Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu

Trong bối cảnh dòng tiền chưa thực sự phục hồi đồng đều, sức hấp thụ của thị trường còn phân hóa, doanh nghiệp phải đồng thời xoay xở nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, thực hiện nghĩa vụ trả nợ và xây dựng phương án dòng tiền, tránh phát sinh rủi ro dây chuyền.

Áp lực dòng tiền dồn vào cuối năm

Sau giai đoạn thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều biến động, hoạt động phát hành đang từng bước phục hồi. Tuy nhiên, với nhóm doanh nghiệp bất động sản, việc thị trường vốn mở lại chưa đồng nghĩa với áp lực tài chính được giải tỏa. Ngược lại, nghĩa vụ thanh toán những lô trái phiếu đến hạn vẫn là vấn đề cần đặc biệt quan tâm, nhất là trong những tháng cuối năm.

Riêng quý II-2026, giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành đạt khoảng 72.600 tỷ đồng, tăng 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, cùng với sự phục hồi của kênh huy động vốn này, nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ cũ cũng tạo sức ép không nhỏ.

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2026, có khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán. Đáng chú ý, bất động sản chiếm khoảng 54,7%, tương đương hơn 61.000 tỷ đồng.

Số liệu được công bố trước đó cho thấy, riêng tháng 11-2026, dự kiến có khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn và tháng 12 là khoảng 25.000 tỷ đồng. Ước tính khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đến hạn phải thanh toán trong năm 2026.

Đồng thời, những con số trên cũng cho thấy, áp lực không chỉ nằm ở quy mô nghĩa vụ nợ mà còn ở thời điểm thanh toán. Với doanh nghiệp bất động sản, dòng tiền thường phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, xây dựng và bán hàng.

Trái phiếu đến hạn đòi hỏi doanh nghiệp phải có nguồn tiền theo thời gian đã cam kết. Một doanh nghiệp có tổng tài sản lớn nhưng thiếu dòng tiền ngắn hạn vẫn có thể đối mặt với nguy cơ mất cân đối tài chính nếu các khoản phải trả đến hạn tập trung trong cùng một giai đoạn.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn các giải pháp như: Đàm phán với trái chủ để gia hạn thời gian thanh toán, thay đổi điều khoản trái phiếu, thanh toán một phần bằng tài sản hoặc chủ động thu xếp nguồn vốn mới để xử lý nghĩa vụ đến hạn.

Việc tiếp tục sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án dài hạn, hoặc phát hành trái phiếu mới chỉ để đảo nợ, nếu không đi kèm với phương án cải thiện dòng tiền từ hoạt động kinh doanh sẽ gia tăng áp lực trong những năm tiếp theo.

Bên cạnh đó, việc thiếu thông tin hoặc chậm công bố có thể gia tăng tâm lý lo ngại, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc huy động nguồn vốn mới.

Chủ động tái cơ cấu, giảm rủi ro

Thực tế cho thấy, việc xử lý nghĩa vụ trái phiếu vẫn chưa dễ dàng. Đơn cử như Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú, đến cuối tháng 6-2026 còn 125 tỷ đồng tiền gốc và hơn 32,5 tỷ đồng tiền lãi chưa thanh toán. Doanh nghiệp vừa đồng thời tiếp tục đàm phán với trái chủ và thực hiện thủ tục liên quan đến phương án hoán đổi nghĩa vụ trái phiếu sang tài sản khác. Trường hợp này cho thấy, ngay cả khi doanh nghiệp có tài sản, việc chuyển hóa tài sản thành tiền trong thời gian ngắn để đáp ứng nghĩa vụ trái phiếu vẫn là bài toán không đơn giản.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, giải pháp căn cơ không phải là tiếp tục vay để trả nợ, mà phải tạo ra dòng tiền thực từ hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ danh mục dự án, ưu tiên dự án có khả năng hoàn thành pháp lý và nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường; đồng thời mạnh dạn chuyển nhượng những tài sản, dự án không còn phù hợp với chiến lược. Đặc biệt là cần xây dựng một cấu trúc tài chính cân bằng giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

“Vấn đề cốt lõi hiện nay là cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính, hoàn thiện cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo hướng minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo. Khi dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp mới có thể đẩy nhanh triển khai, mở bán và tạo dòng tiền để xử lý nghĩa vụ tài chính”, TS Cấn Văn Lực phân tích.

Còn TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lưu ý, đối với trái phiếu đến hạn, doanh nghiệp cần xây dựng phương án xử lý từ sớm thay vì chờ đến sát thời điểm thanh toán. Các phương án có thể bao gồm sử dụng dòng tiền từ hoạt động bán hàng, thu hồi công nợ, thanh lý tài sản không cốt lõi, huy động vốn chủ sở hữu, hợp tác với nhà đầu tư chiến lược hoặc đàm phán với trái chủ để điều chỉnh kỳ hạn phù hợp với khả năng tài chính.

Việc gia hạn trái phiếu chỉ thực sự có ý nghĩa khi doanh nghiệp có kế hoạch phục hồi dòng tiền rõ ràng. Nếu chỉ kéo dài thời gian thanh toán nhưng hoạt động kinh doanh không được cải thiện, nghĩa vụ nợ sẽ tiếp tục tích tụ, tạo áp lực lớn hơn trong tương lai, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư.

TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc hoàn thiện cơ chế công bố thông tin, nâng cao chất lượng xếp hạng tín nhiệm và tăng cường giám sát sử dụng vốn sẽ góp phần hạn chế tình trạng huy động vốn thiếu kiểm soát. Nhà đầu tư cũng cần đánh giá kỹ năng lực tài chính, dòng tiền và tài sản bảo đảm của tổ chức phát hành thay vì chỉ quan tâm đến mức lãi suất.

Về dài hạn, chỉ khi mô hình kinh doanh tạo ra dòng tiền bền vững, doanh nghiệp bất động sản mới có thể giảm sự phụ thuộc vào vốn vay và hạn chế nguy cơ tái diễn áp lực đáo hạn.

Theo Doãn Thành