Mua nhà thời lãi vay biến động: Người mua tính toán gì trước khi xuống tiền?

Có hỗ trợ lãi suất mới dám mua nhà

Đầu năm 2026, chị Huyền Hằng, 33 tuổi, chuyên viên truyền thông tại một tập đoàn ở Hà Nội, đặt cọc mua căn hộ studio diện tích 30m2 tại một dự án ở phía Tây Hà Nội với giá gần 3 tỷ đồng. Chị vay 1,9 tỷ đồng, trong khi thu nhập hiện khoảng 35 triệu đồng/tháng.

Theo chị Hằng, chính sách 0% lãi suất và ân hạn nợ gốc hơn 2 năm là yếu tố quan trọng giúp chị quyết định xuống tiền.

“Nếu phải trả cả gốc lẫn lãi ngay từ đầu thì không kham nổi. Nhờ ưu đãi miễn lãi suất trong hơn 2 năm, tôi có thêm thời gian ổn định tài chính và chuẩn bị kế hoạch trả nợ lâu dài”, chị nói.

Chị Hằng cho biết dù hiểu chi phí hỗ trợ có thể đã được tính một phần vào giá bán, phương án này vẫn phù hợp với khả năng tài chính của chị bởi thay vì phải trả lãi ngay, chị có thêm thời gian tích lũy trước khi khoản vay chuyển sang giai đoạn thả nổi.

Ngoài chính sách hỗ trợ lãi suất, chị Hằng cho biết thêm, chủ đầu tư còn đưa ra các phương án thanh toán khác. Khách hàng thanh toán tiêu chuẩn trong 13 đợt, kéo dài 2 năm, được chiết khấu 2,7%. Với khách hàng thanh toán sớm tối đa 95% giá trị căn hộ trước tháng 10/2026, mức ưu đãi lên tới 12,7%.

Chị Hằng tính toán, nếu không có chính sách 0% lãi suất, với khoản vay 1,9 tỷ đồng, lãi suất 8-9,5%/năm thì riêng tiền lãi tính trên toàn bộ dư nợ ban đầu đã vào khoảng 12,7-15 triệu đồng mỗi tháng.

"Khoản này tương đương khoảng 36-43% thu nhập 35 triệu đồng/tháng của tôi, chưa tính tiền gốc và các chi phí sinh hoạt khác", chị phân tích.

Đây là lý do với nhóm người mua có thu nhập ổn định nhưng vốn tự có hạn chế, chính sách hỗ trợ lãi suất đang trở thành một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền.

Tuy nhiên, bài toán không dừng ở hai năm đầu. Theo cơ chế mà chị Hằng được áp dụng, sau thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường, tính trên lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng trung bình của nhóm Big4 cộng biên độ 2,5%. Khi đó, khoản vay 1,9 tỷ đồng bắt đầu trở thành áp lực tài chính. Dù vậy, chị Hằng cho rằng mình đã có khoảng 2 năm được miễn lãi và ân hạn gốc để tích lũy, chuẩn bị nguồn tài chính nên không quá lo ngại về giai đoạn này.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 84% người mua vẫn chấp nhận vay ngân hàng để sở hữu nhà. Tuy nhiên, tỷ lệ vay bình quân đã giảm đáng kể, từ mức phổ biến 70% giá trị tài sản xuống còn tối đa khoảng 50%. Đồng thời, phần lớn người vay chọn mức trả nợ hàng tháng chiếm tối đa khoảng 40% thu nhập để đảm bảo an toàn tài chính.

Lãi vay mua nhà tăng, chủ đầu tư “chia sẻ” chi phí vốn

Theo khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tại 10 ngân hàng thương mại, lãi suất vay mua nhà trong thời gian ưu đãi hiện phổ biến 8,5-11%/năm, với thời gian áp dụng thường 6-12 tháng.

Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, Agribank có mức ưu đãi khoảng 8,2%/năm, trong khi Vietcombank, VietinBank và BIDV lần lượt khoảng 9,8%, 10,5% và 10,8%/năm.

Ở nhóm tư nhân, Techcombank khoảng 9,2%/năm, ACB 9,5%, HDBank và TPBank 9,8%, BaoViet Bank 10,5% và VIB khoảng 11%/năm đối với một số gói ưu đãi.

Điểm đáng chú ý là sau thời gian ưu đãi, lãi suất thường chuyển sang thả nổi. Theo VARS IRE, mức lãi suất thực tế người vay phải chịu hiện phổ biến khoảng 13-15%/năm.

Mặt bằng này cao hơn đáng kể so với năm ngoái, khi một số ngân hàng quốc doanh từng có các chương trình vay mua nhà với lãi suất khoảng 5,5-6,7%/năm trong 12-24 tháng đầu.

Trong bối cảnh chi phí vay tăng, nhiều chủ đầu tư đang đưa chính sách tài chính vào cuộc cạnh tranh để giữ sức mua. Vinhomes hiện đang triển khai chính sách “5 năm không lo lãi suất”, với mức 3%/năm cho khoản vay 18 tháng, 5,3% cho 24 tháng và 7,8% cho 36 tháng. Sau đó, lãi suất thả nổi được kiểm soát tối đa 9%/năm trong 24 tháng tiếp theo theo chính sách công bố.

Masterise cũng áp dụng phương án miễn lãi và ân hạn gốc đến năm 2029 tùy theo tỷ lệ vay tại một số dự án. Nam Long liên kết với ngân hàng đối tác cung cấp các gói vay với lãi suất tối đa khoảng 9% trong 12-18 tháng đầu. Phú Đông Group lựa chọn phương án cố định lãi suất 6,5%/năm trong thời gian tới 5 năm...

Như vậy, thay vì cạnh tranh đơn thuần bằng giá bán, các chủ đầu tư đang sử dụng chính sách tài chính như một công cụ để giảm áp lực vốn cho khách hàng.

Đừng chỉ tính giá nhà, phải tính sức chịu đựng dòng tiền

Theo TS Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, chính sách 0% lãi suất không mới, nhưng việc kéo dài thời gian hỗ trợ và đi kèm ân hạn gốc kéo dài nhiều tháng là chưa từng có.

“Thực chất, phần lãi này được chủ đầu tư tính vào giá bán. Người mua tưởng được hỗ trợ nhưng thực tế vẫn đang trả chi phí đó trong giá căn hộ”, ông nhận định.

Ông Huân lấy ví dụ với căn hộ 3 tỷ đồng, nếu vay 80%, tương đương 2,4 tỷ đồng, sau khi hết ưu đãi, tổng tiền gốc và lãi có thể lên tới khoảng 30-35 triệu đồng/tháng tùy mức lãi suất và phương thức trả nợ.

Nếu thu nhập chỉ 35-40 triệu đồng/tháng, phần lớn dòng tiền sẽ dành cho ngân hàng. Khi thu nhập giảm hoặc lãi suất tăng, việc cân đối tài chính sẽ vô cùng khó khăn.

Để thị trường phát triển bền vững, theo ông, điều quan trọng nhất vẫn là bảo đảm tính minh bạch. Chủ đầu tư cần công khai rõ giá gốc, giá sau ưu đãi và toàn bộ chi phí tài chính đã cộng vào. Khi người mua thấy được “giá thật”, họ mới có cơ sở so sánh, tránh ảo tưởng về việc được “miễn phí” lãi suất. Ngoài ra người mua cũng phải lựa chọn chủ đầu tư uy tín tránh trường hợp chủ đầu tư hủy cam kết trả lãi thay khách hàng, khiến người mua bất ngờ phải gánh khoản lãi lớn, dẫn tới nợ xấu và tranh chấp.

Trao đổi với phóng viên, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng mặt bằng lãi suất được dự báo duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ trong phần còn lại của năm 2026, khi dư địa giảm lãi suất khá hạn chế do nhu cầu tín dụng tăng, cạnh tranh huy động vốn và nhu cầu vốn cho đầu tư hạ tầng. Mặt bằng lãi suất cao sẽ tác động trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đồng thời làm tăng chi phí vốn của các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đó, CEO Savills Việt Nam cho rằng người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, cần thận trọng hơn với bài toán tài chính dài hạn thay vì chỉ nhìn vào mức giá hoặc kỳ vọng tăng giá.

Theo ông Neil MacGregor, khi thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo những “cơn sốt hạ tầng” mà bỏ qua chi phí lãi vay, đi lại và sinh hoạt có thể tạo thêm áp lực tài chính về sau. Ngược lại, lựa chọn dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng dài hạn sẽ giúp người mua tối ưu bài toán an cư và giảm rủi ro trong những chu kỳ tiếp theo.

“Trong bối cảnh lãi suất khó giảm sâu, bài toán mua nhà vì thế không chỉ là mua được căn nhà với giá bao nhiêu, mà còn là có đủ sức duy trì khoản vay và chi phí sinh hoạt trong nhiều năm sau đó hay không”, vị CEO nhấn mạnh.

Nhật Lê