Rắc rối cam kết lợi nhuận trong condotel: Đâu là lời giải?
Thời gian qua, loại hình bất động sản phức hợp Căn hộ - Khách sạn hay còn gọi là "Condotel" phát triển bùng nổ tạo nên những tranh cãi gay gắt về rủi ro cam kết lợi nhuận của mô hình này.
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản lên tiếng cảnh báo về mức cam kết lợi nhuận trong condotel của các chủ đầu tư Việt Nam vào mức cao nhất Đông Nam Á (10-12%/năm) chứa đựng nhiều rủi ro.
Ông Mauro Gasparotti, Giám Đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương từng chia sẻ: "Condotel là một sản phẩm "lifestyle" khi người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng. Hơn nữa các sản phẩm này còn có tiềm năng mang đến thu nhập từ việc vận hành cho thuê khiến cho tài sản này trở nên hấp dẫn hơn".
"Tuy nhiên ở Việt Nam hiện nay các chủ đầu tư đang chú trọng nhấn mạnh về mức sinh lợi khi quảng bá condotel. Điều này khiến cho đại đa số người mua nhìn nhận đây là một hình thức đầu tư hơn là một sản phẩm lifestyle. Hiện nay tỷ lệ cam kết lợi nhuận cho thuê condotel tại Việt Nam lên đến 10-12%, đặc biệt có những dự án lên đến 14%khá cao so với thị trường Thái Lan và Bali - nơi Chủ đầu tư chỉ đưa ra mức 7% trong khi thị trường du lịch ở các thị trường này phát triển khá mạnh mẽ", ông Mauro cho hay.
Bàn về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thị Hoa - Đoàn Luật sư TP Hà Nội từng nhấn mạnh điều đáng lưu tâm là tại Việt Nam hiện nay, một số chủ đầu tư condotel sau khi đẩy cao giá bán căn hộ thì thu hút khách bằng chính sách cam kết lợi nhuận ở mức rất cao. Có thể dùng thành ngữ "lấy mỡ nó rán nó" để mô tả về thực trạng này.
"Bằng cách đó, thực chất đa phần căn hộ condotel mà khách hàng đã mua sẽ có giá đắt hơn so với giá trị chào bán thực ở mức từ 20-30%. Khoản tiền chênh lệch này sẽ được sử dụng để tái đầu tư nhằm mục đích tạo ra dòng tiền thanh toán cho phần lợi nhuận đã được cam kết, phần lợi nhuận kinh doanh khai thác (nếu có) trong thời gian cam kết lợi nhuận thực tế sẽ thuộc về chủ đầu tư", bà Hoa nhấn mạnh.
Cũng theo luật sư Hoa, chính sách cam kết lợi nhuận là điểm tựa để chủ đầu tư đưa ra yêu cầu các chủ căn hộ phải cam kết cho thuê/giao quyền khai thác trọn đời căn hộ và vô hình chung làm hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu đối với chính tài sản của mình.
Như vậy, theo bà Hoa tương lai của mô hình vận hành và quản lý một Condotel sẽ nằm ở các chương trình quản trị khách sạn và các dịch vụ lưu trú một cách minh bạch, công khai và hiệu quả trên nền tảng của hệ thống quy trình vận hành một khối tài sản đa sở hữu trên nguyên tắc 3 nhà 1 đơn vị: Nhà phát triển có năng lực, Nhà đầu tư thông minh, Nhà vận hành khách sạn uy tín, hiệu quả và đặc biệt có một bên thứ ba có chức năng khiến mọi hoạt động, chỉ tiêu tài chính được minh bạch, ví dụ như một đơn vị kiểm toán uy tín chẳng hạn.
Với việc cam kết lợi nhuận theo cách này, ông Mauro Gasparotti cho rằng condotel sẽ phải đối mặt với những rủi ro về năng lực chủ đầu tư, khả năng thực thi dự án cũng như những loại hình bất động sản khác. Đặc biệt, một rủi ro nữa là sự sụt giảm giá trị bất động sản.
Tuy cho rằng rủi ro này ít khả năng xảy ra hơn tại thị trường Việt Nam, nhưng theo một chuyên gia điều đó hoàn toàn có thể xảy ra với những condotel cam kết lợi nhuận. Vị này nói, bản thân giá bán của những dự án có cam kết lợi nhuận đã bao gồm phần chủ đầu tư phải cam kết phải trả cho khách hàng. Hơn nữa, căn hộ chỉ sinh lời trong thời gian còn cam kết (từ 5-12 năm tùy chủ đầu tư), sau thời gian đó, những khách hàng mua kế tiếp sẽ không nhận được khoản cam kết nữa.
"Như vậy, họ sẽ không chấp nhận mua lại bằng giá hợp đồng, trừ những dự án có vị trí quá tốt và giá cho thuê cao, chi phí vận hành không vượt quá phần lợi nhuận. Vì thế, càng về sau giá trị của căn hộ cam kết càng bị giảm trừ", chuyên gia này phân tích.
Thực tế cho thấy, trước những vấn đề bất cập của việc cam kết lợi nhuận cho condotel đã có một số chủ đầu tư đã áp dụng chính sách không cam kết lợi nhuận, giảm giá bán khoảng 30% so với mức trung bình trên thị trường, đưa ra cam kết minh bạch trong nguồn thu từ việc cho thuê sau này. Đây là cách làm hoàn toàn mới khác biệt trên thị trường khi các chủ đầu tư đang đồng loạt cam kết lợi nhuận.
Trao đổi với chúng tôi về giải pháp này bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills cho biết cách làm này khá mới, giúp giá thành căn hộ condotel trở về với đúng bản chất giá trị thực của căn hộ, đem lại sự yên tâm cho nhà đầu tư và sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, đối với giải pháp này để thực sự thành công thì dự án sau khi đưa vào hoạt động phải được quản lý bởi những đơn vị quản lý uy tín, và đặc biệt chủ đầu tư phải minh bạch về nguồn thu chi từ việc kinh doanh căn hộ.
