Giám đốc Avison Young Việt Nam: Thuê mặt bằng chỉ chiếm 10% chi phí phòng gym

Nhiều phòng tập vẫn đông người vào giờ cao điểm, nhưng phía sau những dãy máy kín chỗ là bài toán kinh doanh ngày càng khó. Khi khách hàng không còn mặn mà với các gói hội viên dài hạn và ưu tiên sự linh hoạt, nhiều chuỗi gym buộc phải thu hẹp mạng lưới, tối ưu từng mét vuông thay vì tiếp tục cuộc đua mở rộng.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, mới đây chia sẻ về chi phí mặt bằng và các chi phí khác liên quan đến chuỗi phòng gym.

Avision Young Việt Nam là tập đoàn bất động sản đến từ Canada, hoạt động tại Việt Nam từ năm 2023. 

Pv: Trong vài năm gần đây, nhu cầu thuê mặt bằng của các chuỗi fitness và phòng gym có thay đổi như thế nào? Các doanh nghiệp đang có xu hướng mở rộng hay tối ưu lại mạng lưới?

Ông David Jackson: Trong khoảng 2 năm gần đây, nhu cầu thuê mặt bằng của các chuỗi phòng tập nhìn chung tương đối ổn định, không ghi nhận xu hướng mở rộng mạnh. Các chuỗi thuộc phân khúc cao cấp như California Yoga & Fitness, City Gym chủ yếu tập trung tối ưu mạng lưới, thậm chí trả bớt mặt bằng thay vì mở rộng.

Ở phân khúc thấp hơn, một số chuỗi phòng tập nhỏ như New Gym vẫn mở rộng nhưng rất thận trọng, với tốc độ chậm và ưu tiên mặt bằng có diện tích sử dụng phù hợp với chi phí thấp. Một số khác như chuỗi Fit24 đã dừng hoạt động hoàn toàn. Nhìn chung, thị trường fitness hiện trong giai đoạn tối ưu mạng lưới.

Đối với một phòng gym quy mô lớn, chi phí thuê mặt bằng thường đóng vai trò như thế nào trong cơ cấu chi phí vận hành? Đây có phải là khoản chi khó tối ưu nhất không?

Chi phí thuê mặt bằng chỉ chiếm tỷ trọng nhất định trong chi phí hoạt động. Với các mô hình giải trí (entertainment) như fitness hay rạp chiếu phim, chi phí thuê thường ở mức khoảng 10% cơ cấu chi phí vận hành. Để dễ so sánh, chi phí thuê một mặt bằng F&B thường chiếm 15-20%, trong khi ngành thời trang rơi vào khoảng 9-12%.

Khi so sánh giữa các ngành hàng, có thể thấy chi phí thuê mặt bằng trong fitness thực ra không quá lớn trong cơ cấu chi phí.

Fitness vừa cần diện tích lớn nhưng không phải “đất vàng” nên phải cân đối giữa quy mô vận hành và khả năng chi trả tiền thuê. Tiền thuê thường được xem là một trong những khoản chi phí khó tối ưu vì nó thường được cố định ngay từ đầu trong hợp đồng; chỉ trong các trường hợp bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai hoặc các sự kiện đặc biệt mới có khả năng tác động đến chi phí mặt bằng theo hướng giảm. Ngược lại, các chi phí vận hành như nhân sự, bảo vệ, vệ sinh, bảo trì... có thể điều chỉnh theo lượng khách thực tế và tình hình hoạt động của cửa hàng nên linh hoạt hơn nhiều, từ đó có thể tối ưu được.

Các mặt bằng diện tích lớn từ 2.000-5.000 m² hiện có còn được các doanh nghiệp dịch vụ ưa chuộng như trước hay thị trường đang dịch chuyển sang các diện tích nhỏ hơn?

Để tiết kiệm chi phí vận hành, tránh lãng phí diện tích và thích ứng với thị trường đang khó khăn, các chuỗi fitness ngày càng ưu tiên các mặt bằng có quy mô tối ưu (optimal size). Đó là những mặt bằng có diện tích phù hợp, không quá lớn nhưng vẫn đủ lớn để bố trí đầy đủ các công năng: khu tập gym, phòng locker, khu cardio, phòng tập lớp, khu PT riêng, khu dịch vụ khách hàng. Ví dụ, City Gym lấy một nửa sàn Vạn Hạnh Mall từ 4.000-5.000 m 2 , bố trí đủ công năng để đáp ứng nhu cầu của tệp khách trong khu vực.

Ngoài ra, quy mô mặt bằng cần đáp ứng nhu cầu vận hành, kinh doanh của từng thương hiệu và phân khúc khách hàng tại từng thời điểm và vị trí. Chẳng hạn, trong trung tâm không thể có mặt bằng quá lớn hay quá nhỏ nhưng vẫn cần đầy đủ tiện ích mới có thể thu hút khách hàng cao cấp (như hồ bơi của California Centuryon trong Saigon Centre).

Những ngành kinh doanh nào hiện chịu áp lực lớn nhất từ chi phí mặt bằng? Fitness có phải là một trong số đó không?

Tất cả các ngành bán lẻ hiện đều chịu áp lực từ chi phí thuê mặt bằng, không riêng ngành fitness hay bất kỳ thương hiệu nào. Fitness cũng nằm trong nhóm chịu áp lực này, nhưng mức độ ảnh hưởng không phải cao nhất.

Do đặc thù cần diện tích tối thiểu đủ lớn, các chuỗi fitness thường thuê ở các tầng cao hơn trong trung tâm thương mại, do đó mức giá thuê của fitness thường thấp hơn các vị trí đắc địa ở tầng thấp. Quan trọng hơn chi phí thuê là hiệu quả kinh doanh. Nếu mặt bằng không tạo ra doanh thu hoặc lợi nhuận tương xứng thì doanh nghiệp sẽ đóng cửa vị trí đó, tìm nơi khác phù hợp hơn. Ngược lại, nếu kinh doanh hiệu quả thì chi phí thuê cao chưa hẳn là vấn đề.

Khi một khách thuê diện tích lớn rời đi, việc tìm đơn vị thay thế có khó khăn hơn so với các mặt bằng quy mô nhỏ không? Chủ đầu tư thường xử lý như thế nào?

Việc tìm khách thuê thay thế cho mặt bằng lớn chắc chắn khó hơn mặt bằng nhỏ vì số lượng ngành nghề và thương hiệu có khả năng hấp thụ diện tích lớn không nhiều. Tuy nhiên, đây không phải tình huống quá bất ngờ với chủ đầu tư nên không quá bị ảnh hưởng.

Nguyên nhân là trong hợp đồng thuê thường có điều khoản quy định thông báo chấm dứt trước: mặt bằng lớn thường báo trước khoảng 6 tháng, trong khi mặt bằng nhỏ thường khoảng 3 tháng. Chủ đầu tư cũng thường xuyên theo dõi hoạt động kinh doanh của khách thuê nên có thể chuẩn bị phương án thay thế từ sớm.

Ông có quan sát thấy xu hướng các chuỗi fitness chuyển từ mô hình phòng tập quy mô lớn sang các mô hình nhỏ, linh hoạt hoặc gần khu dân cư hơn không? Nguyên nhân là gì?

Mọi nhu cầu tập luyện đều xuất phát từ sự quan tâm đến sức khỏe cộng với yếu tố thuận lợi từ vị trí đến thời gian để khách hàng chủ động sắp xếp. Trước khi chọn phòng tập, sự thuận tiện và khoảng cách (chẳng hạn gần nơi ở hay nơi làm việc) là ưu tiên hàng đầu của khách hàng.

Việc các chuỗi fitness bắt đầu mở phòng tập trong hoặc gần các khu dân cư mới cho thấy sự phân nhánh thị trường, không phải là dịch chuyển hoàn toàn từ mô hình lớn sang mô hình nhỏ. Các chuỗi vẫn duy trì những cơ sở quy mô lớn hiện hữu, đồng thời mở thêm tại các khu dân cư đã đủ mật độ cư dân. Bản chất đây là sự mở rộng phạm vi phủ sóng thay vì thay thế mô hình cũ.

Các chuỗi phòng tập bắt đầu chú ý nhiều hơn đến khu dân cư vì các khu dân cư mới đã thu hút cư dân về ở nhiều, và hình thành nhu cầu thực tế đủ lớn để bù đắp chi phí vận hành và sinh lợi nhuận.

Theo ông, hành vi tiêu dùng của khách hàng trong lĩnh vực fitness đã thay đổi như thế nào và điều đó ảnh hưởng ra sao đến nhu cầu thuê mặt bằng?

Hành vi tiêu dùng của khách hàng trong ngành fitness đã thay đổi đáng kể, nhất là từ sau đại dịch, chủ yếu đến từ bối cảnh kinh tế khó khăn. Khi cân nhắc gói hội viên, người dùng hiện nay có xu hướng sẵn sàng cắt giảm các dịch vụ VIP đi kèm (khăn, nước) để phù hợp với túi tiền hơn.

Ngoài ra, người tiêu dùng ngày càng thận trọng hơn về tài chính. Họ có xu hướng hạn chế ký các gói tập dài hạn, thay vào đó ưu tiên những gói ngắn hạn hoặc linh hoạt hơn. Điều này làm suy giảm nguồn tiền thu trước của các chuỗi fitness. Khi dòng tiền bị phân mảnh, các chuỗi phòng tập buộc phải rà soát hiệu quả vận hành, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, tái cấu trúc lại các mặt bằng hoạt động kém hiệu quả.

Nếu nhìn rộng hơn, việc các doanh nghiệp dịch vụ chủ động thu hẹp hoặc tái cấu trúc mạng lưới phản ánh điều gì về giai đoạn hiện nay của thị trường bán lẻ?

Điều này phản ánh thị trường bán lẻ luôn vận động và phát triển liên tục. Các nhà bán lẻ ngày càng phản ứng nhanh hơn trước thay đổi của thị trường, hành vi tiêu dùng và bối cảnh kinh tế.

Việc thu hẹp hoặc tái cấu trúc mạng lưới là biểu hiện của khả năng thích nghi kịp thời, không nên chỉ nhìn nhận như dấu hiệu tiêu cực. Bối cảnh kinh tế khó khăn khiến hành vi tiêu dùng thay đổi, từ đó buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược vận hành. Sự nhanh nhạy và phản ứng kịp thời là điều đầu tiên và quan trọng nhất để duy trì sức khỏe kinh doanh của bất kỳ nhà bán lẻ nào.

Trong 3-5 năm tới, ông dự báo mô hình mặt bằng nào sẽ phù hợp hơn với các doanh nghiệp fitness: trung tâm quy mô lớn hay chuỗi phòng tập nhỏ, phân tán?

Thật ra không mô hình nào phù hợp tuyệt đối. Trong 3-5 năm tới, các phòng tập nhỏ, phân tán tại khu dân cư được dự báo sẽ tăng tốc nếu các chuỗi nhìn thấy cơ hội phát triển. Nguyên nhân là thị trường phòng tập quy mô lớn đã gần như bão hòa vì nguồn cung mặt bằng trong trung tâm thương mại trong trung tâm rất hạn chế, trong khi khu dân cư còn nhiều dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, không thể kết luận các trung tâm quy mô lớn sẽ kém phù hợp trong tương lai vì thị trường bán lẻ thay đổi rất nhanh. Nếu các chuỗi fitness huy động được nguồn vốn mới, khả năng mở rộng các mô hình quy mô lớn vẫn hoàn toàn có thể xảy ra nếu tìm được những mặt bằng hiếm hoi còn sót lại.

Thế Trần