Tình dục, ma túy và Rock and Roll: 13 quy luật sống còn trong thị trường Bất động sản

Trong năm 2014, Zillow đã thôn tính Trulia với giá 3,5 tỷ USD, trở thành một trong những thương vụ thâu tóm lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản ở Mỹ. Hai công ty kết hợp lại đã tạo nên được thị trường giao dịch bất động sản trực tuyến hấp dẫn khi có số lượt khách hàng tiềm năng ghé thăm trang web của họ lên tới hơn 100 triệu mỗi tháng.

Trước khi thương vụ xảy ra, thị trường không hề có một trung tâm dữ liệu tập trung để có thể công bố thông tin rộng rãi cho mọi người cùng biết, điều này gây khó khăn rất nhiều cho các nhà môi giới khi muốn biết thông tin cụ thể về tình hình hoạt động của thị trường bất động sản.

Giờ thì mọi chuyện đã khác khi hai công ty đã kết hợp lại thành một, Zillow trở thành thế lực đáng gờm trong lĩnh vực bất động sản và nắm nguồn thông tin quan trọng về thị trường nhà đất. Vào tuần này, CEO Spencer Rascoff, và Kinh tế trưởng của công ty, Stan Humphries, sẽ cho công bố cuốn Kỷ yếu “Những quy luật mới cho thị trường Bất động sản”, một bản tóm tắt tổng hợp các kiến thức từ 3,2 Terabytes dữ liệu được máy tính của Zillow xử lý hàng ngày.

Tài liệu đầy những bí mật như con số lợi nhuận trung bình mà người mua nhà được hưởng hoặc doanh thu người bán kiếm được, nhưng dưới đây là 13 bí mật hữu ích nhất hoặc bạn có thể đọc cho vui.

1. Mua nhà gần tiệm Starbucks

Sự thật là những căn nhà có vị trí gần một cửa hàng Starbucks thì thường có giá cao hơn mức gia trung bình của một căn cùng loại trên toàn nước Mỹ và tốc độ tiêu thụ những căn nhà loại này cũng cao hơn mức trung bình. Rascoff và Humphries đặt giả thuyết cho rằng đây chính là thành quả tuyệt vời do đội ngũ 20 nhân viên phân tích dữ liệu địa điểm của Starbucks, họ săm soi từng chút dữ liệu về mật độ giao thông và độ tập trung các cửa hàng kinh doanh để tìm ra vị trí tốt nhất cho cửa hàng của mình.

Nếu Starbucks trở thành hàng xóm của bạn, đó chính là cơ hội tốt để tìm kiếm lợi nhuận.

2. Không mua căn nhà tồi tàn trong một khu phố tốt

Một lời khuyên cũ luôn nói rằng, “Điều quan trọng nhất trong bất động sản chính là vị trí, vị trí và vị trí.” Và nếu các khu phố chính là nguyên nhân dẫn dắt giá tăng cho thị trường bất động sản, lời khuyên theo sau – thường xuyên được lặp đi lặp lại – sẽ luôn là mua một căn nhà tồi tàn trong khu phố tốt nhất là hợp lý. Trên hết, bạn luôn có thể sửa căn nhà, nhưng bạn không thể chuyển căn nhà của mình tới vị trí tốt hơn.

Thực tế, Zillow đã tìm ra sự thật đằng sau lời khuyên mọi người thường tin: “Khu phố càng sung túc, giàu có thì tình hình càng tệ hơn cho các căn nhà tồi tàn trong đó, chúng có xu hướng được định giá nằm trong 10% thấp nhất trên thị trường.” Họ giải thích vấn đề này bằng giả thiết: người mua nhà nhìn nhận các căn hộ trong khu sang trọng thường không thể rẻ hơn được, và họ sẽ tìm đến nhà bạn khi họ muốn mua cho mình căn hộ mới.

3. Không thể tìm được một căn nhà giá cả phải chăng trong một khu vực có trường học tốt

Chất lượng trường học trong các khu vực có thể rất khác biệt, khác biệt này càng được củng cố bởi thực tế, các trường học thường được địa phương hỗ trợ kinh phí từ nguồn thuế bất động sản.

Đó chính là lý do giá trị các căn hộ giữa các khu phố khác nhau rất nhiều mặc dù có các điều kiện khác gần tương tự. Nhưng nếu chịu khó một chút, bạn có thể tìm được khu vực thỏa mãn cả hai điều kiện. Rascoff và Humphries đã cho thấy ví dụ ở một số khu phố thuộc Dublin, Ohio và Greer, Nam Carolina, bạn có thể mua được nhà giá cả hợp túi tiền trong khu vực có các trường tốt cho bọn trẻ.

4. Nhà bị tịch biên thì không có giá trị cao

Sau khi thị trường nhà ở đổ vỡ, khắp các phương tiện truyền thông tràn ngập nhiều câu chuyện các gia đình có cơ hội mua nhà giá hời. Nhưng theo dữ liệu được phân tích, Zillow đã tìm được lý do tại sao những căn nhà này thường được bán giá tốt. Trước hết, nhà bị tịch biên thường nhỏ hơn các căn gần đó và các ngân hàng thường yêu cầu người mua không được kiểm tra nhà trước khi mua.

5. Khi đăng bán nhà, đừng rao đó là căn “duy nhất/độc nhất”

Dữ liệu phân tích được từ các danh sách bán bất động sản trực tuyến đã chỉ ra việc lựa chọn từ ngữ khi rao bán nhà là cực kỳ quan trọng. Nhà có thông tin mô tả đầy đủ và lời lẽ chân thành thường bán được giá cao hơn so với mặt bằng chung và thật sự có vài từ mà khi bạn dùng có thể làm cho nhu cầu mua nhà của khách tụt xuống số 0, Zillow cho biết.

Nếu bạn đang bán nhà, hãy tránh xa từ “duy nhất/ độc nhất.” Những căn nhà rao bán có từ mô tả như vậy thường bán được thấp hơn giá kỳ vọng 30 – 50%, Rascoff và Humphries cho biết.

6. Nếu bạn muốn tăng giá trị căn nhà, hãy sửa sang nhà tắm

Đầu tư vào việc bảo trì và sửa chữa luôn là cách tốt nhất để bạn tăng giá trị ngôi nhà của mình, nhưng một số hạng mục có thể sẽ tốn hơn rất nhiều so với các hạng mục khác nhưng hiệu quả mang lại có thể không cao bằng. Ví dụ, “Với ngân sách 3.000 USD để sửa chữa nhà tắm với các hạng mục như: thay nhà vệ sinh và thiết bị chiếu sáng, trang bị tiện nghi bồn rửa đôi, thêm giấy dán tường… có thể đem lại kết quả tăng thêm 1,71 USD giá trị cho mỗi 1 USD bạn chi cho việc nâng cấp,” Rascoff và Humphries chia sẻ.

Để so sánh, việc tân trang lại nhà tắm sẽ giống như việc bạn lấy lại giá trị căn nhà nhiều hơn là chi tiêu, trong khi việc tân trang lại tầng hầm có xu hướng gia tăng giá trị bán lại cho căn nhà ít nhất.

7. Khi niêm yết bán nhà, giá bán phải đúng

Nhiều người có xu hướng đi trên mặt trăng khi đăng bán nhà. Trên hết, bạn sẽ tự hỏi nếu việc bán nhà là một quá trình đàm phán, thế thì tại sao không bắt đầu ở mức giá cao rồi sau đó giảm giá? Nhưng sự thật là nếu ngôi nhà được niêm yết giá gần với giá trị thật trên thị trường thì thường chốt được giá bán cao hơn 4% so với các căn chủ nhân ra giá quá cao.

Đó là vì nếu giá nhà hợp lý sẽ thu hút nhiều khách xem hơn và đôi khi chính điều đó lại khơi nguồn cho một cuộc chiến tranh giành quyền mua.

8. Thời điểm tốt nhất để rao bán nhà là vào cuối tháng 3 hàng năm

Hầu hết các người mua nhà bắt đầu liên hệ với nhà môi giới vào tháng 5 và 6, vì thế sẽ thật tốt nếu bạn niêm yết nhà trên thị trường vào khoảng tầm cuối tháng 3. Khoảng thời gian đó là đủ để cho các nhà môi giới chú ý đến ngôi nhà của bạn, nhưng không quá nhiều để tạo cảm giác ngôi nhà của bạn không hấp dẫn, không ai ngó tới khi mùa cao điểm mua bán bắt đầu.

Tuy nhiên, quy luật này chỉ mang tính quy ước. Ở một số vùng lạnh hơn như Boston, thời điểm tốt nhất để niêm yết là vào đầu tháng tư, trong khi các khu vực xa hơn về phương Nam có thể bắt đầu sớm hơn một chút. Nhìn chung, việc niêm yết nhà vào thời điểm cuối tháng ba giúp bán nhà nhanh hơn và thường được giá cao hơn 2% so với nhà được niêm yết vào các thời điểm khác trong năm.

9. Người mua nhà có thể rất mê tín

Không có bí ẩn nào tồn tại giải thích lý do con người có thể trở nên cực kỳ mê tín, nhưng điều ngạc nhiên là việc mê tín tạo ảnh hưởng rất lớn lên thị trường bất động sản. Ví dụ? Các căn nhà có số 666 (theo Kinh thánh, 6 là con số của quỷ dữ) ở bất kỳ đâu tại nước Mỹ sẽ chốt được giá bán thấp hơn 3,2% so với kỳ vọng.

10. Tên đường dễ nhớ/ có ý nghĩa hay sẽ làm bạn tốn thêm tiền mua nhà

Nếu bạn muốn sống tại các con đường có tên như: Con đường tiền bạc, Con đường sấm sét… bạn sẽ phải chi nhiều hơn dự tính. Nhà trên các con đường có tên như vậy sẽ có giá cao hơn từ 46 – 53% so với các căn nhà trung bình tương tự.

11. Manhattan không có nhiều người nhập cư sở hữu nhà từ các nước đang phát triển

Nhiều người nghĩ rằng hầu hết người nước ngoài mua bất động sản tại Manhattan đều là người Nga hoặc nhà giàu mới nổi Trung Quốc muốn tìm một nơi để cất giấu của cải với giá cắt cổ. Nhưng dữ liệu của Zillow đã chỉ ra rằng người Canada và người Anh mới thật sự là thành phần người nước ngoài sở hữu số lượng bất động sản nhiều nhất thành phố New York.

12. Chủ nhà không thấy nhiều hoạt động của người thuê nhà

Khi Zillow sử dụng dữ liệu của mình kết hợp bảng khảo sát chung về xã hội, Rascoff và Spencer phát hiện ra có sự khác biệt đáng kể giữa hành vi của chủ nhà và người thuê nhà. Một sự thật hài hước đó chính là: “Trong mỗi nhóm tuổi, tỷ lệ phần trăm người thuê nhà có các hoạt động tình dục ít nhất 1 lần mỗi tuần thì cao hơn hoặc bằng tỷ lệ phần trăm chủ nhà gõ giày lên cửa phòng khách thuê.”

13. Sở hữu nhà không phải luôn là cách tốt nhất để thoát khỏi tầng lớp thấp

Quyền sở hữu nhà có một lịch sử lâu đời ở quốc gia này và nguyên nhân thúc đẩy nó đến từ Lưỡng đảng (Đảng Dân Chủ và Đảng Cộng Hòa). Nhưng bong đóng bất động sản đã cho chúng ta thấy một điều: Sở hữu một căn nhà dễ dàng mang lại cho chúng ta gánh nặng tài chính chứ không giúp xây dựng gia sản.

Điều này đặc biệt đúng với người dân có thu nhập thấp, những người thường không đủ khả năng thanh toán và thường sống ở các khu dân cư có giá nhà biến động nhiều nhất. Sở hữu nhà nên là kết quả của một quá trình gia tăng tài sản thay vì dùng nó như một đòn bẩy để đẩy con người lên nấc thang cao hơn trong xã hội.

>> 2014: Năm khởi động xu thế mua bán, chuyển nhượng các dự án BĐS

Trâm Nguyễn

CTV Thinh OrientVN