Chuyên gia homestay: Cứ thiết kế thật đẹp rồi đem bán là hoàn toàn sai lầm, định lượng 3 mục tiêu để tránh "đầu tư chưa tới đã hết tiền"
Thiết kế homestay thật lý tưởng nhưng để kinh doanh hiệu quả, bạn cần định lượng rõ mục tiêu doanh thu, chi phí, lợi nhuận. Bên cạnh đó, việc xác định khách hàng mục tiêu và tính trung thực cũng là điều vô cùng quan trọng.
Homestay đang ngày càng trở thành loại hình lưu trú được ưa chuộng tại Việt Nam, cũng đồng thời là kênh đầu tư mà nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, kinh doanh homestay hay farmstay không chỉ đơn giản là tạo nên một căn nhà thật đẹp rồi đem cho thuê rồi sẽ thu được tiền. Việc vận hành một mô hình homestay cần sự chuẩn bị và tính toán kỹ lưỡng về cả chi phí, con người trong dài hạn chứ không phải ngày một ngày hai.
Trong một tọa đàm tổ chức bởi The Quoc Khanh Show, các chuyên gia đã chỉ ra những điểm mấu chốt mà nhà đầu tư lưu ý trước khi quyết định "rót tiền" mở homestay.
Xác định mục tiêu: Lợi nhuận, doanh thu, chi phí
Anh Võ Hoàng Hải, một chuyên gia về homestay, đồng thời là CEO chuỗi Bare Boutique Stays, chia sẻ kinh nghiệm từ bản thân: "Mô hình mình đang vận hành được thiết kế bởi các bạn kiến trúc sư rất giỏi ở TP. Hồ Chí Minh. Các bạn ấy làm ra một sản phẩm hoàn hảo nhưng về mặt tài chính, thì không hiệu quả."
Ai cũng muốn thiết kế những homestay thật đẹp, thật lý tưởng nhưng đừng quên định lượng nó trước khi làm.
Ảnh từ homestay Bare Boutique Stays
Đầu tiên, doanh thu dự kiến. Bạn cần biết được mặt bằng giá chung và công suất khai thác (tỷ lệ lấp đầy) tại khu vực định mở homestay, từ đó có thể ước lượng tương đối doanh thu của mình theo công thức:
Giá x Công suất khai thác = Doanh thu
Thứ hai, chi phí vận hành. Đối với loại hình lưu trú homestay, có hai loại chi phí lớn là nhân sự vận hành và nhân sự buồng phòng.
Nhân sự vận hành là người chăm sóc, tương tác với khách hàng. Trong khi đó, nhân sự buồng phòng phụ trách dọn dẹp, quản lý khách vào – ra. Đây là biến phí, gắn liền với tỷ lệ lấp đầy, ví dụ 100.000 đồng/lần dọn.
Đối với chi phí thiết kế ban đầu, anh Hải cho rằng nhà đầu tư không nên đánh giá thấp giá trị chất xám của người thiết kế, vì đây là một mắt xích quan trọng trong việc quyết định mô hình có thành công hay không.
Theo ước tính của vị chuyên gia này, chi phí nhân sự và vận hành như điện nước, internet,.. chiếm khoảng 20% - 25% doanh thu là hợp lý. Trong khi đó, tỷ lệ chi phí khấu hao cũng dao động từ 20% đến 25%. Nếu đi thuê nhà để làm homestay, chi phí này cũng chỉ nên nằm ở mức 20% doanh thu.
Với một mô hình hiệu quả, các chi phí thường chiếm khoảng 70% doanh thu.
Thứ ba, lợi nhuận.
"Mình cần xác định rằng tỷ suất lợi nhuận kinh doanh homestay phải hơn gửi ngân hàng. Nếu mất công tạo ra một mô hình mà chỉ mang lại lợi suất 3% - 4%, trong khi lãi suất gửi ngân hàng không rủi ro là 7%, vậy thì kinh doanh làm gì?
Thậm chí, nếu bạn đi vay để kinh doanh thì lợi suất phải cao hơn lãi suất vay ngân hàng từ 10% - 12%. Nếu bạn đi mua nhà để kinh doanh, để đánh giá hiệu quả dự án, vẫn phải tính như giá thuê vì đó là chi phí cơ hội", anh Hải chia sẻ kinh nghiệm.
Bên cạnh đó, thời gian thu hồi vốn cũng vô cùng quan trọng. Nếu bạn thuê 5 năm mà tính ra 4 – 5 năm mới thu hồi hết vốn đầu tư thì hoàn toàn không hiệu quả, chưa kể đến rủi ro bị chủ nhà đòi lại mặt bằng đột ngột.
"Với mình, nguyên tắc là thời gian thu hồi vốn tối đa chỉ trong 2,5 năm, tỷ suất lợi nhuận tối thiểu 25%. Trên cơ sở đã xác định được mục tiêu về thời gian thu hồi vốn và tỷ suất sinh lời, bạn có thể tính ngược lại để ước chừng vốn đầu tư cần ban đầu."
"Vẽ" chân dung khách hàng mục tiêu
Một trong những bước không thể thiếu nhưng nhiều người lại bỏ qua đó là xác định đối tượng khách hàng mục tiêu.
"Mọi người thường cố gắng tạo ra một homestay thật đẹp rồi cứ thế đem bán, nhưng quy trình này sai hoàn toàn về mặt bản chất. Nếu chúng ta chưa định vị được khách hàng mục tiêu thì khi truyền thông, marketing sẽ không trúng mục tiêu", chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh nhận định.
Cần đi khảo sát khu vực mà bạn dự định đặt homestay, từ đó xác định đối thủ cạnh tranh, mặt bằng giá chung. Bạn cũng có thể thực hiện việc này nhờ các công cụ online như Airbnb, Booking,… Việc này sẽ giúp nhà đầu tư định vị được phân khúc khách hàng, góp phần củng cố thêm các dự kiến về chi phí, doanh thu, tránh tình trạng "đầu tư chưa tới đã hết tiền".
Hãy trung thực
Điều kiện đầu tiên để thu hút khách du lịch, đặc biệt với khách nước ngoài đó là homestay của bạn phải được hiện diện đầy đủ trên các trang quốc tế. Ít nhất là Airbnb, rồi Hostelworld hay Expedia.
Anh Hải chia sẻ: "Đặc thù của khách nước ngoài là họ dễ bị tác động bởi cộng đồng chia sẻ và sẽ chỉ đặt nhiều niềm tin vào những người đã từng trải nghiệm. Do đó, khi bạn đạt được một reivew tốt thì tính lan tỏa cực kỳ lớn."
Quan trọng không kém, đối với cả khách Việt hay khách nước ngoài, là tính trung thực. Nhiều nhà đầu tư thường sử dụng hình thiết kế 3D để quảng cáo nhưng thực tế công trình lại không đẹp như vậy. "Thà rằng kỳ vọng ban đầu không cao nhưng khi nhận được kết quả cao hơn kỳ vọng đó thì khách sẽ để lại review tốt."
Đừng khiến họ phải reivew: "Căn nhà, hồ bơi,… không giống như hình."
Bên cạnh đó, trong bối cảnh hàng ngàn homestay đang mọc lên, thị trường cạnh tranh ngày một gay gắt thì công trình của bạn cần có bản sắc riêng. Việc đi copy chỉ sao chép được "phần hình" mà không bao giờ có được "phần hồn" của thiết kế.
