Bất động sản công nghiệp phía Nam lấp đầy tới 92%, giá thuê gần 5 USD/m²/tháng: Nhà đầu tư đang cần gì ngoài quỹ đất?
Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng, nhà kho xây sẵn vượt 90% cho thấy khẩu vị của doanh nghiệp đang thay đổi: Không chỉ cần mặt bằng, mà cần hạ tầng, logistics, năng lượng và khả năng vận hành ngay.
Ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA).
Nhà đầu tư không chỉ tìm đất
Ngày 25/9, Báo Công Thương tổ chức Tọa đàm “Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao, kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới”.
Tại tọa đàm, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA), cho rằng nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp phía Nam trong nửa đầu năm 2026 vẫn tích cực. Tuy nhiên, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở lượng cầu, mà ở sự thay đổi trong yêu cầu của doanh nghiệp đối với nguồn cung.
Theo số liệu Cushman & Wakefield được ông Bảo dẫn lại, đến quý II/2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại phía Nam đạt khoảng 36.063 ha, với tỷ lệ lấp đầy 76,3%.
Mức độ hấp thụ giữa các địa phương có sự chênh lệch đáng kể. TP.HCM đạt tỷ lệ lấp đầy 86,1%, trong khi TP. Đồng Nai đạt 73,1% và Tây Ninh 60,9%. Theo ông Bảo, nếu TP. Hồ Chí Minh đang tiến gần ngưỡng cao về tỷ lệ lấp đầy, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn còn dư địa để phát triển nguồn cung và đón thêm các dự án mới.
Nhưng bức tranh đáng chú ý hơn lại nằm ở phân khúc bất động sản công nghiệp xây sẵn. Đến quý II, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại phía Nam đạt khoảng 6,85 triệu m², tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, với giá thuê bình quân 4,9 USD/m²/tháng. Trong khi đó, nhà kho xây sẵn có khoảng 6,6 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 91,6% và giá thuê bình quân 4,6 USD/m²/tháng.
Theo ông Bảo là một tín hiệu cho thấy cách doanh nghiệp lựa chọn mặt bằng sản xuất đang thay đổi: “Thay vì chỉ tìm kiếm quỹ đất, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến những mô hình có thể đưa vào vận hành nhanh, linh hoạt và giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu”.
Sự thay đổi này cũng đi cùng với sự dịch chuyển trong cơ cấu khách thuê. Theo lãnh đạo VIREA, bên cạnh các ngành sản xuất truyền thống, nhu cầu đang hướng nhiều hơn tới công nghệ cao, điện tử, công nghiệp hỗ trợ, logistics và những ngành có giá trị gia tăng cao.
Với nhóm nhà đầu tư này, một khu công nghiệp không còn được đánh giá đơn thuần bằng diện tích đất có thể cho thuê. Chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, nguồn năng lượng, yếu tố môi trường và các tiêu chuẩn ESG ngày càng trở thành những thành phần quan trọng trong quyết định đầu tư.
Từ cho thuê đất đến “bán” năng lực vận hành
Trong bối cảnh đó, triển vọng dòng vốn FDI tiếp tục tạo thêm dư địa cho bất động sản công nghiệp. Trong 8 tháng năm 2026, vốn FDI thực hiện vào Việt Nam ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và cao nhất cùng kỳ 5 năm. Riêng công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 82,6%, tương đương khoảng 14,24 tỷ USD.
Cushman & Wakefield dự báo trong giai đoạn 2026 - 2028, khu vực phía Nam sẽ có thêm khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng và hơn 680.000 m² nhà kho xây sẵn.
Với nguồn cầu đang dịch chuyển theo hướng công nghệ cao, sản xuất giá trị gia tăng và yêu cầu vận hành linh hoạt hơn, câu chuyện của bất động sản công nghiệp phía Nam vì thế không còn đơn thuần là có thêm bao nhiêu quỹ đất. Bài toán lớn hơn là xây dựng được một hệ sinh thái đủ năng lực để giữ chân và phục vụ dòng vốn đầu tư mới.
Theo ông Trương Gia Bảo, bất động sản công nghiệp phía Nam đang chuyển từ mô hình đa ngành sang chuyên ngành, sinh thái và thông minh. Chủ đầu tư không chỉ cho thuê đất mà phải cung cấp một hệ sinh thái gồm hạ tầng, logistics, năng lượng, công nghệ, môi trường và dịch vụ hỗ trợ, giúp doanh nghiệp có thể vận hành nhanh và hiệu quả.
Một số khu công nghiệp đã đầu tư vào xử lý nước thải, năng lượng sạch, hạ tầng số và vận hành thông minh, nhưng mức độ sẵn sàng chưa đồng đều. Do chi phí đầu tư lớn và thời gian hoàn vốn dài, ông Bảo cho rằng quá trình này cần thêm cơ chế hỗ trợ. VIREA kiến nghị hoàn thiện tiêu chí khu công nghiệp sinh thái, thúc đẩy mua bán điện trực tiếp, mở rộng tín dụng xanh và tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch, thủ tục đầu tư.
Ngoài ra, theo vị này, một hệ sinh thái công nghiệp liên kết sẽ khó phát huy hiệu quả nếu nhà đầu tư vẫn phải tìm kiếm thông tin từ nhiều nguồn khác nhau. VIREA đề xuất xây dựng một cổng thông tin tập trung để nhà đầu tư có thể tra cứu quỹ đất, vị trí, hạ tầng, giá thuê, ngành nghề, khả năng tiếp nhận dự án, thủ tục và đầu mối liên hệ.
Cùng với đó là bản đồ số về quỹ đất công nghiệp được cập nhật thường xuyên và các báo cáo thị trường định kỳ. Dữ liệu về nguồn nhân lực và hệ sinh thái cung ứng cũng cần được bổ sung, bởi đây là những yếu tố ngày càng quan trọng đối với dòng FDI thế hệ mới.
Theo đề xuất của VIREA, thông tin nên được chuẩn hóa bằng tiếng Việt và tiếng Anh, đồng thời có thể bổ sung ngôn ngữ của các thị trường trọng điểm khi cần thiết.
“Mục tiêu cuối cùng không phải là công bố thêm thật nhiều thông tin, mà là làm cho thông tin chính thống trở nên dễ tìm, dễ kiểm chứng và thực sự hỗ trợ nhà đầu tư ra quyết định”, ông Bảo nhấn mạnh.
Ở cấp độ vùng, ông Bảo cho rằng phía Nam cũng cần chuyển từ cạnh tranh thu hút đầu tư sang liên kết xây dựng chuỗi công nghiệp - logistics - dịch vụ. TP. Hồ Chí Minh có thế mạnh về dịch vụ, tài chính, công nghệ và nhân lực; Đồng Nai về sản xuất, công nghiệp hỗ trợ và logistics; Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất.
Việc phân vai không nhằm chia cứng ngành nghề mà để các địa phương bổ trợ nhau trong cùng chuỗi giá trị. Theo đó, cần tăng kết nối giao thông, cảng, kho bãi, logistics, năng lượng và hạ tầng số; đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu chung về quỹ đất, hạ tầng và phối hợp xúc tiến đầu tư.
“Liên kết vùng hiệu quả không phải là ba địa phương cùng làm một việc, mà là mỗi địa phương phát huy đúng thế mạnh và kết nối với nhau thành một chuỗi giá trị thống nhất”, ông Bảo nhấn mạnh.