'Một dự án nhà ở thất bại không nhất thiết phải đi đến kết cục bị bỏ hoang'

Một dự án treo, ngàn người "héo úa"

Dự án Dream Home Riverside (phường Bình Đông, TP.HCM) do Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lý Khương làm chủ đầu tư đã quá hạn bàn giao nhà và ngừng xây dựng nhiều năm. Dự án gồm hai chung cư D3 và D4 với tổng quy mô hơn 2.000 căn hộ, được giới thiệu ra thị trường từ cuối năm 2017 và mở bán từ năm 2018 nhưng đến nay đang khiến hàng nghìn người dân lâm vào tình cảnh khó khăn và có nguy cơ mất tiền, không nhận được nhà.

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết: Dự án thi công phù hợp với giấy phép xây dựng, nhưng hiện đã ngừng thi công. Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP.HCM giao Sở Tài chính làm việc với chủ đầu tư để kiểm tra, đánh giá năng lực tài chính và đề xuất phương án xử lý nhằm tháo gỡ vướng mắc tại dự án. Thời gian thực hiện trước ngày 20/8.

Tại thời điểm cuối năm 2025, cả nước có gần 3.000 dự án bất động sản trong tình trạng "treo", có vướng mắc.

Tuy nhiên, theo Thạc sĩ, Luật sư Hoàng Hà, Công ty Luật TNHH MTV Thiên Quý, Đoàn Luật sư TP.HCM, dự án chung cư Dream Home Riverside đặt ra một vấn đề pháp lý có tính chất hệ thống về cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngày 28/7/2026, Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được ban hành. Một trong những định hướng rất đáng chú ý của Nghị quyết trên là nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân.

"Đây là hướng tiếp cận thay đổi cách xử lý đối với một dự án nhà ở đã rơi vào bế tắc. Thay vì chỉ xử lý quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua bằng các chế tài hợp đồng, thu hồi dự án hoặc thanh lý tài sản, Nhà nước bắt đầu tính đến khả năng giữ lại dự án, đưa nguồn lực đang bị đóng băng trở lại phục vụ nhu cầu nhà ở", ông Hà giải thích.

Một dự án nhà ở dở dang không đơn thuần là một thương vụ kinh doanh thất bại. Đằng sau đó có đất đai, công trình đã xây dựng, vốn tín dụng, tiền của người mua nhà, hạ tầng đã đầu tư và đôi khi là hàng nghìn gia đình đang chờ đợi nơi ở của mình. Nếu dự án đó bị bỏ mặc nhiều năm, tất cả các nguồn lực trên cùng bị đóng băng.

Trong cơ chế pháp luật truyền thống, khi chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, người mua có thể yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, chấm dứt hợp đồng và đòi tiền, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hoặc tham gia quá trình xử lý tài sản khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán. Nhưng, điểm chung của phần lớn các công cụ này là cuối cùng vẫn quy đổi quyền lợi của người mua thành một khoản tiền. Vấn đề là người dân mua nhà để có nhà ở chứ không phải để nhiều năm sau nhận lại khoản tiền đã đóng.

Trong khi đó, giá trị của một dự án nhà ở lại nằm rất lớn ở tính toàn vẹn của dự án. Một khối chung cư xây đến tầng 20 nhưng chưa hoàn thiện có thể rất khó xử lý nếu đem bán từng phần. Một dự án với đầy đủ đất đai, quy hoạch, giấy phép, phần xây dựng đã hoàn thành và khả năng tiếp tục thi công lại có thể mang giá trị kinh tế và xã hội lớn nếu có một chủ thể đủ năng lực tiếp tục thực hiện.

Chính vì vậy, định hướng tại Nghị quyết 21 cho thấy cách nhìn thực tế hơn. Khi khu vực tư nhân không còn khả năng hoàn thành một dự án nhưng dự án vẫn có khả năng tiếp tục tồn tại và phát huy giá trị, Nhà nước có thể nghiên cứu một cơ chế đặc biệt để đưa nguồn lực ấy trở lại vận hành. Điều này cũng phù hợp với tinh thần lớn hơn của Nghị quyết 21 là hoàn thiện pháp luật theo hướng đồng bộ, minh bạch, khả thi, đồng thời khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm công bằng xã hội và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nhân dân.

Đáng chú ý hơn, Nhà nước không mua dự án để tiếp tục một hoạt động đầu cơ bất động sản. Mục tiêu được xác định rất rõ là tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân. Vì vậy, một tài sản đang có nguy cơ trở thành công trình bỏ hoang có thể được chuyển hóa thành một nguồn lực phục vụ chính sách nhà ở. "Đây là điểm rất đáng hoan nghênh", luật sư Hà nói.

Có phải là cuộc "giải cứu" chủ đầu tư?

Khi Nhà nước tham gia mua lại một dự án thất bại, lo ngại đầu tiên dễ xuất hiện là ngân sách có phải đang được sử dụng để cứu một doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ hay không. Theo ông Hà, cần phân biệt rất rõ hai vấn đề.

Cứu doanh nghiệp là sử dụng nguồn lực công để gánh thay hậu quả từ quyết định kinh doanh của doanh nghiệp. Còn mua lại một tài sản có giá trị với mức giá được kiểm soát để phục vụ một mục tiêu công là một giao dịch có bản chất hoàn toàn khác.

Nghị quyết 21 đặt vấn đề Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra và tiếp tục khẳng định vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân của Nhà nước đối với đất đai. Vì thế nếu cơ chế mua lại dự án được thể chế hóa chặt chẽ, Nhà nước không nhất thiết phải trả cho doanh nghiệp toàn bộ phần giá trị kỳ vọng mà doanh nghiệp từng tính toán khi phát triển dự án.

Điều quan trọng là phải xác định được giá trị thực của tài sản, chi phí hợp lý đã đầu tư, nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ với người mua, ngân hàng, nhà thầu và các chủ thể có liên quan. Nếu thực hiện được điều đó, đây có thể là một cơ chế đem lại lợi ích cho nhiều phía. Nhà nước có thêm quỹ nhà mà không nhất thiết phải bắt đầu toàn bộ quá trình từ việc tìm quỹ đất, lập dự án và xây dựng mới. Xã hội tránh được tình trạng đất đai và công trình bị bỏ hoang trong nhiều năm. Thị trường được giải phóng khỏi những dự án tồn đọng kéo dài. Quan trọng hơn, những người dân đã bỏ tiền vào dự án có thêm một con đường để hy vọng dự án được hoàn thành.

Nhắc lại câu chuyện của dự án Dream Home Riverside. Ông Hà cho biết, dự án dừng thi công kéo dài và chính chủ đầu tư từng thừa nhận không có phương án tài chính để tái khởi công.

Trước khi có định hướng mới của Nghị quyết 21, câu hỏi liên quan tới dự án trên gần như chỉ xoay quanh việc người mua có thể đòi lại bao nhiêu tiền. Nếu khởi kiện và thắng kiện nhưng doanh nghiệp không còn khả năng thanh toán, bản án cũng rất khó đem lại căn nhà. Nếu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì về nguyên tắc, nghĩa vụ được bảo lãnh chủ yếu vẫn là nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà. Nếu doanh nghiệp bước vào thủ tục phục hồi, phá sản thì quyền lợi của người mua lại được xử lý trong quan hệ chủ nợ, trong khi bản chất của thủ tục phá sản vẫn chủ yếu là xử lý nghĩa vụ và tài sản chứ không phải hoàn thiện một chung cư để giao cho người mua.

Còn hiện tại, Nghị quyết 21 đã mở thêm một khả năng mà trước đây hệ thống pháp luật chưa thực sự có. Đó là dự án có thể được giữ lại. Nếu một dự án tương tự Dream Home Riverside đủ điều kiện được đưa vào cơ chế thí điểm, Nhà nước mua lại và bố trí nguồn lực để hoàn thành, thì về mặt thực tế, cơ hội để những căn hộ đang nằm trên giấy trở thành những căn hộ hoàn chỉnh rõ ràng lớn hơn rất nhiều so với trường hợp dự án tiếp tục nằm bất động trong khi các bên tranh chấp tài sản.

Tuy nhiên, cần nói chính xác rằng Nghị quyết 21 hiện chưa tạo ra quyền đương nhiên để những người đã mua căn hộ tại một dự án được Nhà nước mua lại tiếp tục nhận căn hộ đó. Nghị quyết đang xác lập chủ trương và định hướng nghiên cứu cơ chế. Nội dung cụ thể về điều kiện dự án được mua, cách xác định giá, xử lý các hợp đồng đã ký, quyền của người mua nhà, ngân hàng nhận bảo đảm, nhà thầu và các chủ nợ khác sẽ phải được thể chế hóa bằng quy định pháp luật tiếp theo.

"Điểm đáng đánh giá cao nhất ở Nghị quyết 21 không chỉ nằm ở việc Nhà nước có thể mua một dự án. Quan trọng hơn là tư duy đứng phía sau cơ chế đó. Một dự án nhà ở thất bại không nhất thiết phải đi đến kết cục bị bỏ hoang, thanh lý hoặc kéo dài tranh chấp nhiều năm. Nhà nước có thể thiết kế một cơ chế để giá trị còn lại của dự án tiếp tục được khai thác và phục vụ xã hội", thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM phân tích thêm.

Tất nhiên, từ chủ trương đến một cơ chế vận hành hiệu quả vẫn còn nhiều công việc phải làm. Điều quan trọng là cần xác định tiêu chí thế nào là chủ đầu tư "không còn khả năng thực hiện", cách lựa chọn dự án, phương pháp định giá, nguồn vốn mua lại, cơ chế hoàn thiện công trình cũng như thứ tự xử lý quyền của những bên đã phát sinh lợi ích trong dự án.

Nhưng khó khăn về kỹ thuật pháp lý không làm giảm giá trị của hướng tiếp cận. Ngược lại, theo ông Hà, việc Nghị quyết 21 đặt vấn đề nghiên cứu một cơ chế chưa từng có trong hệ thống pháp luật cho thấy quyết tâm tìm lời giải mới cho những vấn đề mà cách làm cũ chưa giải quyết được.

Trần Chung