Thị trường Bất động sản 2016: Hết thời siêu lợi nhuận

Cuối năm 2015, thị trường bất động sản đã phục hồi và có thanh khoản tốt. Năm 2016, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển mạnh, đi kèm dòng đầu tư (FDI) vào Việt Nam chuẩn bị cơ hội từ các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, nhất là Hiệp định TPP.

Thế nhưng để hướng tới sự phát triển bền vững, những người kinh doanh bất động sản cần từ bỏ quan niệm đây nhất định là một ngành siêu lợi nhuận. Kinh doanh bất động sản phải trở nên bình thường như bao nhiêu ngành kinh doanh khác. Bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội đó, với những thay đổi cả về chính sách lẫn thị trường.

Những thuận lợi từ chính sách

Trong năm 2016, kinh doanh bất động sản, cũng như nhiều ngành kinh tế khác, đứng trước cơ hội từ những nỗ lực cải cách của Quốc hội và Chính phủ thời gian qua. Riêng với bất động sản, cần kể tới khung chính sách mới với Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở sửa đổi 2013 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015. Đặc biệt, Luật Nhà ở đã cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Về tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã thực hiện nhiều biện pháp hiệu quả trong thời gian qua. Tỷ lệ cho người dân mua nhà vay trả góp ngày càng tăng lên. Ngân hàng đã cho các công ty chuyên nghiệp kinh doanh bất động sản vay đầu tư dài hạn, trong khi trước đây nhiều đơn vị không cho vay và đa phần chỉ cho vay ngắn hạn. Đặc biệt, NHNN đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Với các giải pháp quyết liệt của NHNN, trong năm 2015, nợ xấu ngân hàng (trong đó có phần liên quan đến bất động sản) đã giảm xuống 2,9%, đảm bảo trong mức cho phép.

Một cơ hội khác trong dài hạn của bất động sản là chủ trương của Đảng và Nhà nước về đột phá chiến lược cơ sở hạ tầng, với mục tiêu xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ cùng một số công trình hiện đại, tập trung vào hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn. Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều địa phương đang đầu tư xây dựng các tuyến đường, phát triển các khu đô thị… tác động mạnh đến phát triển thị trường bất động sản.

Bản thân nhiều doanh nghiệp bất động sản sau một thời gian dài thiên về làm ăn “chụp giật” nay đã tự thân vận động, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, nhiều trường hợp sang nhượng dự án, thay đổi chiến lược kinh doanh theo hướng bài bản, chuyên nghiệp và bền vững hơn, sản xuất sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường với thanh khoản rất tốt.

Cơ may của bất động sản

Trong những yếu tố khách quan tác động tới thị trường bất động sản Việt Nam, trước tiên phải kể đến lượng kiều hối. Năm 2015, dự kiến sẽ có khoảng trên 12 tỷ USD kiều hối về Việt Nam, tương đương năm 2014 và cao hơn con số 11 tỷ USD của năm 2013.

Cùng với đó là nguồn vốn FDI. Nếu năm 2014, lượng vốn FDI giải ngân đạt 12,4 tỷ USD, thì năm 2015, con số này ước tính cũng đạt khoảng từ 11 đến 12 tỷ, còn lượng vốn đăng ký khoảng 22 tỷ USD. Trong số đó, một phần không nhỏ được dùng để đầu tư xây dựng nhà xưởng, văn phòng, thuê nhà cho chuyên gia, chưa kể các khoản đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản.

Bất động sản càng “có giá” khi các thị trường đầu tư khác đang tỏ ra không mấy hấp dẫn. Giá vàng liên tục giảm trong một thời gian dài từ trên 1.700 USD/ ounce xuống mức xoay quanh 1.060 USD/ounce hiện nay. Còn thị trường ngoại tệ cũng không kéo được nhà đầu tư, khi tỷ giá và lãi suất được điều hành ổn định theo đúng cam kết của Ngân hàng Nhà nước, lạm phát thấp.

Cuối cùng, nhu cầu sở hữu về bất động sản tại Việt Nam là có thật và ngày càng tăng, đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy thanh khoản của thị trường. Điều này có được nhờ lực lượng thanh niên trẻ có nhu cầu về nhà ở khi lập ra đình. Nhu cầu nhà ở còn đến từ quá trình đô thị hóa dẫn tới sự chuyển dịch lao động nông thôn ra thành thị.

Song song với tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập tăng cũng khiến người dân có nhu cầu cải thiện nhà ở, khi bình quân diện tích nhà ở trên đầu người hiện nay vẫn rất thấp, chỉ khoảng 12 – 14 m²/ người.

Kiến nghị

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, trước hết chính các doanh nghiệp phải thay đổi, cơ cấu lại doanh nghiệp, tăng cường vốn tự có, nâng cao tính chuyên nghiệp.

Còn về phía Nhà nước, cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong cấp phép đầu tư, xây dựng, loại bỏ những thủ tục hành chính không hợp lý, thực hiện công khai, minh bạch, công bố thông tin trong thị trường bất động sản.

Rút ngắn thời gian cấp phép đầu tư, xây dựng cho một dự án còn dưới 9 tháng thay vì vẫn kéo dài xoay quanh 2 năm cho một dự án như hiện nay. Đây là biện pháp quan trọng tăng nguồn vốn cho kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, Nhà nước cần nghiên cứu tháo gỡ dứt điểm vướng mắc trong thu tiền sử dụng đất.

Về tín dụng, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Có nhiều cách để thực hiện điều này, như thực hiện nghiêm quy định một công ty không được vay ngân hàng quá 3 lần vốn điều lệ. Trong thực tế, có nhiều đơn vị thời gian qua vay ngân hàng gấp hàng chục lần vốn điều lệ để đầu tư.

Hạn chế dùng vốn vay ngắn hạn đầu tư trung và dài hạn. Ngân hàng cần tích cực cho công ty kinh doanh bất động sản vay dài hạn theo chu kỳ phát triển dự án bất động sản (thông thường một dự án từ 2 năm đến 5 năm mới hoàn thành). Bên cạnh đó cho vay tập trung hoàn thành dứt điểm từng công trình, hạn chế một đơn vị đầu tư cùng lúc nhiều công trình dở dang. Hạn chế cho vay đầu tư ngắn hạn 6 tháng, 1 năm.

Khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động nhiều nguồn vốn ngoài ngân hàng để đầu tư. Như phát hành trái phiếu doanh nghiêp, huy động trên thị trường chứng khoán, huy động vốn từ khách hàng là người mua nhà, đất…

Ngân hàng cần cho vay quản lý theo dòng tiền và có kế hoạch thu hồi từng phần vốn vay theo dòng tiền của đơn vị kinh doanh bất động sản, theo từng dự án.

Ngân hàng Nhà nước cần đẩy mạnh chủ trương cho người dân có nhu cầu vay mua nhà trả góp dài hạn (từ 10 đến 15 năm) với lãi suất thấp. Đây là biện pháp quan trọng giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải phóng hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu ngân hàng.

Hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển bền vững sẽ đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế, góp phần cân đối thu chi ngân sách quốc gia, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, giải quyết nhà ở cho người dân, thực hiện tốt chính sách an ninh xã hội.

CEO Đặng Đức Thành

Ủy viên BCH Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

Chủ nhiệm Câu lạc bộ Các Nhà Kinh tế (VEC)