Bộ Xây dựng "quay xe", bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn, chuyên gia chỉ ra điểm đáng chú ý

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi nội dung của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, thông tin mới từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Trước đó, trong dự thảo cũ, một trong những nội dung nhận được nhiều quan tâm là việc bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Theo đề xuất cũ, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc dù chưa hết niên hạn, nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định pháp luật.

Khi chung cư hết thời hạn khai thác hoặc xuất hiện dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Trên cơ sở kết quả đánh giá, cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định kéo dài thời hạn sử dụng nếu công trình vẫn đáp ứng.

Về cơ chế xử lý quyền lợi của cư dân sau khi chung cư phải phá dỡ, dự thảo đề xuất nếu các chủ sở hữu thống nhất cải tạo hoặc xây dựng lại dự án, sẽ tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ.

Trong trường hợp cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Đối với những khu đất sau khi phá dỡ không còn được quy hoạch để xây dựng lại chung cư, chủ sở hữu cũng được nhận bồi thường về quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Bên cạnh các quyền lợi, dự thảo cũng quy định người sở hữu căn hộ có trách nhiệm chấp hành việc di dời, phá dỡ, giải phóng mặt bằng cũng như thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật.

Trước đó, trao đổi với chúng tôi về đề xuất trên, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư như dự thảo luật sẽ thay đổi khá nhiều thói quen của thị trường, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước có cơ sở thực hiện cải tạo, sửa chữa nhà ở vào thời điểm phù hợp.

Tuy nhiên, ở khía cạnh ngược lại, trong tiềm thức của người Việt Nam, đặc biệt là các nhà đầu tư, vẫn chưa quen với việc chuyển từ sở hữu dài hạn sang sở hữu có thời hạn.

Ví dụ, chúng ta có hai loại hình sở hữu là sở hữu 50 năm và sở hữu dài hạn. Đa phần các loại hình sở hữu 50 năm đều có mặt bằng giá thấp hơn khá nhiều so với loại hình sở hữu dài hạn.

Chưa kể, đề xuất nếu ban hành sẽ ảnh hưởng đến giá bán. Bản chất chi phí để hình thành một dự án bất động sản, đặc biệt là nhà chung cư của các chủ đầu tư là rất lớn.

Nếu thị trường đánh giá rằng chính sách đó sẽ làm ảnh hưởng đến giá bán, tức là người mua chỉ chấp nhận mua vào ở mức giá thấp hơn, thì thậm chí các chủ đầu tư có thể có xu hướng không tiếp tục hoàn thiện dự án đang làm nữa. Bởi, hoàn thiện dự án, họ sẽ gặp tình trạng càng bán càng lỗ.

"Đề xuất của cơ quan chức năng là một đề xuất khá đột phá. Tuy nhiên, đứng trên góc độ thị trường bất động sản trong nước, các nhà hoạch định chính sách phải đánh giá và cân nhắc trên nhiều phương diện để tránh tạo ra những quan điểm trái chiều, làm ảnh hưởng sâu hơn đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới", ông Quốc Anh nói và cho rằng, ưu tiên ở giai đoạn hiện tại là xử lý đồng thời các vấn đề về quy hoạch và lãi suất. Đây mới là những vấn đề trọng tâm hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nêu quan điểm: Việc gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình có thể khiến người dân - chủ sở hữu căn hộ nảy sinh tâm lý bất an, đồng thời chưa bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Do đó, HoREA đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.

Đồng thời, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn, nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.

Trần Chung