Ám ảnh kinh hoàng của Trung Quốc không chỉ dừng lại ở Evergrande: Quả bom 5.000 tỷ USD đang chực chờ nổ tung
Theo các nhà kinh tế tại Nomura, khi Trung Quốc bước vào giai đoạn cuối cùng của một trong những cuộc suy thoái lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản, quốc gia này phải đối diện với một vấn đề đau đầu: Khoản nợ hơn 5 nghìn tỷ USD mà các nhà phát triển "thổi phồng" trong thời kỳ hoàng kim.
Động lực kinh tế mội thời đang hụt hơi
Con số 5 nghìn tỷ USD cao gần gấp đôi so với cuối năm 2016 và lớn hơn cả sản lượng kinh tế Nhật Bản - nền kinh tế lớn thứ 3 thế giới, vào năm ngoái. Thị trường toàn cầu đang chuẩn bị tinh thần cho một làn sóng vỡ nợ có thể xảy ra. Những dấu hiệu cảnh báo đang "loé lên" về khối nợ của 2/5 các nhà phát triển của Trung Quốc sau thời gian đi vay từ các trái chủ quốc tế.
Các nhà lãnh đạo Trung Quốc đang nghiêm khắc hơn trong việc giải quyết các khoản nợ nhằm hạn chế hoạt động đi vay quá nhiều. Tuy nhiên, để thực hiện mục tiêu đó mà không tàn phá thị trường bất động sản, khiến nhiều nhà phát triển sụp đổ và kéo tụt đà tăng trưởng kinh tế, thì đây lại là một trong những thử thách kinh tế lớn nhất đối với họ.
Thời gian gần đây, Evergrande và Fantasia đều đã lỡ hạn thanh toán đối với các khoản trái phiếu trị giá hàng trăm triệu USD. Tuần trước, thị trường trái phiếu rác của châu Á đã hứng chịu làn sóng bán tháo mạnh khi nhà đầu tư hoang mang về rủi ro vỡ nợ.
Tại Trung Quốc, người có nhu cầu mua nhà đang cân nhắc lại, buộc các công ty phải giảm giá để tăng vốn. Điều này có thể khiến đà trượt dốc của họ càng thảm khốc hơn nếu xu hướng trên vẫn tiếp tục. Theo CRIC, tổng doanh số bán hàng trong số 100 nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc đã giảm 36% trong tháng 9 so với 1 năm trước.
Các nhà kinh tế nhận định, hầu hết các nhà phát triển Trung Quốc vẫn ở trạng thái tương đối "khoẻ mạnh". Hơn nữa, Bắc Kinh cũng có đủ tiềm lực và động thái kiểm soát chặt chẽ để không cho "thời khắc Lehman" diễn ra.
Cuối tháng 9, WSJ đưa tin Trung Quốc yêu cầu chính quyền các địa phương chuẩn bị cho một số vấn đề có thể căng thẳng hơn ở Evergrande. Song, nhiều nhà kinh tế, nhà đầu tư và nhà phân tích lại đồng tình rằng, ngay cả đối với các dự án có dòng vốn "sạch" với mô hình kinh doanh cơ bản vẫn đối diện với sự thay đổi. Họ cho rằng, một số nhà phát triển có thể không thể "sống sót" trong quá trình này.
Yếu tố gây lo ngại ở đây là một số nhà phát triển chủ yếu dựa vào việc bán nhà trước khi hoàn thiện để huy động vốn. Họ đang thực hiện vay không lãi suất từ hàng triệu hộ gia đình để tiếp tục phát triển một cách dễ dàng. Song, người mua có thể không nhận được nhà nếu công ty đó sụp đổ.
Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, các giao dịch mua bán nhà trước và những hình thức tương tự là nguồn tài trợ lớn nhất của ngành bất động sản trong năm nay tính đến hết tháng 8.
Houze Song - nhà nghiên cứu tại Paulson Institute, cho biết: "Mô hình tăng trưởng trước đây đối với lĩnh vực bất động sản Trung Quốc sẽ không quay trở lại." Ông nhận định, Trung Quốc có khả năng sẽ duy trì một loạt các quy định giới hạn đối với việc vay nợ của các doanh nghiệp, được gọi là "Ba Lằn ranh đỏ".
Diện tích mặt sàn đang được xây dựng.
Trong khi Bắc Kinh không công bố rõ ràng về kế hoạch đối với các nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất, nhưng nhiều nhà kinh tế cho rằng họ không còn lựa chọn nào khác ngoài việc tiếp tục tạo áp lực cho các doanh nghiệp đó.
Các nhà kinh tế cho biết, Bắc Kinh đang lo ngại rằng sau nhiều năm giá nhà tăng nhanh, một số người khó có thể đạt được sự thăng tiến trong "bậc thang tài sản", có khả năng làm căng thẳng hơn tình trạng bất bình đẳng. Theo JPMorgan, giá trung bình của một căn hộ ở Thâm Quyến hoặc Bắc Kinh có giá cao hơn 40 lần thu nhập khả dụng hàng năm của các hộ gia đình.
Nợ phình to từng ngày
Vào những năm 1990, hầu hết người dân Trung Quốc đều sống trong những ngôi nhà tồi tàn do nhà nước cung cấp. Khi bắt đầu thực hiện cải cách thị trường, họ bắt đầu chuyển đến các thành phố lớn và Trung Quốc cần một lượng lớn căn hộ chất lượng cao. Trong những năm qua, các nhà phát triển tư nhân đã xây hàng triệu căn hộ mới ở những toà nhà hiện đại.
Trong quá trình này, các nhà phát triển đã trở nên lớn mạnh hơn cả các doanh nghiệp ở Mỹ. Tài sản của nhà xây dựng lớn nhất nước Mỹ là D.R. Horton trị giá 21,8 tỷ USD tính đến cuối tháng 6, trong khi Evergrande có khoảng 369 tỷ USD.
Để mở rộng hoạt động, họ không chỉ đi vay từ các ngân hàng mà còn cả tín dụng đen, hay còn gọi là quỹ tín thác và sản phẩm quản lý tài sản (WMP). Ở thị trường nước ngoài, họ cũng trở thành "trụ cột" của thị trường trái phiếu rác, với mức lợi suất cực kỳ hấp dẫn.
Năm 2015, hãng xây dựng Kaisa Group đã vỡ nợ nhưng vẫn có thể tiếp tục đi vay và mở rộng sau đó. 2 năm sau, họ chi khoảng 2,1 tỷ USD để mua 25 lô đất và 2020 chi 7,3 tỷ USD để mua thêm đất. Mùa hè năm nay, Kaisa bán 200 triệu USD trái phiếu ngắn hạn với lợi suất 8,65%.
Nomura ước tính, đến tháng 6, các nhà phát triển Trung Quốc đã gánh khoản nợ 5,2 tỷ USD. Ngân hàng này cũng biết 46% trong đó là các khoản vay ngân hàng. Thị trường trái phiếu chiếm khoảng 10%, bao gồm khoảng 217 tỷ USD trái phiếu định danh bằng USD, nhiều trong số đó được xếp hạng "rác".
Sau khi chính sách "Ba Lằn ranh Đỏ" được áp dụng, các nhà phát triển lớn như Evergrande, Country Garden, China Vanke, Sunac và China Resources Land đã tìm cách huy động vốn qua những hình thức khác, ví dụ như bán nhà trước khi hoàn thiện. Phương thức này không bị coi là nợ và không cần cập nhật trong bảng cân đối kế toán. Dữ liệu của FactSet cho thấy, khoản nợ của 5 công ty này cộng lại đã tăng 42% trong 5 năm qua, tương đương 341 tỷ USD vào cuối tháng 6.
Ngoài nợ, một vấn đề khác đối với các công ty này và thị trường bất động sản Trung Quốc nói chung là xu hướng thúc đẩy sự bùng nổ đang đảo ngược. Dân số Trung Quốc đang già đi, lực lượng lao động cũng sụt giảm kể từ năm 2012.
Do đó, theo Julian Evans-Pritchard - nhà kinh tế tại Capital Economics, nhận định, thị trường bất động sản Trung Quốc đang đứng trước bước ngoặt lớn. Đó là nhu cầu đối với nhà ở tại đô thị sẽ giảm trong thập kỷ tới.
Tăng trưởng giảm tốc
Giới chức cho biết họ lo ngại về thị trường bất động sản có khả năng gây rủi ro cho hệ thống tài chính. Tuy nhiên, việc kiểm soát mô hình kinh doanh này gần như chắc chắn sẽ làm chậm hoạt động đầu tư và gây ra sự suy thoái cho thị trường bất động sản - vốn là động lực lớn nhất cho nền kinh tế Trung Quốc.
Xây dựng bất động sản và lĩnh vực này đóng góp tới 29% hoạt động kinh tế của Trung Quốc. Nếu bất động sản tăng trưởng chậm chạp, các lĩnh vực khác cũng sẽ bị ảnh hưởng và tác động đến chi tiêu của người tiêu dùng cũng như việc làm.
Thống kê của chính phủ cho thấy, gần 650.000 ha diện tích sàn nhà ở đang được xây dựng vào cuối năm ngoái. Con số này tương đương với khoảng 21.000 toà tháp với diện tích tương đương Burj Khalifa - toàn nhà cao nhất thế giới.
Theo Oxford Economics, khi quy định hạn chế vay nợ được áp dụng vào tháng 8 năm ngoái, hoạt động xây dựng nhà ở đã giảm 13,6% so với mức trước đại dịch. Doanh thu mà chính quyền địa phương thu từ việc bán đất cho các nhà phát triển cũng giảm 17,5% trong tháng 8 so với 1 năm trước.
Theo đó, nền kinh tế giảm tốc có nguy cơ khiến các ngân hàng phải gánh chịu nhiều khoản nợ xấu hơn. Theo Moody’s Analystics, các khoản vay cho vay bấn động sản chưa được thanh toán chiếm 27% trong tổng số 28,8 nghìn tỷ USD trong các khoản vay của ngân hàng vào cuối tháng 6.
Trong bối cảnh áp lực của thị trường bất động sản gia tăng, một số nhà nghiên cứu và ngân hàng đã hạ triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc. Tuần trước, Oxford Economics đã hạ dự báo tăng trưởng GDP quý III của Trung Quốc từ 5% xuống 3,6%. Ngoài ra, dự báo tăng trưởng cả năm cũng giảm từ 5,8% xuống 5,4%.
