10 dòng tiền đang chảy vào bất động sản như thế nào?

Giao dịch bất căn hộ đã trở lại, và tăng lên. Một số dự án đã phục hồi, triển khai trở lại. Dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng đã tăng lên. Và điều quan trọng hơn, đó là các dòng tiền đang có xu hướng quay lại thị trường.

Qua góc nhìn của T.S Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, có thể thấy rõ 10 dòng tiền quan trọng đang chảy vào thị trường BĐS.

1. Ngân hàng thương mại

Thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngắn hạn từ ngân hàng. Hiện nay, tuy chúng ta đang dần triển khai nhiều giải pháp để huy động vốn dài hạn cho BĐS, nhưng hiện tại dòng tiền từ hệ thống ngân hàng vẫn là quan trọng nhất.

Tháng 2/2014 vừa qua con số này theo báo cáo của NHNN dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 266.728 tỷ đồng, tăng 1,8% so với 31/12/2013.

Việc dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư dài hạn như BĐS, đã dẫn đến tỷ lệ nợ xấu khá cao ở khu vực BĐS khi thị trường suy thoái. Theo quan sát của TS Nguyễn Đại Lai (Chuyên gia kinh tế độc lập) trong bài phân tích “Nợ xấu ngân hàng và vấn đề xử lý” đã chỉ ra rằng, theo tính toán chưa đầy đủ, nợ xấu ngân hàng khu vực bất động sản có đến 46,4% tổng số nợ xấu toàn hệ thống.

T.S Trần Kim Chung  cho rằng, NHNN đã cho phép các Ngân hàng Thương mại cơ cấu lại nợ theo cơ chế mới; đến nay đã cơ cấu lại trên 300.000 tỷ đồng. Trong đó, có tới 60% các khoản nợ nếu không cơ cấu lại đã thành nợ xấu. NHNN đã phải gia hạn lại việc giải quyết nợ xấu, cho phép cơ cấu lại nợ đến thời điểm 01-04-2015 (cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ). Một lần nữa “điểm nghẽn” nợ xấu ngân hàng cần phải một thời gian nữa mới có thể phá vỡ được.

Gói 30.000 tỷ tiếp tục được giải ngân: Đến tháng 5/2014, báo cáo của NHNN đã giải ngân khoảng 13,2%.

Chương trình tín dụng 50.000 tỷ: Theo T.S Trần Kim Chung là phù hợp, sẽ khai thông những  ách tắc do rủi ro đối tác đem lại.

2. Đầu tư công

Năm 2014, một mặt chính sách đầu tư công vẫn tiếp tục thực hiện tái cơ cấu. Các nguồn tiền được kiểm soát theo đúng các quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc phối hợp chính sách tài chính và chính sách tiền tệ khá nhịp nhàng đã tạo ra một chuyển biến tích cực.

Ngân hàng nhà nước đã chủ động tham gia vào việc mua trái phiếu chính phủ để tạo ra nguồn tiền cho khu vực đầu tư công (do nguồn tiền trong khu vực doanh nghiệp chưa giải ngân mạnh nên ngân hàng có số dư lớn).

3. FDI (đầu tư trực tiếp nước ngoài)

Dòng tiền FDI vào Việt Nam đang ở mức khoảng 20 tỷ USD/năm

5 tháng đầu năm, tổng vốn FDI cả đăng ký mới và tăng thêm 5,5 tỷ USD với tổng số 500 dự án cấp mới. Kinh doanh bất động sản với 9 dự án đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm đạt 399,33 triệu USD, chiếm 7,2%. Đứng vị trí thứ 3. (Nguồn FIA-Bộ Kế hoạch Đầu tư).

FDI đổ vào bất động sản qua các năm (Soure: FIA)

4. Dòng tiền FII (đầu tư gián tiếp nước ngoài)

Theo T.S Chung trước tháng 5 năm 2014, đã có dự kiến hàng tỷ đô la Mỹ đang chuẩn bị vận hành vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trong số các nguồn tiền này, có một lượng tiền có nguồn gốc Trung Quốc. Trong bối cảnh Biển Đông như hiện nay, có thể luồng tiền này sẽ có biến động khó dự đoán.

5. Kiều hối

Năm 2013, Việt Nam nhận 11 tỷ kiều hối, đứng thứ 9 trên thế giới trong các nước nhận kiều hối. Năm 2014 có khả năng tăng lên 12 tỷ. Một lượng rất lớn đầu tư vào bất động sản.

Trên dịa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, năm cao nhất (2008), tỷ lệ đầu tư vào bất động sản của luồng kiều hối là 52%. Tuy nhiên, những năm 2011-2013, do thị trường bất động sản khó khăn, tỷ lệ này chỉ còn chiếm khoảng 22-23%. Dự báo tình hình kinh tế năm nay ổn định, thị trường bất động sản ấm lên, tỷ luồng tiền kiều hối vào bất động sản có thể tăng lên.

6. Thị trường chứng khoán

Nhận định về dòng tiền này, T.S Trần Kim Chung cho rằng, đầu năm 2014 VnIndex tăng mạnh. Tuy nhiên, gần đây do căng thẳng ở Biển Đông đã khiến chỉ số này giảm nên một lượng tiền đã chốt lời để chuyển sang các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, khi thị trường suy giảm về mức 500, khả năng luồng tiền từ thị trường chứng khoán hỗ trợ thị trường bất động sản đã xuống mức thấp.

7. Từ các công ty tài chính

Sau giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản dù đã được gỡ bỏ hạn chế cho vay, nhưng do thị trường vẫn trầm lắng nên các công ty tài chính vẫn chưa thực sự chú trọng cho vay đối với thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, rất nhiều doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước) đang tiếp tục thoái vốn ngoài ngành (trong đó có thị trường bất động sản) nên các công ty tài chính không thấy nhiều triển vọng cho việc cho thị trường bất động sản vay vốn (nhất là vốn dài hạn).

8. Khu vực dân cư

Dân số Việt Nam xấp xỉ 90 triệu, phần lớn ở độ tuổi dân số vàng. Do đó, nhu cầu nhà ở rất cao. Việc chuyển dịch từ nhà thương mại giá cao sang nhà xã hội và nhà thương mại giá thấp sẽ tạo ra một nguồn cung khá tốt. Vì vậy, luồng tiền trong dân sẽ vận hành rất khả quan trong thời gian hiện nay và trong ngắn hạn.

9. Tái thế chấp bất động sản

Giải pháp này đang được nghiên cứu.Tuy nhiên, đến nay chưa được ban hành. Nếu được ban hành và triển khai trong thực tiễn, một lượng tiền lớn sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản nhờ nguồn lực này.

10. Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs)

Thị trường BĐS chưa thực sự phục  hồi, thị trường tài chính chưa khởi sắc nên REITs chưa được hình thành. Khi các quỹ này ra đời, thị trường bất động sản sẽ có một cú hích lớn. Điều này có thể xảy ra trong trung hạn (2-3) năm, nhưng tại thời điểm này, vẫn có thể có những chuẩn bị ban đầu.

>> Vốn cho bất động sản: Cơn khát giữa sa mạc

Kiều Thuật