Giá chung cư Hà Nội đứng ở ngưỡng cao, người mua nhà cần chuẩn bị kịch bản nào?
Nhận định về diễn biến thị trường thời gian tới, chuyên gia Savills cho rằng mức giá trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ở ngưỡng cao khi phân khúc trên 90 triệu đồng/m² chiếm đa số. Tuy nhiên, sự dịch chuyển về nhu cầu thực, cùng các quy định pháp lý mới về thời hạn sử dụng chung cư đang tạo ra những tác động nhất định đến tâm lý nhà đầu tư.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội.
Đây là chia sẻ của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội với MarketTimes về thị trường bất động sản Hà Nội nửa cuối năm 2026.
MarketTimes : Bà đánh giá như thế nào về tình hình thị trường và mặt bằng giá bất động sản trong bối cảnh hiện nay ?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Thị trường hiện đang hướng đến những ai có nhu cầu sử dụng thực. Những dự án thực sự tốt, thuyết phục trên thị trường và chủ đầu tư có kinh nghiệm thì vẫn sẽ bán được, nhưng lượng căn bán được sẽ giảm hơn và không đạt mức tốt như năm 2024 hay năm 2025.
Về mặt bằng giá, chúng tôi nhận thấy giá căn hộ có rất nhiều dự án ở vị trí đẹp, chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín sắp sửa tung ra thị trường. Như vậy, đối với từng phân khúc, đặc biệt là phân khúc hạng A, giá cũng có chiều hướng giảm. Phân khúc hạng B đang đứng ở ngưỡng ổn định từ nay đến cuối năm. Trong khi đó, lượng căn hộ hạng C ra thị trường chưa nhiều, khiến mặt bằng giá chưa thể giảm ngay.
Theo tính toán của Savills, trong nửa đầu năm 2026, chúng tôi nhận thấy thị trường gần như không có nguồn cung sơ cấp đối với dòng sản phẩm dưới 70 triệu đồng/m². Hầu như toàn bộ đều trên 70 triệu đồng/m² và phân khúc 90 triệu đồng/m² chiếm đến 60%.
MarketTimes : Tâm lý người mua và diễn biến trên thị trường sơ cấp, thứ cấp hiện nay như thế nào , thưa bà ?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Thị trường hiện nay đang đứng ở ngưỡng giá khá cao. Khi nguồn cung chưa diễn ra nhiều thì mặt bằng hoặc sự điều chỉnh giá trong thời gian sắp tới sẽ không được như kỳ vọng của người tiêu dùng.
Tuy nhiên, một thực tế rõ ràng trên thị trường thứ cấp cũng như sơ cấp hiện nay - đặc biệt là thị trường thứ cấp - là người mua đi bán lại bắt đầu có tâm lý phải điều chỉnh. Như vậy, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp sẽ có xu hướng điều chỉnh giảm rõ ràng.
Còn với thị trường sơ cấp, do có hàng mới vào ở ngưỡng giá cao nên nó nằm trong mặt bằng chung có giá của thị trường sơ cấp. Đó là lý giải khi nhìn đầy đủ các khía cạnh liên quan đến phân khúc, sản phẩm và vị trí.
MarketTimes : Nghị quyết 21 của Trung ương vừa định hướng có nội dung đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, vậy theo bà các quy định này có tác động đến tâm lý người mua nhà?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Dưới góc độ chuyên gia, đối với người mua, đây là xu hướng phát triển mới. Có thể nói người mua vẫn đang cẩn trọng dõi theo các quy định. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa của Hà Nội rất rộng và lớn, kéo theo nhu cầu nhà ở gia tăng. Người sử dụng chung cư đã quen và yêu thích dòng sản phẩm này trên thị trường.
Các quy định nếu được cụ thể hoá và thông qua sẽ có những tác động nhất định, nhưng chúng ta vẫn phải chờ đợi trong thời gian sắp tới. Mặc dù đã có những quy định ban đầu, nhưng để hoàn thiện thì vẫn sẽ có các quy định bổ sung nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của người sở hữu, nhà phát triển và Nhà nước khi chung cư đến lúc cần cải tạo, nâng cấp hoặc thay đổi về chất lượng công trình.
MarketTimes: Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông (các tuyến đường vành đai, cầu, Metro) tác động ra sao đến thị trường Hà Nội?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Những diễn biến vừa qua tại thị trường Hà Nội cho thấy sự khởi công mạnh mẽ của đầu tư công cho các tuyến đường Vành đai 1, Vành đai 2.5, Vành đai 3, Vành đai 3.5, Vành đai 4 và sắp tới là Vành đai 5. Việc hoàn thiện khép kín các tuyến vành đai sẽ được thực hiện nhanh chóng.
Đến năm 2027, khoảng 7 cây cầu sẽ được hoàn thành. Nhìn tiến độ triển khai, chúng tôi hoàn toàn tin tưởng tỷ lệ cao các cây cầu sẽ hoàn thành đúng hạn. Đồng thời, trục Quốc lộ 1A cũng sẽ được mở rộng và hoàn thành.
Như vậy, tính đến năm 2027, diện mạo Thủ đô sẽ thay đổi rất nhiều, mở rộng không gian phát triển, việc đi lại giữa các khu vực thuận lợi hơn. Theo đó, các quỹ đất và khu vực mới được khai thác phát triển sẽ nhiều hơn, đem lại cơ hội nguồn cung cho thị trường.
Đặc biệt đến năm 2030 - 2031, sẽ có sự thay đổi rất lớn và đáng kể về toàn bộ giao thông và không gian phát triển. Đó là việc hoàn thiện các tuyến Metro. Nếu hoàn thành đúng tiến độ, các công trình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) xung quanh nhà ga, sự thuận tiện đi lại và sự phát triển đồng đều giữa các khu vực sẽ giúp Hà Nội chủ động trong việc phát triển nguồn cung, kiểm soát về giá, hỗ trợ sản xuất, tạo việc làm cho nhiều ngành nghề và đạt chỉ tiêu tăng trưởng của thành phố.
MarketTimes: Đâu là yếu tố cần cân nhắc dài hạn khi đánh giá tiềm năng tăng trưởng của thị trường?
Bà Đỗ Thị Thu Hằng: Chúng ta cần thấy triển vọng phát triển hạ tầng rất rõ ràng: các cây cầu được khởi công, công tác giải phóng mặt bằng thực hiện nhanh chóng, các chủ trương/văn bản pháp lý được ban hành và tiến độ triển khai dự án thực tế.
Việc giá bất động sản đạt mức cao hiện nay là một biểu hiện điều chỉnh của thị trường. Khi mọi người nhìn thấy triển vọng không gian phát triển mở rộng theo các trục giao thông trọng yếu và sự phát triển của đa dạng dòng sản phẩm, tâm lý người sở hữu sẽ có sự điều chỉnh. Những nhà đầu tư muốn có thanh khoản tại thời điểm hiện tại sẽ thực hiện điều chỉnh giá bán cần thiết.
MarketTimes : Trân trọng cảm ơn bà!