Cách nhau chưa đầy 500m, giá căn hộ chênh gấp 3 lần: Nghịch lý khiến doanh nghiệp vẫn 'ngại' làm nhà ở xã hội

Nằm cách chung cư nhà ở xã hội (NOXH) Lê Thành (phường An Lạc, TP.HCM) chưa tới 500m là một dự án nhà ở thương mại (NOTM).

Tại thời điểm mở bán, dự án Lê Thành có mức giá khoảng 500 triệu đồng cho căn hộ 36m2, tương đương 13,9 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, đơn giá trên thị trường là hơn 20 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, căn hộ dự án thương mại gần đó có giá chào bán trung bình thấp nhất là khoảng 60 triệu đồng/m2.

Đứng từ căn NOXH của mình, Võ Nhật Tiến (22 tuổi), nhìn sang dự án thương mại có giá đắt gấp 3 lần và lắc đầu. Tiến cho hay, một dự án nằm cách trung tâm thành phố 20km đã có mức giá cao như vậy thì mong ước thay đổi nơi an cư của gia đình anh là quá khó thực hiện, hay nói chính xác hơn là viển vông.

Muốn có lời, chủ đầu tư phải tự xây nhà

Sự chênh lệch về giá bán giữa các dự án NOXH và NOTM cũng được ông Nguyễn Thế Lợi - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sài Gòn Thăng Long chỉ ra. Ngay trong Khu đô thị Vạn Phúc, một dự án NOTM được rao 120 triệu đồng/m2, gấp khoảng 5 lần giá NOXH cùng khu, chỉ với 25 triệu đồng/m2.

Chênh lệch giá lớn giữa hai phân khúc khiến nhân sự của công ty ông Lợi đối diện với tỷ lệ chọi cao khi đăng ký mua NOXH và không dễ để họ sở hữu được nơi ở của riêng mình.

Ở góc độ chủ đầu tư, giải đáp cho những băn khoăn khi doanh nghiệp có thể xây được dự án NOXH với mức giá gần như ‘tuyệt chủng’ trên thị trường, ông Lê Hữu Nghĩa - Chủ tịch Hệ sinh thái Lê Thành cho biết, mỗi doanh nghiệp có bí quyết riêng nhưng chi phí lớn nhất đối với dự án NOXH chính là chi phí xây dựng.

“Chúng tôi sống với tư cách nhà thầu xây dựng đi kiếm cơm”, ông nói. Tức là, để có được mức bán ra thấp, Lê Thành không chỉ đóng vai trò chủ đầu tư mà phải trực tiếp thi công cho chính mình. Thi công và kiếm lời 10% dựa trên kỹ thuật xây dựng. “Nếu giao cho nhà thầu khác làm thì chủ đầu tư sẽ không có lời”, ông Nghĩa giải thích thêm.

Đây là một trong những lý do vì sao không nhiều doanh nghiệp ‘mặn mà’ làm NOXH bởi muốn có lời, họ cần kinh nghiệm thi công và kỹ thuật xây dựng tốt nhằm tối ưu chi phí, để dự án bán ra có giá thấp nhưng vẫn đạt lợi nhuận trong mức trần 10% cho phép.

Ngoài yếu tố trên, thủ tục và thời gian cấp phép thực hiện dự án NOXH mới là điều khiến các chủ đầu tư ‘đau đầu’ nhất.

Một khảo sát do nhóm chuyên gia Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TP.HCM) công bố mới đây đã đề cập về thực tế này. Theo đó, 20 doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản cho biết, khó khăn lớn nhất khi làm NOXH đến từ thủ tục hành chính; tiếp đó là thời gian kéo dài và quỹ đất quy hoạch cho dự án.

Về ví dụ cụ thể, ông Lê Hữu Nghĩa cho hay, lợi nhuận trần quy định khi chủ đầu tư làm một dự án NOXH là 10%. Tuy nhiên, trước đây, tổng thời gian làm hồ sơ và xây dựng dự án thường kéo dài từ 4-5 năm. Như vậy, bình quân lợi nhuận cho doanh nghiệp chỉ đạt 2%/năm.

“Tại sao chúng tôi không đi gửi ngân hàng với lãi suất huy động 5-7% cho khoẻ thay vì phải đi làm nhà?”, chủ doanh nghiệp đặt câu hỏi và đồng thời là câu trả lời cho hiện tượng khan hiếm NOXH trên thị trường.

Khía cạnh khác chính là rủi ro chi phí khi thực hiện. Theo ông Nghĩa, làm xong móng và có dự toán, doanh nghiệp được quyền tự tính mức lời 10% khi ký hợp đồng dân sự với khách hàng mua NOXH.

Mức giá đã ‘chốt’ trên hợp đồng không thể thay đổi nhưng biến động lãi suất vay ngân hàng (tăng tới 5%); chi phí vật tư (tăng 10-30%) sẽ nuốt trọn khoản lợi nhuận trần 10% - khiến chủ đầu tư âm vốn và càng làm càng lỗ. Điều này khiến dự án NOXH bị chậm tiến độ, ảnh hưởng trực tiếp tới mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH trên cả nước.

Gỡ rào cản cho doanh nghiệp

Về cấu trúc chi phí cho 1m2 NOXH, thực tế triển khai cũng như quy định trong Luật Nhà ở 2023 (Điều 83), các khoản chi phí xây dựng NOXH bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện trong phạm vi dự án; lãi vay cho khoản đầu tư xây dựng dự án; các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng.

Trong khi, lợi nhuận định mức đang được quy định là tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH. Con số 10% này là không dễ đạt được.

Phân tích thêm về nguyên nhân với phóng viên, theo PGS.TS Trần Thị Hồng Liên - Trưởng khoa Quản trị Kinh doanh, Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TP.HCM), sự biến động giá vật liệu, chi phí nhân công hoàn toàn do thị trường quyết định nên biên độ dao động lớn hơn rất nhiều.

Thời gian qua, nhiều dự án bị gián đoạn do không có đủ lao động. Việc kéo dài thời gian thực hiện kéo theo gia tăng các chi phí khác như lãi vay, càng đẩy tổng chi phí đầu tư NOXH tăng lên.

Mặt khác, nhiều chủ đầu tư NOXH vẫn gặp khó ngay cả khi họ có sẵn đất sạch, vì đất chưa có quy hoạch của địa phương cho làm NOXH.

Sau khi thay đổi cấu trúc chính quyền địa phương, tại hầu hết các địa phương, đội ngũ chịu trách nhiệm về quy hoạch ở cấp xã phường chưa có đủ năng lực, khiến quy hoạch trở thành điểm tắc nghẽn hiện nay và cần được tập trung giải quyết. Một khi công tác quy hoạch rõ ràng thì các sở xây dựng mới có thể xử lý thủ tục cho các hồ sơ đầy đủ, nhanh chóng.

“Thời gian hoàn tất thủ tục đầu tư lâu đối với NOXH là một rủi ro lớn cho doanh nghiệp”, PGS Liên nói và ví dụ, trong trường hợp doanh nghiệp dùng đòn bẩy để có được quyền sử dụng mảnh đất làm NOXH, thì tác động của lãi vai là rõ ràng khi mỗi tháng doanh nghiệp đều phải trả lãi cho khoản vay đó.

Tuy nhiên, khoản lãi này không được tính vào chi phí dự án, như quy định trong Nghị quyết 201 của Quốc hội: Thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Còn trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất do thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thì số tiền chủ đầu tư đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Song, số tiền trên không vượt quá số tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất được xác định theo bảng giá đất của loại đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của loại đất đã nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển quyền.

Trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư được tính vào chi phí đầu tư của dự án số tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất được xác định theo bảng giá đất của loại đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Với hai trường hợp sau, độ vênh giữa bảng giá đất của Nhà nước và giá thị trường sẽ khiến chi phí đầu tư thực tế của doanh nghiệp dù tăng mạnh nhưng không được ghi nhận. Việc tính chi phí đầu tư theo bảng giá đất cũ khiến giá trị tài sản của doanh nghiệp bị định giá thấp. Điều này làm nản lòng nhà đầu tư.

Nhìn chung, các chính sách mới sẽ giúp đa dạng hóa các dòng sản phẩm cho nhiều đối tượng khác nhau có thêm lựa chọn về nhà ở. Nhưng PGS.TS Trần Thị Hồng Liên nhận định, giá sơ cấp đi lên vẫn là một xu hướng không thể thay đổi.

Ở góc độ một chủ đầu tư thực hiện các dự án NOXH, ông Lê Hữu Nghĩa kiến nghị nâng trần lợi nhuận cho đơn vị làm NOXH. Bởi, lợi nhuận bị khống chế ở mức 10% sẽ khiến doanh nghiệp khó thu hồi vốn và tạo tâm lý không muốn làm. Lợi nhuận định mức cho dự án NOXH nên ở mức 15-20%.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, ngân hàng cần cho vay doanh nghiệp làm NOXH với lãi suất ưu đãi cố định ở mức 4-5%/năm, giúp doanh nghiệp đảm bảo tài chính suốt quá trình thực hiện dự án.

Nhóm các doanh nghiệp trong khảo sát của Trường Đại học Kinh tế - Luật mong muốn cơ quan Nhà nước tiếp tục rút ngắn thủ tục hành chính khi thực hiện dự án NOXH.

Thời gian thực hiện dự án kéo dài sẽ làm tăng lãi vay và tăng giá trị xây dựng khi thị trường vật liệu biến động, điều này khiến lợi nhuận giảm.

Đặc biệt, doanh nghiệp cần sự minh bạch trong quy trình như việc họ có thể theo dõi hồ sơ pháp lý đang ở công đoạn nào, giúp doanh nghiệp chủ động hơn về mặt thời gian và tính toán dòng tiền.

Đối với nhiều chủ đầu tư NOXH, theo khảo sát nêu trên, thời gian còn quan trọng hơn những ưu đãi về mặt chính sách.

Trần Chung