2 phút để hiểu vì sao ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay mua nhà trên giấy!
"Do Luật Nhà ở 2014 khá mập mờ về hình thức thế chấp nhà ở trong tương lai đã khiến cho các ngân hàng lo sợ nếu cho vay bằng thế chấp nhà chưa hình thành sẽ vi phạm quy định hiện hành", Luật sư Trương Thanh Đức cho biết.
Thời gian gần đây, dư luận đang sôi sục với câu chuyện ngân hàng BIDV đột ngột ngừng cho vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, chúng tôi đã tìm gặp một số khách hàng đang có nhu cầu vay tiền tại các ngân hàng thương mại bằng hình thức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì đều nhận được câu trả lời thời gian gần đây thủ tục qua ngân hàng rất chậm, hồ sơ đều bị ngâm.
"Tôi đã chạy đi chạy lại một số ngân hàng để xin vay vốn cho căn hộ chung cư vừa mua tại Hà Đông nhưng các ngân hàng đều tắc. Có ngân hàng thì nhân viên từ chối tài sản thế chấp là căn hộ chung cư đang xây và yêu cầu tài sản đảm bảo khác, có ngân hàng nhân viên báo vẫn nhận làm thủ tục nhưng còn giải ngân phải chờ khi nào có thông tư hướng dẫn cụ thể mới được giải ngân....Tôi đang vô cùng hoang mang và lo lắng", Chị Thanh Mai một khách hàng cho biết.
Tại sao bỗng nhiên vay mua nhà ở hình thành trong tương lai lại đồng loạt tắc ở các ngân hàng?
Để trả lời cho vấn đề này chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Thanh Đức là Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - VNBA). Ông Đức cho hay, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là nhu cầu chính đáng của người mua. Tuy nhiên, hiện nay Luật Nhà ở 2014 và nghị định hướng dẫn luật này vẫn quy định khá mập mờ, khó áp dụng, vô tình đang tạo ra rào cản pháp lý lớn cho việc thế chấp loại tài sản đặc biệt này.
Theo ông Đức, liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai thì Luật dân sự quy định có 2 quyền đó là nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở (ví dụ người dân mua nhà 1 tỷ họ đóng vào 300 triệu, thì họ có quyền thế chấp khoản tiền 300 triệu này, đây gọi là quyền tài sản phát sinh). Tuy nhiên, Luật nhà ở 2014 hiện nay cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và không nhắc đến cho phép thế chấp quyền tài sản này.
"Điều 148, Luật Nhà ở 2014 quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở và các trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật Nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
Quy định này khiến nhiều người đặt ra câu hỏi có phải Luật Nhà ở là chỉ được thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai chứ không được thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?", ông Đức nhấn mạnh.
Ngay đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 hướng dẫn Luật Nhà ở (Nghị định 99) cũng tiếp tục khẳng định không công nhận hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở: "Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và của nghị định này”.
Cũng theo ông Đức: "Hiện nay, ngay cả hình thức vay nhà bằng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở cũng gần như là bất khả thi bởi rất khó đáp ứng được các điều kiện quy định tại Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai".
Cụ thể, Khoản 5, Điều 3 của Thông tư 26 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này”. Điều này có nghĩa khi chủ đầu tư đã thế chấp dự án để vay vốn triển khai thì người mua nhà sẽ không được thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai tại dự án này nữa. Điều này vô hình chung đã gây khó cho người vay mua nhà hiện nay bởi hầu hết các chủ đầu tư dự án hiện nay đều vay vốn ngân hàng để triển khai.
Ông Đức cũng cho biết thêm, hiện nay khi làm thủ tục vay mua thế chấp nhờ ở hình thành trong tương lai thường tắc ở hai khâu. Thứ nhất là công chứng, Luật công chứng yêu cầu tài sản công chứng phải là tài sản hiện hữu. Sau này, Luật công chứng đã mở rộng theo hướng được công chứng. Tuy nhiên lại tiếp tục tắc ở khâu đăng ký tại phòng tài nguyên môi trường.
Trao đổi thêm với chúng tôi, hầu hết các ngân hàng và đại diện các doanh nghiệp BĐS cũng đều có câu trả lời chung là hiện nay bản chất vướng mắc của vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đang nằm ở chỗ “Quyền tài sản”. Trước đây thì việc thế chấp để vay vốn các văn bản pháp lý được phép dùng “Quyền tài sản” hình thành trong tương lai, nhưng nay theo quy định của luật mới (Luật Nhà ở và Nghị định 99) việc thế chấp cho vay phải là “Tài sản” hình thành trong tương lai. Vì thế, vấn đề này phải chờ có hướng dẫn cụ thể từ các bên.
"Do Luật Nhà ở 2014 khá mập mờ về hình thức thế chấp nhà ở trong tương lai đã khiến cho các ngân hàng lo sợ nếu cho vay bằng thế chấp nhà chưa hình thành sẽ vi phạm quy định hiện hành. Vì vậy, hiện nay xảy ra tình trạng nhiều ngân hàng ngừng cho vay và chờ hướng dẫn chi tiết của NHNN, Bộ Xây dựng". ông Đức nhấn mạnh.
