Nhà ở vừa túi tiền “mất tích”, phân khúc hạng sang lên ngôi ở những vị trí “kim cương” mang đậm dấu ấn cá nhân của gia chủ

Trong báo cáo vừa mới công bố của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã cho biết Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình BĐS khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng đa dạng. Trong đó, đặc biệt phải kể đến sự hình thành và phát triển của phân khúc BĐS hạng sang.

“Với động lực dẫn dắt gắn liền với sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu, thượng lưu - phản ánh sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế Việt Nam. Đối với tầng lớp này, nhà ở không chỉ đòi hỏi cần đáp ứng công năng sử dụng mà còn phải đẹp, mang dấu ấn cá nhân của gia chủ và đáp ứng các tiêu chí về bền vững” , báo cáo của VARS đánh giá.

Tuy nhiên, VARS cũng cho biết trên thực tế BĐS hạng sang chưa có định nghĩa trong các văn bản pháp luật hiện hành, mà thường gắn liền với tên tuổi của các thương hiệu BĐS danh tiếng, được định nghĩa bởi nhiều yếu tố khác nhau, từ vị trí đắc địa, thiết kế độc đáo, tiện ích cao cấp, đến dịch vụ quản lý tiêu chuẩn quốc tế. Các sản phẩm thuộc phân khúc này thường tập trung ở khu vực trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Tp. Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành có du lịch phát triển.

Cụ thể, các dự án BĐS hạng sang, siêu sang thường tọa lạc tại những vị trí "kim cương" trong lõi trung tâm thành phố, bao gồm 4 quận trung tâm Hà Nội; Quận 1, Thảo Điền,.. TP.HCM hay các dự án ven sông tại Đà Nẵng. Kiến trúc và nội thất của các sản phẩm hạng sang thường mang tính cá nhân hóa cao, kết hợp giữa phong cách nghệ thuật và công năng sử dụng.

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, khi quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, phân khúc BĐS hạng sang đang dần lan ra khu vực ven đô, nơi có không gian phát triển lớn hơn. VARS đánh giá: “Các dự án đại đô thị cung cấp các sản phẩm BĐS hạng sang hiện nay bắt đầu được hình thành và phát triển tại khu vực có vị trí chiến lược - ven sông, với giao thông kết nối thuận tiện, môi trường sống lành mạnh, cơ sở hạ tầng và hệ thống tiện ích từ cao cấp như trung tâm thương mại, nhà hàng cao cấp, bệnh viện, trường học quốc tế,... tới đẳng cấp như hồ bơi vô cực, spa, sân golf, bến du thuyền, và dịch vụ quản gia 24/7”.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS chỉ ra, trong vài năm trở lại đây, số lượng dự án BĐS hạng sang, bao gồm các dự án căn hộ có giá từ 80 triệu/m2, duplex, penthouse, biệt thự sang trọng, đang không ngừng tăng ở các đô thị loại 1, nhất là tại Hà Nội, khi việc phát triển các dự án bình dân, trung cấp không thể đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí tài chính, chi phí liên quan đến đất đai tăng. Và nhu cầu về nhà ở hạng sang trên thị trường cũng rất lớn.

Theo đó, thống kê của VARS cho thấy, 9 tháng đầu năm 2024, phân khúc BĐS hạng sang chiếm khoảng 25% nguồn cung BĐS mới, và có tỷ lệ hấp thụ khát tốt, đạt khoảng 64%. Nhiều khách hàng thậm chí còn phải "tranh nhau" trả thêm tiền "chênh" để sở hữu các sản phẩm hạng sang giới hạn hay có vị trí "vàng" trong dự án.

VARS cũng cho rằng, phân khúc BĐS hạng sang hứa hẹn sẽ tiếp tục là điểm sáng trong thị trường BĐS những năm tới với nhu câu gia tăng mạnh mẽ. Một số nguyên nhân có thể kể đến như:

Thứ nhất, Việt Nam nằm trong nhóm các quốc gia đang phát triển có tiềm lực mạnh. Cùng với tốc độ tăng trưởng GDP, tầng lớp "nhà giàu" Việt Nam cũng liên tục được mở rộng. Báo cáo của Công ty New World Wealth (Nam Phi) và hãng cố vấn di cư đầu tư Henley & Partners (Thụy Sĩ) chỉ ra, tốc độ tăng triệu phú USD của Việt Nam nhanh nhất thế giới trong giai đoạn 2013-2023 và dự báo sẽ tăng gấp đôi trong thập kỷ tới. Tầng lớp trung lưu, thượng lưu gia tăng đồng nghĩa với việc gia tăng nhu cầu về các sản phẩm BĐS hạng sang.

Thứ hai, nhu cầu về phong cách sống thượng lưu đang ngày càng lớn. Tầng lớp giàu có sẵn sàng chi tiêu cho các căn hộ penthouse, biệt thự thông minh tích hợp tiện ích hiện đại. Bên cạnh việc sở hữu để khẳng định vị thế xã hội. Nhiều người sắn sàng chi trả hàng chục nghìn USD mỗi tháng để ở trong các sản phẩm hạng sang dù đã có tài sản là BĐS khác. Việc sinh sống trong các khu dân cư tích hợp resort, biệt thự ven sông, hay căn hộ có tiện ích vượt trội không chỉ mang lại những tiện ích vượt trội cho gia chủ, mà còn là một chiến lược để họ xây dựng mối quan hệ.

Thứ ba, phân khúc BĐS hạng sang luôn được đánh giá là kênh tích lũy tin cậy với khả năng sinh lời ổn định. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, với khả năng giữ giá và gia tăng giá trị bền vững theo thời gian, các sản phẩm này sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của giới đầu tư chuyên nghiệp.

Thứ tư, nhu cầu BĐS hạng sang tại Việt Nam sẽ gia tăng đáng kể nhờ sự phát triển của du lịch cao cấp và quá trình hội nhập quốc tế. Theo đó, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn với du khách cao cấp nhờ vào các khu nghỉ dưỡng 5 sao, villa ven biển với những trải nghiệm sang trọng. Điều này không chỉ thu hút khách quốc tế đến tham quan, nghỉ dưỡng mà còn kích thích nhu cầu sở hữu BĐS hạng sang, để vừa là second-home nghỉ ngơi, vừa mang đến lợi nhuận kép khi kết hợp vận hành cho thuê và giá trị sản phẩm gia tăng. Các địa phương phát triển mạnh du lịch cao cấp sẽ tiếp tục là tâm điểm đầu tư, như Phú Quốc với đặc khu kinh tế, Đà Nẵng và Hội An với các khu nghỉ dưỡng quốc tế.

Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài từ sự hội nhập kinh tế và việc thực hiện các cam kết thương mại, sẽ kéo theo lượng lớn các chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam làm việc, kéo theo nhu cầu nhà ở cao cấp tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, và Đà Nẵng. Nhất là khi Luật Nhà ở 2023 mở rộng quyền sở hữu cho đối tượng này.

Trước đó, trong một báo cáo khác VARS nhận định: “Phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”, trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP.HCM”.

Cụ thể, thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP.HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Huyền Thanh