Sau 99 năm, căn hộ triệu đô cũng phải trả lại Nhà nước: Singapore đã giải bài toán chung cư có niên hạn như thế nào?
Người mua có đầy đủ quyền sử dụng, có thể bán lại, cho thuê hoặc để thừa kế trong thời hạn đó. Tuy nhiên, khi kết thúc 99 năm, quyền sở hữu chấm dứt và căn hộ chung cư cùng khu đất sẽ được trả lại cho Nhà nước.
Tại Singapore, phần lớn người dân không sở hữu căn hộ vĩnh viễn.
Theo quy định của Chính phủ Singapore, đa số căn hộ HDB (loại hình nhà ở công cộng chiếm hơn 70% quỹ nhà của cả nước) được bán dưới hình thức quyền thuê đất (leasehold) 99 năm. Người mua có đầy đủ quyền sử dụng, có thể bán lại, cho thuê hoặc để thừa kế trong thời hạn đó. Tuy nhiên, khi kết thúc 99 năm, quyền sở hữu chấm dứt và căn hộ cùng khu đất sẽ được trả lại cho Nhà nước. Chính phủ cũng nhiều lần khẳng định giá trị của hợp đồng thuê này cuối cùng sẽ về 0 khi hết thời hạn.
Trong bài phát biểu Ngày Quốc khánh năm 2018, Thủ tướng khi đó là ông Lý Hiển Long dành hẳn một phần để giải thích vì sao Singapore lựa chọn thời hạn 99 năm thay vì sở hữu vĩnh viễn.
Ông cho rằng 99 năm đã đủ dài cho một đến hai thế hệ sử dụng. Sau đó, đất sẽ được Nhà nước thu hồi để xây dựng các khu nhà mới cho các thế hệ tiếp theo. Nếu bán đất vĩnh viễn, Singapore cuối cùng sẽ không còn quỹ đất để phát triển nhà ở cho con cháu, khiến xã hội phân hóa giữa những gia đình sở hữu bất động sản và những người không còn cơ hội mua nhà.
Cũng trong bài phát biểu, ông Lý Hiển Long cho biết phần lớn chủ sở hữu HDB hiện nay sẽ không sống đến khi hợp đồng 99 năm kết thúc. Theo ước tính của HDB, tỷ lệ này chỉ dưới 2% số hộ gia đình, kể cả những người mua nhà chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng khi hết thời hạn, căn hộ sẽ phải được trả lại HDB và người dân nếu muốn có nơi ở mới sẽ phải lựa chọn các phương án nhà ở phù hợp và trả tiền cho quyền thuê mới.
Điều đó đồng nghĩa giá trị của căn hộ không được mặc định là tồn tại mãi mãi.
Không phải mọi chung cư cũ đều được Nhà nước mua lại
Trong nhiều năm, không ít người Singapore tin rằng trước khi hợp đồng 99 năm kết thúc, Nhà nước sẽ thu hồi mọi khu HDB cũ và bồi thường cho cư dân.
Chính phủ đã phải nhiều lần bác bỏ quan điểm này.
Theo cựu Thủ tướng Lý Hiển Long, chỉ khoảng 5% số khu HDB có tiềm năng tái phát triển đủ lớn để được đưa vào chương trình SERS (Selective En bloc Redevelopment Scheme). Đây là chương trình Nhà nước thu hồi sớm một số khu chung cư, bồi thường theo giá thị trường và hỗ trợ cư dân chuyển sang nơi ở mới.
Nói cách khác, 95% số chung cư còn lại không thể mặc nhiên kỳ vọng sẽ được SERS. Để giải quyết bài toán các khu nhà già hóa, Chính phủ Singapore sau đó công bố kế hoạch VERS (Voluntary Early Redevelopment Scheme).
Theo đề xuất này, khi các khu HDB bước vào giai đoạn khoảng 70 năm tuổi, Nhà nước có thể đề nghị mua lại để tái phát triển. Tuy nhiên, chương trình chỉ được thực hiện nếu cư dân đồng thuận thông qua bỏ phiếu, mức hỗ trợ cũng sẽ thấp hơn SERS vì phần giá trị còn lại của quyền thuê đã giảm đáng kể. Đây là kế hoạch dài hạn và Chính phủ từng cho biết sẽ cần nhiều năm để hoàn thiện cơ chế triển khai.
Một minh chứng khác cho thấy Singapore coi thời hạn còn lại của căn hộ là một giá trị kinh tế là chương trình Lease Buyback Scheme (LBS).
Theo chương trình này, các chủ sở hữu lớn tuổi có thể bán phần thời hạn thuê còn dư của căn hộ cho HDB, giữ lại số năm đủ để tiếp tục sinh sống đến cuối đời. Khoản tiền thu được được dùng để bổ sung vào tài khoản hưu trí CPF và người dân có thể nhận thêm tiền hỗ trợ từ Nhà nước nếu đáp ứng điều kiện.
Điều này cho thấy ở Singapore, thứ được giao dịch không chỉ là căn hộ, mà còn là số năm quyền sử dụng còn lại của căn hộ đó.
Chung cư vẫn là tài sản, nhưng không còn được coi là tài sản vĩnh viễn
Financial Times nhận định mô hình nhà ở công cộng từng được ca ngợi là nền tảng giúp Singapore đạt tỷ lệ sở hữu nhà rất cao hiện đang đối mặt với thách thức mới. Khi các khu HDB già đi, giá trị bán lại của nhiều căn hộ bắt đầu chịu áp lực từ giới hạn 99 năm. Đồng thời, việc người dân ngày càng coi HDB là công cụ tích lũy tài sản cũng tạo ra những tranh luận về tính bền vững của mô hình này.
Điều đó không có nghĩa mọi căn hộ cũ đều mất giá hay trở thành "tiêu sản".
Trên thực tế, nhiều căn HDB tại vị trí đẹp vẫn được giao dịch với giá rất cao nhờ lợi thế về vị trí, hạ tầng và nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, khác với quan niệm coi bất động sản là tài sản tồn tại vĩnh viễn, Singapore đã chấp nhận rằng thời gian còn lại của quyền sở hữu là một yếu tố kinh tế có thể định giá, từ chính sách nhà ở, tín dụng cho đến các chương trình tái phát triển.
Đó cũng là điểm khiến câu chuyện của Singapore trở thành một trong những ví dụ đáng tham khảo khi Việt Nam bắt đầu bước vào cuộc tranh luận về tuổi thọ và giá trị của các khu chung cư.
Theo: Financial Times, Straits Times, HDB