Nắm vững 5 nguyên tắc ngày, dù thị trường "tăng ảo" hay đóng băng thì dân đầu tư BĐS vẫn kiếm được bộn tiền

Dưới đây là chia sẻ của ông Phan Công Chánh – chuyên gia BĐS độc lập, xung quanh câu chuyện đầu tư đất nền tại TP.HCM.

Xin hỏi chuyên gia Phan Công Chánh, ông đã từng mua đất nền để đầu tư chưa, nếu đã từng mua đất nền thì ông có thể chia sẻ về những bài học, kinh nghiệm của mình?

Tôi mua nhiều chứ: Bình Chánh, Quận 9, Bình Dương và sắp đến sẽ là Đồng Nai. Để đầu tư thành công đất nền ở vùng ven, một nhà đầu tư cá nhân cần nhớ 05 nguyên tắc:

- Tính thanh khoản thật: tức là nhu cầu mua bán giao dịch thật. Không phải giá cao, rất cao mà rất ít giao dịch. Đây là những nơi đã có mật độ cư dân tương đối, chứ không phải những nơi "đồng không mông quạnh".

- Có sổ đỏ: rủi ro nhất cho nhà đầu tư cá nhân là mua đất nền với pháp lý không hoàn chỉnh.

- Không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao: thị trường càng nóng sốt, càng phải biết "liệu cơm gắp mắm". Không đầu tư quá số tiền mình đang có.

- Đầu tư có đội nhóm: rủi ro sẽ giảm đi nhiều khi có đồng đội cùng vào cuộc.

- Lời khi MUA chứ không phải khi BÁN: mua bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.

Tôi đã mua đất nền Tp.HCM trong cơn sốt vừa qua với mục đích là đầu tư một thời gian để kiếm lời, xin hỏi các chuyên gia bây giờ tôi phải làm gì với tình hình thị trường hiện nay?

Nếu một nhà đầu tư cá nhân đã nhảy vào thị trường trái với những nguyên tắc tôi chia sẻ ở trên thì tốt nhất nên "cắt lỗ". Nghe có vẻ rất tàn nhẫn nhưng nếu vào thị trường sai nguyên tắc, cắt lỗ là phương án tốt nhất.

Tôi nghe đài báo nói cơn sốt đất nền tại Tp.HCM là ảo, do cò đất thổi giá. Vậy xin hỏi các chuyên gia, thời gian tới liệu giá đất có xì hơi không, trong trường hợp giá đất đi xuống thì tôi có nên mua vào không, và mua vào ở mức giảm bao nhiêu thì hợp lý?

- Thật ra một số nơi một số chỗ có hiện tượng giá ảo, nhưng nhiều nơi giá tăng là do nhu cầu có thật và giá là thật. Đó là những nơi đã có hạ tầng đầy đủ, mật độ cư dân đông, pháp lý hoàn chỉnh.

Thưa ông, cùng với cơn sốt đất nền Sài Gòn, đất nền các vùng ven như Đồng Nai, Long An cũng có hiện tượng tăng giá. Theo ông, đất nền vùng ven này đã có hiện tượng sốt ảo chưa?

Dĩ nhiên khi đất nền Sài Gòn tăng, các khu vực lân cận cũng sẽ tăng "ăn theo". Những khu vực nào giá ảo hiện giờ không có giao dịch và cũng nhanh chóng giảm mạnh.

Chúng ta cần phân biệt rõ: là giá đất không tăng nóng giống nhau ở các khu vực khác nhau. Có nơi tăng ảo, nhưng có nơi tăng thật.

Thưa các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, theo ông bỏ tiền vào kênh đầu tư nào sẽ có lợi nhất vàng, chứng khoán, đất nền, chung cư…?

Mỗi kênh đều có ưu và nhược điểm khác nhau. Nhà đầu tư nên chọn kênh nào mà mình có nhiều kiến thức và kinh nghiệm nhất.

Theo ông với tình hình thực tế như hiện nay, giá đất nền Tp.HCM những tháng tới sẽ ra sao?

Thị trường đang chững lại để nghe ngóng thông tin. Rất khó để đưa ra dự báo chính xác nhưng cá nhân tôi cho rằng không loại trừ sẽ có những đợt sóng mới vào cuối năm. Giá tăng đến mức độ nào còn do thị trường, thông tin về quy hoạch, hạ tầng, siêu dự án và yếu tố điều chỉnh của chính sách.

Hiện nay đất nền đang chững lại, theo ông trong thời gian tới hướng đi của phân khúc này sẽ thế nào?

Về dài hạn, phân khúc này giá sẽ luôn tăng. Trong ngắn hạn thị trường sẽ chững lại để nghe ngóng thông tin.

Việc giá đất nền vùng ven tăng quá mạnh và ngày càng lan rộng sang các nhiều khu vực khác, ông có cho rằng có thế sẽ dẫn đến nguy cơ khiến bong bóng bất động sản quay trở lại?

Nguy cơ bong bóng là có nhưng việc nắm đúng bản chất của sự việc sẽ giúp chúng ta chủ động. Minh bạch thông tin là yếu tố quan trọng giúp kiểm soát giá đất. Nhưng cũng cần lưu ý là khi thị trường nóng lên, lượng giao dịch lại ghi nhận nhiều hơn. Lượng tiền được lưu thông trong thị trường sẽ giúp ích lớn cho nền kinh tế.

Thực tế tại TP.HCM, hiện nay nhiều đầu nậu đã đứng ra gom đất phân lô. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, cá nhân đứng ra bán đất thì không phải đăng ký kinh doanh bất động sản. Nhưng Luật cũng chưa quy định rõ nếu bán nhiều lần thì có được xem là kinh doanh bất động sản hay không. Vậy chúng ta phải làm sao để ngăn chặn tình trạng này?

Quy định của Luật cần phải rõ ràng hơn nữa vì trong thị trường rõ ràng luôn tồn tại một lực lượng nghiên cứu luật để kiếm lợi. Luật cũng không cấm một người kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận.

Với mỗi giao dịch bất động sản, Luật quy định rất rõ bên mua và bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ. Quan điểm của tôi là nếu một người còn kiếm được lợi nhuận từ việc tận dụng các quy định của Luật, thì Luật còn kẽ hở. Và đó cũng là động lực để các cơ quan quản lý nhà nước hoàn thiện Luật.

Cơn sốt đất nền tại TPHCM hiện nay vẫn còn âm ỉ, nguyên nhân thì có nhiều nhưng theo ông thì có phải chuyện những siêu dự án trên giấy góp phần rất lớn cho tình trạng này?

Không. Thông tin mới là yếu tố cốt lõi.

Thông tin gồm 3 yếu tố như quy hoạch, siêu dự án và hạ tầng cơ sở sẽ khiến giá đất thay đổi rất nhanh và rất nhiều. Hóc Môn, Củ Chi là những nơi đang xuất hiện thông tin siêu dự án. Cần Giờ, Nhơn Trạch đang xuất hiện thông tin về thay đổi hạ tầng, cụ thể là xây cầu; quận 9 đang có thay đổi lớn về cả hạ tầng lẫn quy hoạch nên giá đất biến động nhanh chóng trong thời gian ngắn. Nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần hiểu sâu sắc về nguyên lý thông tin này.

Trong cơn sốt đất nền này, vì sao chỉ có TP.HCM và một số vùng của Đồng Nai có mức độ tăng giá chóng mặt, trong khi Bình Dương thì vẫn "lặng như tờ"?

Hạ tầng, dân số và quy hoạch đang là lợi thế lớn của TP.HCM và Đồng Nai.

Ông có thể dự báo gì về tình hình BĐS TPHCM 6 tháng cuối năm, phân khúc nào sẽ đi đầu thị trường?

6 tháng cuối năm sẽ diễn biến khó lường. Lượng hàng lớn sẽ được bung ra trên tất cả các phân khúc.

Phú Vinh Group vừa làm một khảo sát nhỏ với khoảng 500 nhà đầu tư bất động sản cá nhân thì đối với nhu cầu ở: đất nền từ 1-2 tỷ với diện tích 50-70 m2, căn hộ phân khúc dưới 1 tỷ với diện tích 70 m2 có 1-2 phòng ngủ, nhà phố trung tâm từ 1-3 tỷ nhận được sự quan tâm rất lớn của số đông khách hàng.

Hiện tại, ông có mua đất nền không?

Có. Tôi vẫn tiếp tục mua. Tôi mua đất nền trải dài trong năm.

Thế Trần