Từ vài triệu lên 50 triệu đồng/m2: Nhà đầu tư cũ đã rút khỏi Măng Đen trước khi Sun Group đặt chân đến
Trước làn sóng dự án quy mô hàng trăm ha của Sun Group, đất Măng Đen đã trải qua nhiều cơn sốt, có nơi tăng từ vài triệu lên 40-50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư từng xuống tiền tại đây nay đã bán ra, rời thị trường.
Sun Group "đổ bộ" vào Măng Đen
Măng Đen đang bước vào một giai đoạn phát triển mới khi hàng loạt dự án quy mô lớn được triển khai, trong đó có sự tham gia của hệ sinh thái Sun Group.
Tại xã Măng Đen hiện có 3 dự án khu đô thị số 1, số 4 và số 5 đang được triển khai, với tổng diện tích gần 790 ha và tổng vốn đầu tư gần 27.000 tỷ đồng.
Trong đó, dự án Khu đô thị số 1 có quy mô khoảng 264 ha, tổng vốn đầu tư hơn 6.700 tỷ đồng đang được Sun Group ưu tiên triển khai. Tỉnh Quảng Ngãi cũng đang tập trung đẩy nhanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho nhà đầu tư.
Theo thông tin cập nhật của tỉnh Quảng Ngãi, đến giữa tháng 9, công tác đo đạc, kiểm kê tài sản trên đất của dự án Khu đô thị số 1 đã thực hiện tại 339/340 thửa, tương ứng khoảng 255 ha. Dự án được quy hoạch nằm trong khu vực phía Tây giáp Quốc lộ 24, phía Bắc giáp trung tâm xã Măng Đen và phía Đông giáp đường Lý Thái Tổ.
Bên cạnh các dự án đô thị, Sun Group cũng đang quan tâm nghiên cứu các hạ tầng lớn tại khu vực, trong đó có sân bay Măng Đen và tuyến cao tốc Quảng Ngãi - Kon Tum, đoạn Quảng Ngãi - Măng Đen. Hồ sơ của Sở Xây dựng Quảng Ngãi cho thấy tỉnh đã đề xuất với Sun Group về hình thức đầu tư đoạn cao tốc này.
Những dự án trên đang mở ra một viễn cảnh rất khác cho Măng Đen. Nhưng trước khi những đại dự án này xuất hiện, thị trường bất động sản tại đây đã trải qua không ít lần biến động mạnh.
Đất Măng Đen từng sốt đến mức mua đầu tuần, bán cuối tuần
Chia sẻ với PV, chị T.L, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội, cho biết bắt đầu đầu tư vào Măng Đen từ đầu năm 2018. Theo chị, thời điểm đó thị trường đang bước vào một đợt sốt đất, được xem là lần sốt thứ ba kể từ chu kỳ năm 2009. Dù vậy, mặt bằng giá khi ấy vẫn còn khá thấp.
Những vị trí được xem là trung tâm, đặc biệt dọc Quốc lộ 24, khi đó có giá khoảng 15-16 triệu đồng/m2. Tại các khu vực trung tâm khác, giá phổ biến chỉ khoảng 6-10 triệu đồng/m2.
Từ năm 2018 đến nay, Măng Đen tiếp tục trải qua thêm hai đợt sốt đất. Mặt bằng giá hiện tại, theo chị T.L, đã lên khoảng 40-50 triệu đồng/m2 tại một số vị trí trên Quốc lộ 24; những khu vực từng có giá 6-10 triệu đồng/m2 nay được giao dịch ở mức 20-30 triệu đồng/m2.
"Đất rẻ ở Măng Đen không còn", chị T.L nhận xét. Theo nhà đầu tư này, thị trường hiện đã đi ngang, giao dịch chậm và khó xuất hiện thêm một cơn sốt tương tự trước đây. Những vị trí đẹp gần như không có nhiều người bán, nhưng thanh khoản trên thị trường cũng không thực sự sôi động.
Nhà đầu tư cho biết mặt bằng giá hiện tại ở một số vị trí trên Quốc lộ 24 đã lên khoảng 40-50 triệu đồng/m2 tại; những khu vực từng có giá 6-10 triệu đồng/m2 nay được giao dịch ở mức 20-30 triệu đồng/m2.
Theo chị T.L, Măng Đen là thị trường bất động sản có tính chu kỳ khá rõ. Khi sốt, giá có thể tăng rất nhanh, thậm chí từng xuất hiện tình trạng nhà đầu tư mua đầu tuần, đến cuối tuần đã có thể tìm người mua lại.
Nhưng khi thị trường hạ nhiệt, diễn biến cũng có thể đảo chiều nhanh không kém. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy hoặc theo đuổi chiến lược lướt sóng có thể phải cắt lỗ, khiến mặt bằng giá giảm nhanh theo từng giai đoạn.
Từ năm 2018 đến nay, Măng Đen từng trải qua khoảng 2-3 giai đoạn thị trường gần như đóng băng, giao dịch rất hạn chế. Trong đó, theo chị T.L, giai đoạn 2022-2023 là thời kỳ thị trường trầm lắng nhất, khi thanh khoản gần như đóng băng.
Đến năm 2022, lãnh đạo thị trấn Măng Đen cũng cho biết giá đất tại đây bị đẩy lên cao trong cơn sốt chung của cả nước, khiến một bộ phận người dân ồ ạt bán đất. Chính quyền đã tuyên truyền, tăng cường kiểm tra việc giao dịch, chuyển nhượng đất trên địa bàn. Qua đó, khuyến cáo bà con ổn định sản xuất, tránh việc chạy theo sốt đất mà mất đất sản xuất
Mua hơn 400m2 giá 2 tỷ, hai năm sau bán 4,8 tỷ rồi… rời cuộc chơi
Câu chuyện của chị L.H, một nhà đầu tư khác tại Hà Nội, cho thấy rõ hơn một vòng đời đầu tư tại Măng Đen, từ tình cờ biết đến vùng đất này qua những chuyến du lịch, xuống tiền khi giá còn thấp rồi rời thị trường sau khi chốt lời.
Ban đầu, chị L.H biết đến Măng Đen không phải qua bất động sản mà từ những chuyến du lịch của người thân. Năm 2023, chị cùng gia đình đến đây và bị thu hút bởi khí hậu, cảnh quan. Tuy nhiên, thời điểm đó, chị chưa nghĩ đến chuyện đầu tư.
Sau đó, được em gái và một người bạn rủ đi xem đất, chị bắt đầu tìm hiểu kỹ hơn về thị trường. Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung trầm lắng năm 2023, Măng Đen vẫn xuất hiện những lô đất diện tích hàng nghìn mét vuông với mức giá chỉ vài trăm triệu đồng.
"Có chỗ 2.000-3.000m2 mà giá có 200 triệu đồng", chị nhớ lại.
Dù vậy, thay vì chạy theo những khu đất diện tích lớn, giá rẻ nằm xa trung tâm, chị L.H chỉ nhắm đến các tuyến đường đã hình thành như Võ Nguyên Giáp, Hà Huy Tập, Huỳnh Thúc Kháng và Phạm Văn Đồng.
Theo chị, những khu vực này có lợi thế về đường sá, dân cư và các dịch vụ hiện hữu, trong khi những mảnh đất rộng hàng nghìn mét vuông ở xa trung tâm thường phù hợp hơn với mô hình homestay hoặc lưu trú.
"Những mảnh to vài nghìn m2 giá rẻ, xa trung tâm để làm homestay thì tôi không có ý định. Mình ở Hà Nội, không có thời gian làm homestay và quản lý", chị nói.
Thay vào đó, chị cho rằng ngay tại khu vực trung tâm, những mảnh đất diện tích khoảng vài trăm mét vuông cũng có thể phù hợp với mục tiêu đầu tư của mình. Nếu khai thác lưu trú, chị cho rằng có thể phát triển mô hình khách sạn nhỏ; còn nếu không, vẫn có thể chờ cơ hội bán lại khi thị trường tăng giá.
Tháng 6/2023, chị cùng nhóm xuống tiền mua một mảnh đất hơn 400m2 trên đường Võ Nguyên Giáp với giá hơn 2 tỷ đồng. Khoảng hai năm sau, đến năm 2025, mảnh đất được bán với giá 4,8 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sau thương vụ này, chị L.H không có ý định quay lại Măng Đen để đầu tư. Bên cạnh việc mặt bằng giá đã tăng cao so với thời điểm chị xuống tiền, việc đầu tư chung khiến chị không muốn tiếp tục mô hình này. Trong khi đó, thị trường bất động sản năm 2026 chậm lại, dòng tiền của chị cũng đang phải phân bổ cho những tài sản khác.
"Măng Đen đẹp nhưng xa, đi lại mua bán thấy bất tiện", chị chia sẻ.
Phép thử với "Đà Lạt thứ hai" khi các đại dự án xuất hiện
Điểm hấp dẫn lớn nhất của Măng Đen, theo những nhà đầu tư từng tham gia thị trường, không nằm ở những con số trên bảng giá đất mà ở khí hậu và cảnh quan tự nhiên.
Chị T.L cho rằng khí hậu mát mẻ cùng hệ sinh thái còn tương đối hoang sơ là lợi thế khác biệt của Măng Đen, tạo sức hút đối với khách du lịch và cũng là nền tảng để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Theo chị, trong nhóm những điểm đến du lịch khí hậu lạnh như Măng Đen, Đà Lạt, Tam Đảo và Sa Pa thì Măng Đen vẫn giữ được nhiều nét tự nhiên, chưa bị đô thị hóa mạnh.
Nhưng chính lợi thế này cũng khiến chị T.L lo ngại khi hàng loạt dự án quy mô lớn chuẩn bị được triển khai.
Theo nhà đầu tư này, sự xuất hiện của các đại dự án có thể đưa Măng Đen vào một chu kỳ phát triển mới, nhưng tác động lên thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc nhiều vào cách quá trình đô thị hóa diễn ra.
Điểm hấp dẫn lớn nhất của Măng Đen là khí hậu và cảnh quan tự nhiên.
Ở kịch bản thứ nhất, các dự án lớn giúp hoàn thiện hạ tầng, gia tăng dịch vụ, cơ sở lưu trú và tiện ích. Khi sức hút du lịch được cải thiện, lượng khách tăng lên có thể kéo theo nhu cầu đối với bất động sản.
Tuy nhiên, chị cho rằng dư địa tăng giá sẽ khó còn rộng như những chu kỳ trước, bởi mặt bằng giá hiện tại đã tăng đáng kể và "đất rẻ" tại những khu vực có vị trí tốt gần như không còn.
Ở kịch bản thứ hai, nếu quá trình xây dựng và đô thị hóa làm thay đổi đáng kể cảnh quan tự nhiên, Măng Đen có thể đứng trước tác động ngược. Khi đó, yếu tố từng tạo nên sức hút của điểm đến này bị suy giảm, trong khi bất động sản có nguy cơ rơi vào trạng thái giá đi ngang, thanh khoản thấp.
Chị T.L cho biết bản thân nghiêng về kịch bản thứ hai và đã rút khỏi thị trường trước khi các dự án lớn bắt đầu được triển khai.
Theo chị, trong khoảng 3-5 năm tới, khi hạ tầng và các khu đô thị mới đồng loạt xây dựng, Măng Đen có thể phải trải qua một giai đoạn chuyển tiếp với công trường, bụi và tiếng ồn. Đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến trải nghiệm của du khách trong thời gian các dự án được triển khai.
Ở chiều ngược lại, ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Cao Nguyên (Cao Nguyên Land), nhìn thấy dư địa lớn từ sự phát triển của hạ tầng và du lịch.
Theo ông Tú, Măng Đen có khí hậu mát mẻ, rừng và cảnh quan tự nhiên, phù hợp với du lịch nghỉ dưỡng và các sản phẩm hướng tới trải nghiệm, chữa lành. Điểm hạn chế hiện nay lại nằm ở hệ thống lưu trú và hạ tầng phục vụ du lịch.
Theo ông, vào những dịp lễ, Tết, lượng khách lên Măng Đen tăng mạnh trong khi khả năng đáp ứng lưu trú còn hạn chế. Vì vậy, nếu phát triển được các sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng chất lượng cao, Măng Đen có thể mở thêm một lựa chọn cho du khách bên cạnh những điểm đến quen thuộc như Đà Lạt.
Ông Tú cho rằng các dự án lớn, nếu được triển khai đồng bộ, có thể tạo ra cú hích cho hạ tầng du lịch, từ đó thu hút thêm những nhà đầu tư khác đến phát triển dịch vụ.
Tuy nhiên, ngay cả ở góc nhìn lạc quan này, điều kiện được ông nhấn mạnh vẫn là Măng Đen phải giữ được cảnh quan và lợi thế tự nhiên vốn có, không bị đô thị hóa quá mức.