Người mua bất động sản ngày càng thận trọng
Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường bất động sản, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý.
Thị trường phân hóa
Theo báo cáo thị trường bất động sản TPHCM quý I/2026 của Savills Việt Nam, 3 tháng đầu năm đánh dấu giai đoạn “thử lửa” của thị trường bất động sản TPHCM. Phân khúc căn hộ tại TPHCM ghi nhận sự sụt giảm về cả nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%.
Theo Savills Việt Nam, sự thắt chặt tín dụng và lãi suất tăng nhanh đã làm thay đổi tâm thế người mua. Các chủ đầu tư đã chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang các gói cố định ở mức 9 - 10%. Lãi suất vay ưu đãi hiện đã tăng lên mức 8 - 9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này tạo ra áp lực dòng tiền lớn lên nhóm khách vay khi thời gian ưu đãi kết thúc.
Thị trường bất động sản vẫn cho thấy sự phân hóa rõ rệt, khi phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực.
Ông Troy Griffiths, cố vấn cấp cao Savills Việt Nam cho biết: “Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý”.
Đáng chú ý, dù mặt bằng chung trầm lắng, thị trường vẫn cho thấy sự phân hóa rõ rệt, khi phân khúc vừa túi tiền có kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình chung 10%. Khu Đông tiếp tục giữ vị thế dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp toàn TPHCM.
Phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận sự hạ nhiệt về giao dịch trong quý I/2026 với tỷ lệ hấp thụ đạt 11%. Các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán mới trước áp lực kiểm soát tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn ghi nhận mức tăng lên 199 triệu đồng/m2 đất, phản ánh giá trị bền vững của loại hình tài sản này tại các dự án có pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng tốt.
“Dù thị trường nhà ở đang trải qua giai đoạn chững lại ngắn hạn do áp lực tài chính nhưng triển vọng trung hạn vẫn được củng cố bởi các yếu tố nền tảng. Sự phục hồi của thị trường sẽ gắn liền với việc cải thiện hạ tầng và sự phát triển của các khu vực ven đô. Việc dịch chuyển nguồn cung về các địa phương có quỹ đất lớn và hạ tầng đang triển khai sẽ tạo ra các khu đô thị quy mô lớn, góp phần giải tỏa áp lực về giá và mở ra cơ hội mới cho người mua khi các điểm nghẽn về pháp lý và tín dụng dần được tháo gỡ”, ông Troy Griffiths nói.
Các chuyên gia của Savills Việt Nam cũng cho rằng, khép lại quý I/ 2026 với những tín hiệu khởi sắc từ nội lực vĩ mô, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi mạnh mẽ trong các quý tiếp theo của năm 2026.
Tìm cách tăng thanh khoản
Trong khi đó, báo cáo thị trường của DKRA Consulting - thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn phát triển của DKRA Group cho thấy, ở phân khúc căn hộ ở TPHCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 25% so với quý trước. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng B dẫn đầu, chiếm 41% tổng nguồn cung sơ cấp, tập trung tại Bình Dương (cũ) và các tỉnh giáp ranh, trong khi đó căn hộ hạng A giữ vai trò chủ đạo tại khu vực TPHCM (cũ).
Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng bình quân từ 3 - 5% so với cuối năm 2025 trước áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án. Giá bán trên thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, thanh khoản có phần chững lại do kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài và lãi suất duy trì ở mức cao.
Việc kiểm soát tín dụng bất động sản, biến động lãi suất là những nguyên nhân chính dẫn đến thanh khoản thị trường giảm mạnh.
Với phân khúc nhà phố, biệt thự DKRA Consulting ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 33% so với quý trước, khu vực TPHCM (mới) chiếm đến 55% tỷ trọng cung sơ cấp của thị trường. So với quý IV/2025, lượng giao dịch của thị trường sụt giảm khoảng 44%. Đáng chú ý, thanh khoản thị trường chỉ tập trung cục bộ ở khu vực TPHCM (mới) khi chiếm đến 87% trên tổng lượng tiêu thụ sơ cấp.
Báo cáo của DKRA Consulting cũng chỉ ra, việc kiểm soát tín dụng bất động sản, biến động lãi suất được đánh giá là những nguyên nhân chính dẫn đến thanh khoản thị trường giảm mạnh trong 3 tháng đầu năm nay. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với quý trước và tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ quý I/2025. Mặt bằng giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 17% so với cùng kỳ năm 2025.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc DKRA Group cho biết, quý I/2026 thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến đáng chú ý ở hầu hết các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2025.
Cụ thể, ở TPHCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản ghi nhận mức giảm nhẹ về nguồn cung sơ cấp và sức cầu thị trường ở một số phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường,… Đồng thời, các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách ưu đãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.
Chủ đầu tư thận trọng
Theo dự báo của DKRA Consulting, trong quý II/2026, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới được dự báo duy trì ở mức thấp, dao động từ 5.000 - 7.000 căn. Các chủ đầu tư thận trọng hơn trong quyết định mở bán sản phẩm giữa bối cảnh “nghẽn” room tín dụng, lãi suất tăng cao và tình hình địa chính trị trên thế giới diễn biến phức tạp.
Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TPHCM, phân khúc B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại khu vực vùng ven. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án với thanh khoản thị trường tập trung ở các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư có bề dày kinh nghiệm phát triển dự án.
Với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung phân bổ chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn và nhóm dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Dự kiến có khoảng 2.000 - 2.500 sản phẩm được mở bán mới trong quý II/2026 và tập trung chủ yếu ở các khu vực quen thuộc như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch… Sức cầu chung của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch chưa thể vượt mức tăng của năm 2025.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào cũng như tình trạng chênh lệch cung cầu. Mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà phục hồi so với năm 2025 khi nguồn cung mới ngày càng khan hiếm cũng như nhu cầu ở thực luôn duy trì ở mức cao.
