M&A bất động sản gặp nhiều rào cản vì nợ xấu
Dòng vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản trong năm 2017 tăng mạnh đã tiếp thêm động lực cho năm 2018, đặc biệt là làn sóng mua bán và sát nhập, chuyển nhượng (M&A) thêm sôi động. Tuy nhiên, vấn đề nợ xấu của bất động sản sẽ là rào cản lớn khiến thị trường M&A có nhiều khó khăn.
Tín hiệu vui từ nhiều thương vụ M&A
So với các tỉnh, thành phố khác trong cả nước, TP Hồ Chí Minh được xem là nơi có thị trường BĐS nhiều sôi động, với hàng trăm dự án được công bố mới cũng như bán ra thị trường. Đáng chú ý, dòng vốn ngoại đổ vào thị trường BĐS tại TP Hồ Chí Minh khá lớn.
Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), lũy kế đến ngày 20/1, các nhà đầu tư ngoại đã rót tổng cộng 53,2 tỷ USD vào thị trường bất động sản Việt Nam, chiếm 16,6% tổng vốn và đứng thứ 2 về nhóm ngành hút nhiều vốn. Riêng trong 2 tháng của năm 2018, vốn ngoại đã rót về hơn 300 triệu USD. Trong đó, TP Hồ Chí Minh thu hút vốn ngoại đầu tư bất động sản nhiều nhất. Vì thế, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định năm 2018, dòng vốn ngoại vẫn được cho là một trong những động lực của thị trường M&A.
Kumho Asiana Plaza Saigon đã được mua lại bởi Mapletree (Singapore) và đổi tên thành Mplaza. Ảnh: R.V
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, cho rằng bên cạnh dòng vốn đầu tư trực tiếp, thị trường BĐS còn thu hút một dòng vốn ngoại gián tiếp cũng rất lớn thông qua các hoạt động M&A, như góp vốn mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước.
Theo ông Đặng Xuân Minh, Tổng Giám đốc AVM Vietnam & Vietnam M&A Forum, năm 2017 giá trị M&A trên thị trường BĐS Việt Nam đạt khoảng 2 tỷ USD. Với nhiều yếu tố thuận lợi, dự báo khả năng con số năm 2018 sẽ tương đương mức trên hoặc có thể tăng trưởng cao hơn.
Ghi nhận từ thực tế, nhiều thương vụ M&A thành công trên thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh thời gian qua, mà chủ mới là các nhà đầu tư nước ngoài như: Warburg Pincus (Mỹ) hợp tác với VinaCapital liên doanh đầu tư khách sạn trị giá 300 triệu USD; Mapletree (Singapore) mua lại Kumho Asiana Plaza Saigon; Keppel Land (Singapore) liên doanh để phát triển khu đất trung tâm cạnh bờ sông tại khu đô thị mới Thủ Thiêm…
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc đầu tư Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL), chia sẻ trong danh sách những nhà đầu tư đang tập trung vào thị trường Việt Nam thì nổi bật nhất là các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, kế đến là Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc và Đài Bắc Trung Hoa…
Còn nhiều rào cản từ nợ xấu
Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế LS.TS Bùi Quang Tín, CEO trường doanh nhân Bizlight, việc vốn ngoại đầu tư mạnh vào thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng thông qua hình thức M&A là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp BĐS hiện đang thiếu về vốn, cần tìm đối tác để tiếp tục xây dựng và phát triển cũng như tạo ra những sản phẩm chất lượng tốt hơn cho thị trường. Tuy nhiên, vẫn có không ít lực cản trên thị trường này.
Biểu đồ nợ xấu BĐS của VAMC.
Cụ thể hiện nay, nợ xấu BĐS vẫn chưa giảm mạnh dù dư nợ tín dụng BĐS không cao so với năm 2016. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng nhà nước (NHNN) chi nhánh TP Hồ Chí Minh, hiện cho vay BĐS chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cho vay của TP Hồ Chí Minh. Như vậy, với dư nợ của TP Hồ Chí Minh khoảng 1,75 triệu tỷ đồng tính đến cuối năm 2017, cho vay BĐS đã tương đương khoảng 198.000 tỷ đồng. Đó là chưa tính khoản cho vay mua BĐS "ẩn" trong cho vay tiêu dùng cá nhân.
Hiện dư nợ cho vay tiêu dùng tại TP Hồ Chí Minh khoảng 220.000 tỷ đồng, trong đó cho vay liên quan đến BĐS chiếm khoảng 28,7%, tương đương khoảng 63.140 tỷ đồng. Như vậy, tổng dư nợ cho vay BĐS tại TP Hồ Chí Minh ước khoảng 261.140 tỷ đồng, tăng 15.140 tỷ đồng so với năm 2016, nếu xét con số tuyệt đối. Đi cùng với con số dư nợ này thì nợ xấu cũng chiếm tỷ lệ không ít.
Tuy tỷ lệ nợ xấu chưa được công bố đầy đủ nhưng có thể thấy, TP Hồ Chí Minh đang có nhiều dự án nợ “chúa chổm” và đang bị các ngân hàng xiết nợ, bán đấu giá, phát mãi tài sản… Điển hình là dự án chung cư Vạn Hưng Phát do Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát làm chủ đầu tư - một điểm nóng kiện tụng.
Tất cả sự lùm xùm trên được lộ diện khi vừa qua, Agribank chi nhánh Bình Chánh thông báo phát mãi dự án do dự án này đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của chủ đầu tư lên đến 161,5 tỷ đồng, trong đó có 62,7 tỷ đồng nợ gốc và 98,8 tỷ đồng nợ lãi.
Hay mới đây, hơn 30 hộ dân tại chung cư thuộc dự án 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh) đã bị “sốc” khi đọc báo mới biết, căn nhà của mình đang được phát mãi, do Chi nhánh Sở giao dịch 2 BIDV tổ chức bán đấu giá. Tổng nợ xấu của chủ đầu tư dự án này tính đến 31/7/2017 là 1.091 tỷ đồng.
Có một thực tế, các dự án BĐS có nợ xấu này khi bị ngân hàng xiết nợ, bán đấu giá rất khó kiếm được người mua. Chẳng hạn như Agribank AMC đã đấu giá lần thứ 5 tòa cao ốc V-Ikor của chủ đầu tư Việt Thuận Thành với giá khởi điểm gần 320 tỷ đồng, nhưng vẫn thất bại vì không có nhà đầu tư tham gia. Và tổ chức tín dụng này lại tiếp tục thông báo đấu giá tòa nhà.
Hay như sau khi VAMC tiến hành thu giữ cao ốc phức hợp Saigon One Tower tại quận 1 để cấn trừ số nợ lên tới 7.000 tỷ đồng, làm ồn ào dư luận, nhưng cho đến nay vẫn nằm trong vòng “lẩn quẩn thủ tục”.
Đây chính là rào cản lớn cho các dự án BĐS có nợ xấu vì vướng quá nhiều thủ tục để có thể tiến hành M&A. Bởi theo một quy trình đấu giá, phải mời các cơ quan liên quan như Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao, công an và hai chủ nợ của dự án tham gia vào hội đồng xử lý nợ, thuê các đơn vị thẩm định giá, đấu giá theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch và theo giá thị trường, nên mất nhiều thời gian.
Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp nước ngoài cho biết, việc thực hiện M&A các dự án BĐS với điều kiện dự án đó phải “sạch”. Theo đó, để một thương vụ M&A thành công thì món hàng đó phải đủ hấp dẫn nhà đầu tư, pháp lý rõ ràng, giá cả hợp lý.
