Mua đất rồi không bao giờ bán, lúc thị trường chìm thậm chí mua 4 mảnh sau 1 lần xem, người đàn ông tay trắng xây dựng đế chế BĐS 2,9 tỷ USD

Mua nhà phong cách Warren Buffett

Ngồi lẫn cùng 80 nhân viên tại một nhà hàng thịt nướng ngoài trời ở Greenboro-North Carolina, ông Roy E Carroll II (Roy đệ nhị) nhìn chẳng có gì đặc biệt với một chiếc áo polo đơn giản và bận giải quyết đĩa thịt gà nướng của mình.

Thế nhưng vị doanh nhân này lại đang là tỷ phú giàu nhất thành phố nơi ông sống và điều đáng ngạc nhiên hơn cả là Carroll khởi nghiệp từ 2 bàn tay trắng. Bí quyết duy nhất mà Carroll chia sẻ với tờ Forbes đó là mua đất giá rẻ, xây dựng những dự án trên đó và tận dụng chúng thay vì bán đi.

“Warren Buffett chẳng giao dịch cổ phiếu quá nhiều trong thời gian ngắn mà hướng đến dài hạn. Triết lý đó cũng đúng với ngành bất động sản. Hãy tìm một khu đất lý tưởng, mua và xây dựng các công trình lên để rồi giữ chúng. Tại sao bạn lại phải bán con gà đẻ trứng vàng của mình đi làm gì?”, ông Carroll nhấn mạnh.

Trên thực tế Carroll đã bước chân vào mảng bất động sản từ sớm và nhận ra được bài học này từ năm 14 tuổi khi ông mua một căn nhà 75m2 tại Danville-bang Virginia với 1.000 USD tiền tiết kiệm, tương đương 5.000 USD hiện nay tính theo lạm phát. Số tiền này ông có được là nhờ làm thêm các công việc như cắt cỏ, nhặt ve chai, bán kẹo cao su...trong suốt quãng đời niên thiếu.

Cậu thiếu niên Carroll khi đó đã sửa chữa lại căn nhà và bán đi 1 năm sau đó để mua một chiếc Ford Mustang dù còn chẳng đủ tuổi thi lấy bằng lái xe. Tất nhiên, Carroll cho biết đây là quyết định ngu xuẩn nhất của mình khi mới bước chân vào ngành bất động sản.

Đã 50 năm trôi qua kể từ khi đó, hiện Carroll nắm giữ khối tài sản lên đến 2,9 tỷ USD nhờ bất động sản, bao gồm 13.000 căn chung cư, 29 nhà kho cùng vô số các dự án đất công nghiệp khác. Thú vui mua xe Mustang ngày nào hiện cũng đã bị thay thế bởi du thuyền cùng dàn sưu tập siêu xe Ferrari.

Kể từ khi bán căn nhà đầu tiên mình mua vào năm 1976 khi mới 14 tuổi, Carroll chỉ bán 2 dự án chung cư mà mình xây dựng trong suốt quãng đời đầu cơ còn lại của mình ở South Carolina. Tuy nhiên vị tỷ phú này đều nuối tiếc về cả 2 dự án đó và đã từng cố mua lại chúng.

Chiến lược đầu tư của Carroll thiên hướng dài hơi bởi ông không bao giờ chấp nhận thêm nhà đầu tư khác tham gia cuộc chơi, luôn giữ nợ ở mức khá thấp khoảng 40% để có thể hành động nhanh nếu thời cơ đến. Việc dính dáng nợ nần ngân hàng sẽ ngáng chân Carroll trước những quyết định để đời.

Đây là điều mà Carroll đã làm vào năm 2009 khi bong bóng nhà đất Mỹ xì hơi, giá bất động sản quá rẻ khiến ông mua liền 1 lúc 4 mảnh đất ngay khi đi xem cùng môi giới.

“Hầu hết mọi người thường gọi vốn từ nhà đầu tư hoặc cần vay vốn, nhưng chúng tôi không làm như vậy. Chúng tôi giữ tiền trong ngân hàng cho đến khi cơ hội tới và nắm bắt nhanh nhất có thể”, ông Carroll nói.

Chiến lược này giúp Carroll lấy được những mảnh đất mà ông nhắm đến trong nhiều thập niên một cách nhanh chóng khi thị trường bất động sản lên xuống. Vị tỷ phú này luôn ưu tiên lựa chọn địa điểm, ví dụ như một tòa tháp ngân hàng bị bỏ hoang được Carroll biến thành những căn chung cư sang trọng, hoặc những tòa nhà mất giá trong đại dịch khi người thuê nhà chuyển đến chỗ ở rẻ hơn...

“Việc định hình thời điểm cơ hội tới trên thị trường là rất khó, nhưng thị trường bất động sản có tính dài hạn, tăng trưởng tốt và có thể đem lại nguồn thu cố định nếu bạn biết cách sử dụng chúng”, ông Carroll nhấn mạnh.

Tất nhiên không phải ai cũng thích cách làm cũ kỹ của Carroll khi việc vay vốn, kêu gọi nhà đầu tư sẽ giúp gom đủ tiền cho các dự án, nhưng điều này cũng đồng nghĩa với rủi ro và chậm trễ.

Nhà nghèo bỏ học

Sinh năm 1962 tại Greenboro trong một gia đình lao động nghèo, Carroll đã phải làm thêm rất nhiều nghề ngay từ khi còn bé để phụ giúp gia đình. Ngay sau khi đủ tuổi thi lấy bằng lái xe năm 16 tuổi, Carroll đã nhận công việc lái xe buýt trường học để phụ gia đình, bắt đầu đi làm từ 6h30 sáng, tranh thủ đến trường và lại xe đưa học sinh về. Cậu cũng nhận làm cắt cỏ ở sân golf, rồi tiếp đó là đóng gói cho cửa hàng thực phẩm đến tận 10h tối.

Vậy nhưng chẳng có thứ gì đi đúng hướng cả khi người cha, cũng tên là Roy (Roy đệ nhất), bị đuổi việc khỏi cửa hàng tạp hóa, khiến gia đình càng nghèo, đúng vào giai đoạn Carroll tốt nghiệp cấp 3 để lên đại học Emmanuel College tại Georgia. Để kiếm tiền học phí, Carroll đã tự học nghề hàn, trở lại Greensboro vào cuối tuần để lắp những chiếc xe kéo từ đống sắt vụn, sau đó bán lại chúng.

Tuy nhiên như vậy cũng chẳng đủ cho tiền học phí, buộc Carroll phải chuyển trường trở về đại học North Carolina ở Greensboro. Vậy nhưng cuối cùng chàng thanh niên này cũng bỏ học khi nhận ra buôn bất động sản có lãi hơn nhiều là cứ phải cố đấm ăn xôi lấy được tấm bằng, rồi ra trường đi làm thuê kiếm từng đồng.

Tại thời điểm đó, Carroll đã theo học một lớp lấy bằng môi giới bất động sản và phụ việc cho gia đình. Bố của ông là Roy vì thất nghiệp nên được một số người bạn nhờ quản lý việc xây dựng những căn nhà mới cho họ.

“Chúng tôi xây nhà, đóng đinh, quét dọn, làm mọi thứ. Khi kết thúc một căn nhà thì những người bạn khác của bố tôi lại muốn xây tiếp. Thế là chúng tôi nghĩ mình có thể sống bằng nghề này”, ông Carroll nhớ lại.

Năm 1983, 2 bố con thành lập công ty xây dựng với 5.000 USD tiền góp vốn từ mỗi người. Khi đó Carroll mới 21 tuổi. Đến năm 1991, tình hình kinh doanh thành công đến mức họ có hoạt động tại 3 quận khác nhau. Khoảng 1/3 số lợi nhuận được tái đầu tư lại vào công ty để hạn chế vay nợ. Tuy nhiên người con Carroll muốn xây dựng thứ gì đó to tát hơn và ông quyết định mua lại 50% cổ phần của người cha để khởi nghiệp cho riêng mình.

“Tôi mua lại cổ phần của cha mình và không bao giờ có thêm ai nữa. Tôi giữ sự chủ động đó suốt nhiều năm”, Carroll thừa nhận.

Bước đầu tiên mà Carroll định làm là mua đất ở North Carolina, chia thành lô nhỏ và xây dựng nhà ở rồi bán lại. Thế nhưng đến cuối thập niên 1990, ông nhận ra mình cần một nguồn thu bị động ổn định thay vì phái đi bán từng căn nhà, và thế là Carroll từ bỏ ý định ban đầu để nhảy vào mảng chung cư.

“Tôi bắt đầu bằng việc mua một mảnh đất nhỏ, xây một chung cư 31 căn hộ, cho thuê lại rồi dần mở rộng. Dự án tiếp theo là khu chung cư 317 căn hộ và cứ thế. Lợi nhuận một phần sẽ được trích lại để bảo trì dự án, còn lại sẽ được tiếp tục đem đi mua đất”, ông Carroll nói.

Chỉ trong 20 năm, Carroll đã mở rộng mô hình này ra 26 thành phố khắp nước Mỹ với vô số dự án chung cư cho thuê. Mặc dù mảng xây nhà vẫn được tiến hành nhưng hiện chúng chỉ còn đóng góp khoảng 1% tổng tài sản của Carroll.

Chiến lược tiếp theo của Carroll là xây dựng các nhà kho tự động, nhất là khi đại dịch khiến người dân mua hàng online nhiều hơn. Đây cũng là mảng được Forbes bình chọn là phân khúc bất động sản có kết quả kinh doanh tốt nhất Mỹ trong năm qua khi thương mại điện tử bùng nổ. Đế chế của Carroll hiện đã có 29 nhà kho và 15 cái khác đang hoàn thiện.

Không bán

Carroll cho biết thị trường bất động sản đang trong chu kỳ đi xuống, tương tự những gì đã diễn ra trong các cuộc khủng hoảng trước đây và là cơ hội tốt để mua vào. Báo cáo mới đây của Moody cũng cho thấy nếu giá thuê nhà không tăng kịp đà lên của lãi suất thì tình hình sẽ rất đáng báo động.

“Điều này cũng từng xảy ra tương tự như năm 2007-2008 tồi”, ông Carroll nhận định.

Bất chấp sự lo sợ của thị trường, Carroll nhận định đây là cơ hội để mua vào, và đương nhiên ông chẳng dại gì bán ra các bất động sản của mình. Hiện Carroll đã ngừng các khoản đầu tư mới cũng như xây dựng mới, qua đó giữ nguồn vốn dồi dào để sẵn sàng mua bất kỳ mảnh đất nào mình nhắm tới khi thời cơ đến.

“Tôi đang cố gắng tích trữ từng đồng USD để chờ cơ hội tới”, ông Carroll nói.

Hiện ¾ số tài sản của Carroll gắn chặt vào các dự án chung cư cho thuê và nếu giá nhà xuống theo đúng kỳ vọng của các chuyên gia, vị tỷ phú bỏ học này lại có cơ hội gom vào vô số mảnh đất để làm giàu cho đế chế của mình.

*Nguồn: Forbes

Băng Băng