Người dân chuộng mua, nhiều doanh nghiệp quay lại phân khúc căn hộ vừa túi tiền

Mới đây, Nam Long ADC, đơn vị phát triển dòng EHome và EhomeS, vừa công bố hợp tác chiến lược với Nishi Nippon Railroad của Nhật Bản để phát triển giải pháp nhà ở vừa túi tiền. Doanh nghiệp đặt mục tiêu tăng trưởng khoảng 80% vào năm 2030 và bàn giao hơn 22.000 căn hộ vào năm 2035.

Hay Kim Oanh Land cũng mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội tại Đồng Nai, dự kiến ra mắt hơn 4.000 căn hộ thuộc chuỗi K Home trong quý hai năm 2026 tại Hố Nai, Nhơn Trạch và Trảng Bom. Đây đều là các khu vực đô thị hóa nhanh, tập trung nhiều khu công nghiệp và lực lượng lao động lớn.

Tại Dĩ An (Bình Dương cũ, nay là TP.HCM), Bcons Group tiếp tục khai thác nhóm khách hàng gia đình trẻ và người mua căn nhà đầu tiên với Bcons Center City, dự án quy mô 3 ha, được quy hoạch theo triết lý vừa túi tiền.

Theo dự báo của các chuyên gia, xu hướng doanh nghiệp bất động sản quay lại với phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ ngày càng dồn dập. Nguyên nhân không phải vì biên lợi nhuận của phân khúc này hấp dẫn hơn nhà cao cấp, mà vì đây là nơi còn sức cầu bền vững nhất.

Sau một giai đoạn dài chạy theo sản phẩm cao cấp, hạng sang, đô thị nghỉ dưỡng và đất nền đầu cơ, người mua có xu hướng trở về với những phân khúc, dự án có chất lượng thực và không còn dễ bị thuyết phục bởi viễn cảnh tăng giá “nóng” hay đầu tư ngắn hạn.

Khi nhà đầu tư “lướt sóng” rút lui, người mua ở thật sẽ trở thành lực nâng chính của thị trường. Nhưng nhóm khách hàng này lại bị giới hạn bởi tiền tích lũy ban đầu, lãi vay, thu nhập hằng tháng và mức độ ổn định của công việc. Sản phẩm nào vượt quá khả năng chi trả của họ thì rất khó chuyển hóa thành giao dịch. Chính nhu cầu này đã thúc đẩy doanh nghiệp bất động sản quay về với phân khúc căn hộ vừa túi tiền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, với doanh nghiệp, nhà ở vừa túi tiền trước hết là lựa chọn để tồn tại trong chu kỳ mới. Bất động sản là ngành cần vốn lớn, thời gian triển khai dài, phụ thuộc nhiều vào ngân hàng, trái phiếu, vốn khách hàng và năng lực bán hàng. Khi dòng vốn trở nên chọn lọc, dự án có pháp lý rõ, tổng giá vừa phải, khả năng hấp thụ tốt sẽ dễ thuyết phục ngân hàng và khách hàng hơn dự án xa xỉ nhưng thanh khoản chậm. Bài toán trọng tâm không còn là bán mỗi căn lời bao nhiêu mà là dòng tiền quay nhanh đến mức nào và hạn chế hàng tồn kho.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi cũng cho biết, trong câu chuyện phát triển nhà ở vừa túi tiền, hiện có hai phân khúc chính gồm nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Ông tin rằng thời gian tới sẽ có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Riêng Thắng Lợi Group, doanh nghiệp đã đăng ký hai dự án nhà ở xã hội và đang chờ ba dự án khác.

Sở dĩ có sự chuyển động mạnh mẽ như vậy theo ông Quyền là bởi những điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội đã được tháo gỡ phần lớn.

Cụ thể, điểm nghẽn đầu tiên là chi phí đầu vào, nay đã được xác định rõ hơn, minh bạch hơn. Tiếp đến là đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hiện cũng đã được mở rộng đáng kể nhờ điều kiện về thu nhập được tăng lên.

“ Những thay đổi này chắc chắn sẽ tạo ra một làn sóng mới, tạo động lực cho các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà vừa túi tiền nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp chỉ cần lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng là đã có động lực để đầu tư ”, ông Quyền bộc bạch.

Những điểm nghẽn nào cần gỡ?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam chia sẻ, doanh nghiệp hoàn toàn nhận thấy tiềm năng rất lớn của phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp hiện gặp nhiều rào cản do chi phí đầu vào tăng mạnh.

Theo ông Hiệp, giá đất, tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công cùng áp lực vốn đều tăng đáng kể trong những năm gần đây. Trong khi đó, để sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân, doanh nghiệp buộc phải giữ giá bán ở mức hợp lý, khiến dư địa lợi nhuận ngày càng thu hẹp.

“ Doanh nghiệp muốn làm nhà ở giá phù hợp nhưng với mặt bằng chi phí hiện nay thì rất khó cân đối hiệu quả đầu tư. Nếu giá bán thấp quá sẽ không bảo đảm lợi nhuận, còn nếu tăng giá thì sản phẩm lại không còn phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu ”, ông Hiệp nói.

Điều đáng nói là phân khúc có nhu cầu lớn nhất trên thị trường lại chưa phải phân khúc mang lại hiệu quả đầu tư hấp dẫn nhất. Trong khi các dự án cao cấp có thể tạo biên lợi nhuận tốt hơn, nhà ở vừa túi tiền buộc doanh nghiệp phải kiểm soát chặt chi phí nhưng vẫn bảo đảm chất lượng, hạ tầng và tiện ích.

Không chỉ các chủ đầu tư, nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng nhìn nhận phân khúc này đang đối mặt với những rào cản mang tính hệ thống.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho hay, một trong những nguyên nhân quan trọng là doanh nghiệp khó tìm được bài toán kinh doanh hiệu quả khi phát triển nhà ở giá phù hợp trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục gia tăng.

Theo ông Đính, ngoài áp lực về quỹ đất và giá đất, thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư kéo dài cũng làm gia tăng đáng kể chi phí vốn. Nhiều dự án mất nhiều năm để hoàn tất các bước pháp lý, khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí tài chính và chi phí cơ hội. Đây là yếu tố trực tiếp tác động đến giá thành sản phẩm khi đưa ra thị trường.

Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn vẫn là thách thức đối với nhiều doanh nghiệp. Dù mặt bằng lãi suất đã ổn định hơn so với giai đoạn trước, chi phí vốn vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở giá phù hợp.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho hay, để phát triển nhà ở vừa túi tiền một cách bền vững cần đồng thời giải quyết cả bài toán cung và cầu. Bên cạnh việc đẩy nhanh thủ tục đầu tư và tạo lập quỹ đất phù hợp cần phát triển các nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản, bao gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản.

Tại nhiều quốc gia, phân khúc nhà ở giá phù hợp luôn nhận được sự hỗ trợ nhất định từ chính sách đất đai, tài chính hoặc thuế nhằm bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Trong khi đó, tại Việt Nam, phần lớn doanh nghiệp vẫn phải tự cân đối toàn bộ chi phí đầu vào theo cơ chế thị trường.

Các chuyên gia cho rằng, bài toán nhà ở vừa túi tiền không đơn thuần là câu chuyện của doanh nghiệp hay người mua nhà mà còn liên quan đến mục tiêu phát triển đô thị bền vững và bảo đảm an sinh xã hội. Chừng nào những điểm nghẽn về đất đai, nguồn vốn và thủ tục đầu tư chưa được tháo gỡ, phân khúc được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu của số đông người dân vẫn sẽ tiếp tục đối mặt nghịch lý: cầu rất lớn nhưng nguồn cung khó cải thiện, còn doanh nghiệp vẫn mắc kẹt giữa nhu cầu thị trường và mục tiêu lợi nhuận.

Theo Châu Anh/VTC