PGS.TS Hoàng Văn Cường: Khoảng trống về luật đang “tạo điều kiện” cho đầu cơ, găm đất ở đặc khu!

Đối với đặc khu, Việt Nam đã đi sau thế giới. Theo ông, những  gì chúng ta làm hiện nay có thể cạnh tranh trong việc thu hút nhà đầu tư được hay không?

Để thu hút nhà đầu tư, thông thường đặc khu dựa vào ba yếu tố. Trước tiên là ưu đãi về thuế. Thuế là thứ dễ nhìn thấy hơn cả. Tuy nhiên, thuế chỉ là điều kiện cần. Nhà đầu tư quan tâm hơn cả là môi trường đầu tư kinh doanh.

Môi trường đầu tư phụ thuộc vào hai yếu tố. Thứ nhất, thể chế hành chính có thực sự gọn nhẹ, hiệu quả, những yêu cầu của doanh nghiệp có đáp ứng hay không. Như vậy, chính thể chế hành chính sẽ là yếu tố quyết định mấu chốt.

Thứ hai, đặc khu phải có hệ thống hạ tầng tốt. Việt Nam có một ưu thế đối là có độ mở kinh tế rất cao, khiến cho nhà đầu tư yên tâm hàng hoá xuất khẩu dễ dàng. Tuy nhiên, liệu hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã đáp ứng được hay chưa?

Vậy dự thảo Luật hiện nay đã tạo ra được cơ chế vượt trội giúp phát triển hạ tầng?

Đầu tư hạ tầng cho các khu này một phần phải có sự ưu tiên của nhà nước, cụ thể là vốn. Tuy nhiên, phần tiền này chỉ là vốn mồi, Nhà nước chắc chắn không có đủ nguồn lực, do đó, phải tìm cách khai thác từ nhà đầu tư.

Theo tôi, hạ tầng phải là ngành ưu tiên số một của đặc khu. Tuy nhiên, thực tế trong dự thảo hiện nay, ưu đãi hạ tầng đang được xếp lẫn trong nhóm đầu tư vào du lịch, khách sạn. Có vẻ như không có gì ưu đãi vượt trội cả.

Quay trở lại với điều kiện cần khi làm đặc khu là thuế, nhiều chuyên gia kinh tế đã bày tỏ lo ngại về việc thành hình "thiên đường thuế" tại ba đặc khu. Quan điểm của ông như thế nào?

Tôi cho rằng không thể nói cứ ưu đãi thuế là thành thiên đường thuế bởi chúng ta vẫn kiểm soát thuế. Nghĩa là ở đây phải lưu ý đến cơ chế kiểm soát tốt, tránh doanh nghiệp lợi dụng kẽ hở để lậu thuế như là chuyển hoạt động kinh doanh từ bên ngoài vào nhằm hưởng % ưu đãi thuế.

Các đặc khu đã có cơn sốt về bất động sản, cỏ vẻ đang có hiện tượng "ai nhanh chân là người thắng cuộc" tại đây?

Dự thảo Luật có quy định ưu đãi cho các doanh nghiệp sử dụng đất 15 – 30 năm không phải trả tiền thuê đất. Tôi cho rằng cần xem xét lại ưu đãi này. Quỹ đất là có hạn trong khi đó cầu đất đai tăng đang tăng rất mạnh.

Với ưu đãi này, nếu doanh nghiệp vào sớm, họ chỉ cần một số hoạt động giải ngân để không bị thu hồi đất rồi cứ ghim lại đấy, không cần kinh doanh, lợi nhuận sẽ tự đến sau. Các nhà đầu tư chậm chân muốn vào kinh doanh sẽ phải mua lại cơ sở đó với giá rất cao.

Nghĩa là chúng ta đang đưa ra ưu đãi tạo điều kiện cho những người có ý đồ găm đất, đầu cơ đất và kiếm tiền của những doanh nghiệp đến sau.

Tất nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng có mục tiêu vậy. Nhiều doanh nghiệp vào đầu tư thật nhưng kinh doanh không hiệu quả. Giả sử không có ưu đãi miễn tiền thuê đất, họ sẽ phải tính chuyện sang nhượng tránh lỗ. Nhưng nếu không thì sao, họ sẽ ghim lại chờ bán được giá. Cơ chế bỗng dưng biến doanh nghiệp thành kẻ "đầu cơ".

Theo ông nên làm thế nào để vừa khuyến khích nhà đầu tư, vừa tránh tình trạng đầu cơ đất đai?

Chúng ta cần thu tiền thuê đất. Nhưng ngược lại, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế tiêu thụ đặc biệt... doanh nghiệp nào kinh doanh tốt thì được hưởng lợi. Còn với những doanh nghiệp chiếm đất phải chịu mức thuế, phí cao. Theo đó sẽ chống được việc đầu cơ, xí chỗ.

Đặc khu có thể là nơi thí điểm về thuế tài sản đối với bất động sản, như đề xuất của Bộ Tài chính gần đây nhằm đạt được mục tiêu kép: ngăn chặn đầu cơ đất, lại vừa có kinh nghiệm để áp dụng trên toàn quốc.

Phải nói thêm, mục đích chính của đánh thuế không nhằm tăng thu mà để điều tiết hành vi chống lãng phí. Nếu không có chính sách liên quan đến chống đầu cơ thì luật ra đời sẽ mang lại một số lợi ích không chính đáng cho một số đối tượng.

Hiện Nhà nước đã phải siết các giao dịch đất ở ba đặc khu nhưng chỉ là giải pháp tạm thời. Các đặc khu như Thẩm Quyến (Trung Quốc) cũng đánh thuế. Thậm chí, cứ 3 năm nơi này lại thay đổi thuế đất một lần.

Một vấn đề khác liên quan đến đất là việc thu hồi, giải phóng mặt bằng. Theo ông, cần phải làm gì để việc thu hồi diễn ra êm thấm, không tạo ra biến động lớn?

Đất đai là thứ rất nhạy cảm và có nhiều lý do ẩn chứa trong đó. Nhưng một nguyên nhân rất quan trọng là chính sách đất đai trong Luật Đất đai vẫn còn nhiều lỗ hổng, dẫn đến việc thu hồi đất đã không phân phối hợp lý lợi ích.

Vấn đề hiện nay là chúng ta đã không giải quyết tốt lợi ích sinh ra từ đất lúc tăng thêm sau thu hồi. Phần giá trị thay đổi sẽ thuộc về ai, phân phối như thế nào? Nếu giá trị được phân phối hài hoà giữa người đang sử dụng với cả xã hội, Nhà nước, người mới nhận đất thì sẽ không có những sự vụ khiếu kiện.

Hiện nay, toàn bộ giá trị tăng thêm đó đang chuyển hết vào tay những ông vừa nhận đất xong. Đấy là lỗ hổng trong Luật đất đai.

Tức là phải sửa Luật?  

Tôi cho rằng cần có sự sửa chữa. Lúc nãy tôi có nói đặc khu là nơi thí điểm các chính sách thì những điểm nào còn vướng ở Luật Đất đai có thể đưa vào đây thử nghiệm. Ví dụ như việc thu hồi đất phải thực hiện theo giá thị trường nhưng chưa làm được trên cả nước. Hay có thể thử việc đánh thuế trên phần giá trị đất tăng lên sau thu hồi nhằm điều tiết. Thuế đấy thu về cho ngân sách để tái đầu tư vào hạ tầng, như vậy sẽ hạn chế được tranh chấp.

Tức là nhiều thử nghiệm về đất có thể thực hiện tại đặc khu?

Đúng vậy, do đặc thù riêng nên các chính sách tại đặc khu có thể thay đổi một cách linh hoạt. Nếu đưa được những yếu tố này vào trong Luật đặc khu, có lẽ sẽ thành công.

Có vẻ như trong những năm đầu tiên, đặc khu vẫn là câu chuyện của hạ tầng với các doanh nghiệp bất động sản? Liệu có lo ngại việc vắng bóng các nhà đầu tư công nghệ cao?

Ưu tiên số một hiện nay là thu hút nhà đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Hạ tầng chính là nền tảng để tạo điều kiện hút các nhà đầu tư khác vào theo. Còn công nghệ cao thực ra giống như các ngành nghề khác, tuỳ theo chiến lược của mỗi đặc khu là gì. Ví dụ Vân Đồn, Phú Quốc có mục tiêu làm công nghệ cao thì doanh nghiệp nào đầu tư lĩnh vực này sẽ được ưu đãi nhiều hơn về thuế chẳng hạn.

Ngoài đất, ông còn mối lo gì liên quan đến đặc khu?

Tôi còn có băn khoăn liên quan đến yếu tố an ninh quốc gia và môi trường. Ba địa điểm làm đặc khu là những nơi nhạy cảm cả về môi trường và an ninh quốc gia, chủ quyền, cần đặc biệt chú ý.

Ví dụ với quy định sở hữu bất động sản ở đặc khu vẫn phải duy trìn các quy định như ở các khu vực khác trong Luật nhà ở. Nếu không cẩn trọng, với chính sách miễn thị thực, một số nhóm đối tượng có thể chiếm hữu đất, biến đặc khu trở thành lãnh thổ riêng, không hiểm soát được. Phải thật cẩn trọng tránh tiền đề cho việc di dân.

Thứ hai là vấn đề môi trường. Đây là yếu tố quan trọng. Bản thân dự thảo Luật đã đề cập đến những vấn đề này, giờ quan trọng là việc kiểm soát thực thi như thế nào.

Cảm ơn ông!

Theo Phương Ánh-Tiến Tuấn-Hương Xuân