Căn hộ hay khách sạn? Bài toán 16.000 tỷ đồng của TP.HCM

Tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), một căn hộ chung cư không chỉ còn là nơi để ở. Trong nền kinh tế chia sẻ, căn hộ đã trở thành một đơn vị kinh doanh nằm trong chuỗi giá trị toàn cầu. Sau hơn một năm duy trì các biện pháp quản lý thắt chặt khiến thị trường cho thuê ngắn hạn rơi vào trạng thái đóng băng cục bộ, chính quyền thành phố đã thực hiện một bước đi bất ngờ. Quyết định số 19/2026, có hiệu lực từ ngày 25/4/2026, đã chính thức nới lỏng các quy định về việc khai thác căn hộ chung cư, cho phép các không gian này được vận hành "phù hợp với loại hình và công năng sử dụng".

Sự thay đổi này đánh dấu một bước nhượng bộ đáng kể so với Quyết định số 26 ban hành vào tháng 2/2025 - thời điểm mà chính quyền kiên quyết yêu cầu căn hộ chung cư "tuyệt đối không được sử dụng vào mục đích không phải để ở".

Việc đảo ngược chính sách này phản ánh sự thừa nhận của các nhà hoạch định chính sách trước sức ép khủng khiếp của các quy luật thị trường và dòng chảy vốn không thể ngăn cản.

Sức nặng của 16.000 tỷ đồng

Tại sao TP.HCM lại chọn cách thỏa hiệp? Câu trả lời nằm ở con số 16.000 tỷ đồng. Theo báo cáo từ Oxford Economics, đó là số tiền mà khách thuê Airbnb đã đổ vào nền kinh tế Việt Nam chỉ riêng trong năm 2024. Trong thế giới của kinh tế học thị trường, đây không chỉ là doanh thu lưu trú, mà là một "bộ nhân" kinh tế mạnh mẽ và có giá trị lan toả. Airbnb là hình thức kết nối trực tuyến giữa chủ nhà và người thuê thông qua nền tảng công nghệ, thường áp dụng cho dịch vụ lưu trú ngắn ngày.

Một du khách Airbnb điển hình không chi tiêu trong các sảnh khách sạn sang trọng khép kín. Họ thâm nhập vào các ngõ ngách của đô thị, chi trung bình 2,8 triệu đồng mỗi ngày cho các dịch vụ ngoài lưu trú. Dòng vốn này được phân bổ một cách dân chủ hơn so với du lịch truyền thống: 1/3 đổ vào các nhà hàng địa phương, 1/4 vào các cửa hàng bán lẻ, phần còn lại chảy vào túi tiền của các tài xế công nghệ và các cơ sở giải trí nhỏ lẻ. Với hơn 64.100 việc làm được hỗ trợ và quỹ tiền lương 6.500 tỷ đồng, kinh tế chia sẻ đã trở thành một cấu phần không thể tách rời của dòng chảy kinh tế đô thị.

Tại TP.HCM (cũ), nơi có ít nhất 24 khu chung cư với gần 9.000 chủ sở hữu đang khai thác các nền tảng OTA (đại lý du lịch trực tuyến) - theo dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc cấm đoán Airbnb bị xem là hành động "tự sát kinh tế". Việc này không chỉ gây thất thu thuế mà còn vi phạm quyền định đoạt tài sản của công dân - một nguyên tắc mà Bộ Tư pháp đã phải lên tiếng cảnh báo khi chính quyền thành phố định "siết" quá chặt. Về quyền tài sản, khi một người sở hữu một căn hộ, họ phải có quyền khai thác giá trị kinh tế cao nhất từ nó, miễn là không vi phạm luật pháp hiện hành.

Bi kịch của không gian chung

Tuy nhiên, thị trường tự do lại thường thất bại trong việc giải quyết các "ngoại ứng tiêu cực". Đây là điểm mà lý thuyết kinh tế đối mặt với thực tế trần trụi tại các hành lang chung cư. Khi một chủ nhà thu lợi nhuận từ việc cho khách du lịch thuê phòng, họ thường vô tình đẩy chi phí sang cho những người hàng xóm.

Chị Bùi Ngọc Hương (29 tuổi - TP.HCM), một cư dân điển hình với gần 10 năm cư trú tại các chung cư, chia sẻ sự bất mãn khi không gian tĩnh tại của mình bị biến thành một "khách sạn trá hình". Những bữa tiệc âm nhạc lúc nửa đêm, sự quá tải của hệ thống thang máy và việc chiếm dụng tiện ích chung như bể bơi bởi những nhóm khách vãng lai mang theo đồ uống có cồn là những chi phí phi vật chất mà cư dân phải gánh chịu.

Dữ liệu từ chung cư Millennium tại Quận 4 cung cấp một cái nhìn sâu hơn về sự hỗn loạn này. Với gần 50% số căn hộ được sử dụng cho mục đích Airbnb, tòa nhà này đã tiếp đón hơn 7.100 khách lưu trú chỉ trong nửa đầu năm 2024 - theo một báo cáo Ban quản lý chung cư gửi HoREA.

Hệ quả không chỉ là sự xuống cấp nhanh chóng của hạ tầng do tần suất sử dụng quá mức, mà còn là rủi ro về an ninh. Các tệ nạn như ma túy, cờ bạc và mại dâm đã thâm nhập vào khu dân cư thông qua kẽ hở của sự lưu trú ngắn hạn.

Ở đây, "bi kịch của mảnh đất chung" xuất hiện rõ rệt: khi mọi người đều có quyền sử dụng hạ tầng chung nhưng không ai có trách nhiệm bảo trì tương xứng với mức độ sử dụng, hạ tầng đó sẽ sụp đổ.

Tìm kiếm điểm cân bằng

Lịch sử quản lý đô thị thế giới cho thấy việc "cấm nếu không quản được" thường dẫn đến thị trường đen và sự lãng phí nguồn lực. Thay vào đó, giải pháp tối ưu là tìm kiếm một điểm cân bằng nơi lợi ích của các bên được dung hòa. TS. Lê Hồng Hạnh - giảng viên ngành tài chính từ Đại học RMIT gợi ý rằng thay vì cấm đoán, hãy "nội hóa" các chi phí ngoại ứng. “Cho phép nhưng quản chặt – đây là mô hình các quốc gia đều lựa chọn” - bà Hạnh nói.

Các đô thị lớn trong khu vực ASEAN và trên thế giới đã cung cấp một loạt các giải pháp điều tiết.

Đơn cử, Singapore hiện quản lý rất chặt khi gần như không cho phép căn hộ tư nhân cho thuê dưới 3 tháng nhằm tránh tình trạng “khách sạn hóa” khu dân cư.

Thái Lan yêu cầu các căn hộ cho thuê dưới 30 ngày phải đáp ứng điều kiện tương tự khách sạn và nhiều khu chung cư có quyền hạn chế Airbnb nhằm đảm bảo an ninh.

Malaysia trao quyền cho ban quản lý và cư dân biểu quyết việc cho phép hay cấm lưu trú ngắn ngày. Trong khi Philippines tăng cường kiểm soát đăng ký khách và an ninh tại các chung cư ở thủ đô Manila.

Bên Ngoài ASEAN, Nhật Bản giới hạn số ngày cho thuê ngắn hạn tối đa 180 ngày/năm đối với nhà ở thông thường, còn thành phố New York (Mỹ) yêu cầu đăng ký khách lưu trú và siết chặt trách nhiệm của chủ nhà nhằm giảm rủi ro an ninh, tiếng ồn.

Với câu chuyện ở TPHCM, theo TS Hạnh, các bên liên quan có thể cân nhắc một số giải pháp:

Thứ nhất là giới hạn tỷ lệ căn hộ Airbnb trong mỗi tòa nhà nhằm tránh việc chung cư bị biến thành khách sạn trá hình.

Thứ hai là yêu cầu chủ nhà ký quỹ hoặc mua bảo hiểm trách nhiệm để xử lý các rủi ro như hư hỏng tài sản chung, mất an ninh hoặc vi phạm nội quy.

Thứ ba là áp dụng mức phí quản lý cao hơn đối với căn hộ cho thuê ngắn ngày vì nhóm này thường sử dụng thang máy, tiện ích và hệ thống an ninh với tần suất lớn hơn cư dân thông thường.

Ngoài ra, yêu cầu đăng ký thông tin khách thuê với ban quản lý; quy định khung giờ giữ trật tự để hạn chế tiếng ồn; hoặc giới hạn số ngày cho thuê tối đa mỗi năm đối với căn hộ chung cư dân cư thông thường là các yếu tố cần xem xét áp dụng.

Quan trọng hơn, khi được cho phép hoạt động, dịch vụ cho thuê nhà ở lưu trú ngắn hạn cần minh bạch nghĩa vụ thuế, đăng ký kinh doanh và thông tin khách lưu trú.

“Nếu được quản lý tốt, Airbnb có thể tạo thêm nguồn thu cho người dân, hỗ trợ ngành du lịch và thúc đẩy kinh tế chia sẻ. Trái lại, nếu thiếu cơ chế kiểm soát phù hợp, các chi phí xã hội như áp lực hạ tầng, mất an ninh và xung đột cư dân có thể lớn hơn lợi ích kinh tế ngắn hạn”, thành viên Đại học RMIT Việt Nam nhận định.

Tầm nhìn 2027: Một thị trường trưởng thành?

Sự nới lỏng của Quyết định 19/2026 không nên được hiểu là sự buông xuôi của chính quyền. Ngược lại, nó là bước chuẩn bị cho một cuộc chơi minh bạch hơn. Sở Du lịch TP.HCM đang phối hợp xây dựng một khung chính sách dự kiến hoàn thiện vào năm 2027, nơi dữ liệu lớn (Big Data) sẽ được sử dụng để theo dõi xu hướng thị trường và thực thi nghĩa vụ thuế.

Kinh tế chia sẻ, về bản chất, là sự phá vỡ các định chế cũ để tạo ra hiệu quả mới. Nhưng sự phá vỡ này cần được bao bọc trong một khế ước xã hội công bằng. Nếu được quản lý tốt bằng công nghệ và các công cụ kinh tế thay vì các lệnh cấm hành chính thô sơ, Airbnb có thể là động cơ thúc đẩy du lịch và tạo thu nhập bền vững cho người dân.

Ngược lại, nếu các nhà quản lý thất bại trong việc thiết lập một cơ chế chia sẻ chi phí hạ tầng và trách nhiệm an ninh, những xung đột tại các chung cư như Millennium sẽ sớm trở thành một cuộc khủng hoảng niềm tin vào mô hình đô thị hóa cao tầng của thành phố. Dòng vốn 16.000 tỷ đồng là một món quà, nhưng nó đi kèm với điều kiện: TP.HCM phải học cách quản trị sự năng động của thị trường thay vì tìm cách dập tắt nó.

Bài toán "khách sạn hóa" khu dân cư, vì vậy, không chỉ là câu chuyện của ngành du lịch. Đó là bài kiểm tra về năng lực điều tiết của một đô thị hiện đại trong việc bảo vệ quyền sở hữu tư nhân đồng thời duy trì trật tự công cộng - một nhiệm vụ mà bất kỳ nền kinh tế thị trường trưởng thành nào cũng phải vượt qua.

Quảng Định