Ngành bất động sản lãi gần 80.000 tỷ đồng trong 6T2026, một tập đoàn “gánh” 80%
Báo cáo mới nhất của Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam cho thấy bức tranh kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản nửa đầu năm 2026 có sự phân hóa rất lớn.
Dữ liệu FiinProX được đơn vị này tổng hợp cho thấy, riêng quý 2/2026, doanh thu toàn nhóm đạt khoảng 180.000 tỷ đồng, tăng 135% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 46.242 tỷ đồng, tăng 291%.
Lũy kế nửa đầu năm, doanh thu đạt 361.152 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế xấp xỉ 80.000 tỷ đồng, tăng 351%. Trong 67 doanh nghiệp được thống kê, có 36 doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận dương.
Nguồn: Guotai Haitong
Tuy nhiên, mức tăng trưởng này tập trung rất lớn vào nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup, khi nhóm này đóng góp tới khoảng 80% lợi nhuận sau thuế toàn ngành.
Riêng Vinhomes (VHM) ghi nhận lợi nhuận sau thuế 52.093 tỷ đồng, tăng 380% so với cùng kỳ. Theo Guotai Haitong, kết quả này được hỗ trợ bởi hoạt động mở bán, bàn giao tại các đại dự án, cùng lượng doanh số chưa ghi nhận lớn. Backlog của Vinhomes được báo cáo ở mức khoảng 196.800 tỷ đồng.
Nhóm ngoài “họ Vin” chưa phục hồi đồng đều
Doanh thu và lợi nhuận nhóm doanh nghiệp BĐS dân cư niêm yết. Nguồn: FiinProX, GTHTSVN Research.
Nếu loại trừ nhóm doanh nghiệp thuộc Vingroup, bức tranh kinh doanh kém nổi bật hơn đáng kể.
Trong quý 2/2026, doanh thu nhóm còn lại chỉ đạt khoảng 9.288 tỷ đồng, giảm 15% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 5.002 tỷ đồng, tăng 290%.
Lũy kế nửa đầu năm, doanh thu nhóm này đạt 20.969 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 7.292 tỷ đồng.
Guotai Haitong cho rằng mức tăng lợi nhuận vượt xa tăng trưởng doanh thu bán hàng chủ yếu đến từ các hoạt động chuyển nhượng dự án hoặc thoái vốn tại một số doanh nghiệp như NVL, PDR, KDH và AGG. Vì vậy, mức tăng lợi nhuận chưa phản ánh một chu kỳ phục hồi đồng đều của hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Chẳng hạn, doanh thu cốt lõi của Khang Điền giảm 75%, trong khi Phát Đạt chỉ ghi nhận khoảng 2 tỷ đồng doanh thu bán bất động sản do tiến độ bàn giao chậm. Novaland có doanh thu và lợi nhuận cải thiện nhờ hoạt động bàn giao cùng thu nhập từ chuyển nhượng vốn.
Thị trường vẫn trong trạng thái phân hóa
Kết quả kinh doanh trên diễn ra trong bối cảnh nguồn cung bất động sản tiếp tục tăng nhưng sức mua chưa theo kịp.
Theo số liệu VARS được Guotai Haitong dẫn lại, nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường trong nửa đầu năm 2026 đạt khoảng 98.000 sản phẩm, trong khi số giao dịch thực tế khoảng 48.000, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 49%, giảm so với mức 62% cùng kỳ năm trước.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới đạt khoảng 16.700 căn, tăng 26% so với cùng kỳ, nhưng lượng tiêu thụ đạt khoảng 7.100 căn, giảm 8%. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt khoảng 50%. Đáng chú ý, nhóm căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ 53%, thấp hơn mức 69% cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận khoảng 11.000 căn mở bán mới, tăng 51% so với cùng kỳ, nhưng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn chỉ quanh 50%. Riêng nhóm sản phẩm trên 120 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 20%.
Nguồn: Bộ xây dựng, GTHTSVN Research, Guotai Haitong
Guotai Haitong đánh giá lãi suất và sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung vẫn là những rào cản đối với thị trường trong nửa cuối năm. Với nhóm doanh nghiệp niêm yết, các doanh nghiệp thuộc Vingroup được dự báo tiếp tục dẫn dắt tăng trưởng, trong khi phần còn lại phụ thuộc nhiều vào tiến độ bàn giao dự án và khả năng ghi nhận doanh thu từ các dự án đã triển khai.