Thời kỳ "nhạy cảm" của thị trường bất động sản, cơ hội nào cho nhà đầu tư?
Theo nhiều chuyên gia kinh tế, chu kỳ bất động sản có hai đặc điểm, liên quan đến chu kỳ đầu tư và dịch chuyển tiêu dùng của người mua. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ khó lập lại do các bên đã chuẩn bị nhiều chiến lược đối phó.
Sáng nay (18/7), tại Hội thảo "Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản" do Báo Thanh Niên tổ chức, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết năm 2019 là thời điểm khá "nhạy cảm" bởi sẽ rơi vào đúng vào chu kỳ 10 năm của lần khủng hoảng trước đó (lĩnh vực kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng), tuy nhiên có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ này khó lặp lại, nhất là thị trường bất động sản.
Theo ông Châu, tình hình hiện này cho thấy không thể có bong bóng trong năm 2018. Và với sự điều hành của Chính phủ cũng chưa xuất hiện bong bóng bất động sản trong năm 2019. "Nhận định chu kỳ 10 năm là một chỉ dấu để tham khảo chứ không phải là dấu hiệu. Chúng ta đang thổi phồng quá lớn tình hình này nhưng thực chất thị trường vẫn đang nằm trong ngưỡng an toàn", ông Châu khẳng định.
Còn theo ông Phan Trường Sơn – Trường Phòng Quản lý nhà và bất động sản (Sở Xây dựng), trong 6 tháng đầu năm 2017, nguồn cung của thị trường nhà đất, cao cấp là 31,3%, trung cấp 31,1%, 37,6% là căn hộ bình dân. Đến thời điểm hiện nay thì con số này lần lượt là 41%, 39% và còn lại là bình dân 19,9%.
Song song đó, Chính phủ đã có nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở phân khúc bình dân như phát triển nhà ở xã hội. Nguồn cung nhà ở nửa đầu năm nay nhìn chung tương đối ổn định. Mặc dù thời gian qua thị trường đã chứng kiến các cơn sốt đất nền diễn ra ở các quận huyện vùng ven như quận 9, Thủ Đức,... do hạ tầng giao thông phát triển mạnh, hoàn thiện.
"Từ đó, giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì trở thành sốt ảo là đúng. Theo quan sát của tôi, các nhà đầu tư đã rút ra được nhiều bài học thất bại trước đây, cộng với những chính sách điều tiết kịp thời của Nhà nước, thị trường rất khó xảy ra bong bóng bất động sản", vị này nói thêm.
Trao đổi với các nhà đầu tư về liệu có bong bóng hay không, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa khẳng định: "Quan điểm của chúng tôi cũng như nhiều nhà đầu tư rằng lo ngại về khủng hoảng theo khía cạnh vĩ mô không nặng nề nhưng thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh phân khúc là có. Ngoài ra, ở Việt Nam còn có xu hướng dịch chuyển quy mô hộ gia đình nhiều thế hệ sang xu hướng ngày càng nhỏ. Điều này khiến nhu cầu về nhà ở sẽ thay đổi. Dịch chuyển sản phẩm từ sở hữu nhà sang sở hữu nhà có giá trị hơn".
Theo ông Nghĩa, quy luật của bất động là lên lên xuống xuống (up and down), do đó các nhà đầu tư không nên lo lắng về chuyện bình thường này mà chủ yếu tái cấu trúc danh mục đầu tư của mình, không nên tập trung vào một loại sản phẩm. Chậm hay ngừng giao dịch chỉ có tính cục bộ.
"Dưới góc độ nhà đầu tư, tôi thấy chúng ta nên tập trung dự báo sự thay đổi trong hành vi người mua, xem xét sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư giữa các phân khúc sản phẩm bất động sản để vượt qua giai đoạn này", ông Nghĩa góp ý.
Ở góc độ nhà đầu tư, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land, cho rằng bất động sản là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Không có khái niệm bong bóng hay khủng hoảng hoặc là đóng băng mà chỉ có trầm lắng so với trước do thị trường bị tác động bởi nhiều khía cạnh.
Theo lý giải của bà Hương, nguồn cung nhà ở trên thị trường luôn thiếu so với cầu, cung chỉ mới đáp ứng khoảng 10-15% nhu cầu. Cho dù trong thời điểm gần đây có một số thay đổi về cơ cấu sản phẩm nhưng đa số vẫn tập trung ở các đô thị lớn, doanh nghiệp đã thay đổi chiến lược đầu tư, bán hàng một cách nhanh chóng để ứng phó với tình hình biến chuyển mạnh.
"Qua tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài, họ cũng tỏ ra tin tưởng vào kinh tế, môi trường đầu tư của Việt Nam và quan tâm đến đầu tư vào các dự án bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Những chủ đầu tư uy tín, cung cấp sản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu vẫn luôn cần sự ổn định về các chính sách vĩ mô. Chẳng hạn giảm chi phí về thời gian triển khai là điều quan trọng để kéo giảm chi phí giá thành sản phẩm đầu ra", bà Hương nói thêm.
Đại diện Công ty An Gia cũng nhận định rằng căn cứ vào dự báo của các cơ quan chuyên môn, thị trường và đánh giá bằng sự kinh nghiệm của doanh nghiệp, cho đến nay bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn, thu hút nhiều dòng vốn trong và ngoài nước. Từ đó, doanh nghiệp này cũng khẳng định rất khó xảy ra bong bóng xảy ra trên thị trường tho chu kỳ.
Theo HoREA thì bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình. Nhưng kinh tế thế giới hiện nay không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi. Tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ hơn 6% trong khi 2009 tăng gần 9%.
Thứ hai là sự buông lỏng về chính sách tín dụng. Năm 2006-2007, Việt Nam buông lỏng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lên 37,8%. Hiện nay Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo tăng trưởng tín dụng thận trọng, kiềm chế. Không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn.
Thứ ba, lệch pha cung cầu là có nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường bất động sản.
Thứ tư, có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ, thậm chí 80-90% là những nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo nên bong bóng thị trường bất động sản.
"Nếu Nhà nước thiếu sự can thiệp nhưng gần đây đã có nhiều chỉ đạo và các công cụ điều chỉnh thị trường rất rõ vì vậy không thể có bong bóng xảy ra trong năm 2018, 2019", chủ tịch HoREA khẳng định.
