ dân cư.
Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đặt mục tiêu giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử. Giai đoạn 2026–2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng khoảng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi Vành đai 3.
Đến giai đoạn 2036–2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3. Tổng cộng trong giai đoạn 2026–2045, Hà Nội dự kiến di dời hơn 860.000 người khỏi khu vực nội đô.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, quyết tâm giãn dân thể hiện nỗ lực lớn của thành phố trong việc xử lý các vấn đề tồn tại kéo dài như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng nếu chỉ di dời nơi ở mà không đồng thời di dời sinh kế, quá trình giãn dân sẽ khó đạt hiệu quả thực chất.
Đại diện VARS nhận định, cùng với đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần thúc đẩy dịch chuyển các chức năng đô thị như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện và trung tâm nghiên cứu ra các khu vực vùng ven. Việc này giúp tạo việc làm tại chỗ, hình thành các cực phát triển mới và tạo điều kiện để người dân dịch chuyển theo dòng cơ hội kinh tế một cách tự nhiên.
VARS cũng dẫn kinh nghiệm quốc tế từ Bắc Kinh khi thành phố này không chỉ di dời dân cư mà còn chuyển các chức năng phi thủ đô như trường đại học, bệnh viện và trụ sở doanh nghiệp nhà nước ra Tân khu Hùng An. Cách làm này góp phần giảm áp lực cho khu lõi và hình thành các trung tâm tăng trưởng mới.
Về tác động thị trường, VARS cho rằng trong trung và dài hạn, bất động sản khu vực trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phân hóa. Phân khúc hạng sang và siêu sang tại khu vực trung tâm có thể duy trì mặt bằng giá cao nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu của nhóm cư dân thu nhập cao. Quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại – dịch vụ giá trị cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A, từ đó tạo nền tảng cho phân khúc nhà ở cao cấp.
Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven được dự báo là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời, với sự xuất hiện của nhiều đại đô thị quy mô lớn và hạ tầng đồng bộ. Mức giá căn hộ tại khu vực này được nhận định khó giảm sâu do chi phí phát triển dự án gia tăng, trong khi nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường.
Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản gia tăng và quá trình tái cấu trúc đô thị diễn ra mạnh mẽ, VARS khuyến nghị chiến lược đầu tư cần điều chỉnh theo hướng thận trọng, ưu tiên tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với các khu vực có hạ tầng mới và nhu cầu ở thực.
