Các chuyên gia kinh tế chỉ ra 2 điểm tựa giúp thị trường BĐS lạc quan hơn vào nửa cuối năm 2019
Thông tin ngành ngân hàng đang siết tín dụng vào bất động sản là thông tin lệch lạc và bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư yêu thích của các nhà đầu tư lẫn người dân.
6 tháng đầu năm 2019 tiếp tục là thời điểm chẳng lấy gì làm dễ chịu với ngành bất động sản. Toàn bộ thị trường sụt giảm 34% về quy mô, trong đó về dự án bất động sản là giảm 29%, căn hộ đưa ra thị trường giảm 34%. Trong phần sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường, phân khúc cao cấp giảm 44%, căn hộ trung cấp giảm 34%, không có dự án bất động sản bình dân nào đưa ra thị trường trong quý II.
7 tháng đầu năm, Sở Xây dựng chỉ trình cho UBND TP. HCM có 3 dự án mới về quyết định chủ trương đầu tư, giảm hơn 80%; 10 dự án công nhận chủ đầu tư dự án, giảm 82%; 24 dự án đủ điều kiện huy động vốn. 7 tháng đầu năm, nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản giảm hơn 60%.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia chia sẻ trong buổi Tọa đàm "Đón sóng cổ phú bất động sản – xây dựng cuối 2019" do BizLIVE tổ chức, đó chỉ là bề nổi của vấn đề. Với việc, 124 dự án trong diện rà soát đã được ‘cởi trói’ vào tháng 5/2019, cộng với những chính sách tài chính kích cầu của Ngân hàng nhà nước và các nhà đầu tư lẫn người dân rất ưu chuộng kênh đầu tư này, mọi chuyện sẽ tốt lên trong nửa cuối năm 2019.
Theo Chuyên gia tài chính – Tiến sỹ Bùi Quang Tín, Ngân hàng nhà nước (NHNN) có 5 công cụ trong chính sách tiền tệ và nhà nước đã dùng 3 công cụ để hỗ trợ nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng, không hề có chuyện xiết chặt dòng tiền vào bất động sản như chúng ta nghĩ.
Về tỷ giá, hiện tại nhiều nước trên thế giới đang quyết tâm giảm lãi suất, phá giá tiền tệ. Nhiều đồng tiền trong rổ tiền tệ đã phá giá tới 35%. Trong khi, 6 tháng vừa qua, VND chỉ mất giá khoảng 2,5%, gần bằng nằm 2018. NHNN đang cố gắng điều hành chính sách tiền tệ làm sao để bình ổn mục tiêu lạm phát dưới 4%. Mức lạm phát mới công bố của Việt Nam là 2,7%.
Tiến sỹ Bùi Quang Tín
NHNN cũng đã chấp nhận nới room tín dụng cho khá nhiều ngân hàng uy tín, dòng tiền này đang luồn lách len lỏi vào ngành bất động sản và nhiều ngành nghề khác. Việc các ngân hàng siết cho vay tín dụng vào bất động sản thực ra là siết với một vài chủ đầu tư và dự án. Thế nên, nếu nói rằng, các ngân hàng đang siết chặt tín dụng vào ngành bất động sản chung chung là thông tin không đúng và lệch lạc. Trong thời gian tới cuối năm, dòng vốn từ ngân hàng sẽ tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, từ 16% -18%.
Mặt bằng lãi suất vẫn thấp và ổn định, hỗ trợ tốt cho các ngành sản xuất, dịch vụ và tất nhiên là cả bất động sản. Mặt bằng lãi suất nói chung không tăng như chúng ta nghĩ, chuyện tăng đột biến xảy ra ở một vài ngân hàng nhỏ, thanh khoản VND vẫn rất dồi dào.
"Thế nên, cơ bản là từ nay đến cuối năm, chính sách của Nhà nước và NHNN sẽ tiếp tục tìm mọi cách hỗ trợ ngành bất động sản và dòng vốn đổ vào lĩnh vực này vẫn sẽ tốt như trước", ông Bùi Quang Tín nhận định.
Tuy nhiên, từ quan điểm vị tiến sỹ này, các doanh nghiệp bất động sản không nên quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, vì việc vốn vay ngắn hạn chuyển thành trung dài hạn để đổ vào ngành bất động sản sẽ tạo nên những rủi ro về thanh khoản. Các doanh nghiệp nên tìm kiếm thêm kênh huy động vốn mới, như từ thị trường chứng khoán – trái phiếu, quỹ đầu tư trong nước và quốc tế, M&A…
Với một thị trường tài chính phát triển, có nhiều kênh huy động vốn trung vài dài hạn tốt sẽ là điểm tựa cho thị trường bất động sản.
"Chỉ đạo của Thủ tướng rà soát pháp lý các dự án ở các thành phố trung tâm để phát hiện những dự án có vấn đề về pháp lý là rất tốt. Nếu vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản tiếp tục nhập nhằng, sẽ cản trở các doanh nghiệp chúng ta trong việc tìm đối tác để M&A, nhất là đối tác quốc tế", ông Bùi Quang Tín bình luận thêm.
Ở khía cạnh khác, Chuyên gia kinh tế - Tiến sỹ Đinh Thế Hiển muốn làm rõ một chút về chuyện M&A trong ngành bất động sản. Theo ông, tính chất của M&A trong bất động sản khác các ngành kinh tế khác, thực chất người mua là mua đứt dự án chứ không phải mua thương hiệu. Phần vốn góp vào các thương vụ M&A của các doanh nghiệp Việt thường là đất đầy đủ tính pháp lý.
Và ông cũng hoàn toàn đồng ý với nhận định của ông Tín là thị trường bất động sản vẫn đang phát triển và sẽ tốt hơn vào nửa cuối năm 2019. Tuy nhiên, ông không nhìn trên góc độ tài chính mà nhìn ở góc độ thị trường: "Hiện tại, tính thanh khoản của thị trường bất động sản giảm, nhưng giá không hề giảm. Những vùng ven như Nhơn Trạch – Đồng Nai và Vũng Tàu giá bất động sản lên nhiều chứ không xuống.
Có thể nói, ngành bất động sản, có một nền tảng ngầm, là kênh đầu tư yêu thích đã thấm sâu vào máu của các nhà đầu tư và cả người dân. Chỉ cần hạ tầng tới, giá sẽ lên. Thế nên, chỉ trừ người vay ngân hàng để ‘lướt sóng’ sẽ chật vật khi thị trường bất động sản biến động, còn người đầu tư bằng tiền nhàn rỗi cứ để đất đó, qua thời gian giá cũng sẽ lên. Mà càng ngày, số lượng người dân đầu tư bất động sản bằng tiền nhàn rỗi càng nhiều".
Ông Trương Hiền Phương
Tham gia bàn thảo về vấn đề này, ông Trương Hiền Phương – Giám đốc cao cấp Công ty KIS Việt Nam cũng nhấn mạnh: ngành bất động sản Việt Nam sẽ tốt hơn trong nửa cuối năm 2019 nhờ sức mạnh nội tại và chính sách.
Trong thời gian tới, ngành bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản sẽ vẫn còn phát triển, dựa vào sức dân. Có một thống kê không chính thức cho thấy: tiền tiết kiệm trong dân lên đến vài tỷ USD. Ngoài ra, thu nhập đầu người của người dân ngày tăng, mỗi cá nhân/gia đình thu nhập một năm khoảng vài trăm triệu đến vài tỷ. Một chung cư có mức giá từ 1 tỷ đến 3 tỷ, người dân hoàn toàn có thể sở hữu thông qua thu nhập + tiết kiệm + vay ngân hàng trong vài năm.
Chính phủ cũng đang ra những chính sách giúp thúc đẩy và phát triển ngành bất động sản, hạn chế bùng phát và hình thành "bong bóng". Chính phủ muốn hướng các nhà đầu tư vào đầu tư những phân khúc phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân Việt Nam, hơn là những phân khúc cao cấp có giá trên trời. Tất cả những điều trên là để bảo đảm ngành bất động sản phát triển lành mạnh – an toàn.
Còn về câu chuyện rà soát tính phát lý của các dự án, ông Phương cho rằng, Chính phủ cần phải rà soát kỹ càng hơn nữa, cả đất công lẫn đất tư. Muốn huy động được nhiều vốn FDI, tính pháp lý của các dự án bất động sản của chúng ta phải rõ ràng – minh bạch. Với việc chúng ta vừa gia nhập hàng loạt Hiệp định thương mại quốc tế, áp lực hội nhập – minh mạch hóa mọi vấn đề đang đè nặng, không chỉ lên Nhà nước mà cả các doanh nghiệp.
