Luật sư nói về vụ TGDĐ tự giảm tiền thuê: Với các doanh nghiệp lớn và đã niêm yết, nếu hành xử vô lý, sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của cổ đông
Bên thuê mặt bằng khó khăn thì Bên cho thuê cũng có khó khăn của họ, hành động của bên nào cũng cần thượng tôn pháp luật. Với những doanh nghiệp lớn và đã niêm yết như Thế Giới Di Động, việc hành xử đúng luật là bắt buộc thay vì hành xử vô lý để rồi nhận hậu quả sau này, trong đó có quyền lợi của cổ đông.
Mới đây, Thế Giới Di Động (TGDĐ) tiếp tục trở thành tâm điểm gây tranh cãi trên mạng xã hội và báo chí, sau vụ Bách Hóa Xanh tăng giá thực phẩm trong cao trào dịch bệnh ở làn sóng Covid-19 lần thứ tư tại thị trường miền Nam.
Theo đó, TGDĐ ra "Công văn gửi quý đối tác mặt bằng" (vào 2/8/2021), thông báo sẽ không thanh toán 70% khi cửa hàng bị hạn chế bán hàng để phối hợp phòng chống dịch, không thanh toán 100% lúc đóng cửa hoàn toàn theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước, đồng thời tiền thuê đã thanh toán sẽ cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo.
Điều khoản 'bất khả kháng' trong hợp đồng thuê mặt bằng của Thế Giới Di Động với Bên cho thuê. Ảnh: Tuổi Trẻ
Về vấn đề này, theo quan điểm của Luật sư Nguyễn Văn Lộc – Chủ tịch LP Group:
Từ thông tin báo chí, Hợp đồng cho thuê mặt bằng giữa TGDĐ với các Bên cho thuê không đề cập việc TGDĐ tự ý muốn giảm bao nhiêu thì giảm, kể cả trường hợp bất khả kháng.
Theo tài liệu hợp đồng do nhiều chủ nhà khác cung cấp, thỏa thuận của các bên không xuất hiện điều khoản phía chủ nhà phải miễn hay giảm phí thuê theo tỉ lệ do Bên thuê quy định, kể cả trường hợp bất khả kháng.
Dù sẵn sàng giảm 50%, nhưng vì TGDĐ tự ý giảm 70-100%, nên nhiều chủ nhà cảm thấy không được tôn trọng và họ sẵn sàng đối đầu pháp lý với TGDĐ.
"Nếu đúng bản hợp đồng thuê mặt bằng mà Bên cho thuê cung cấp cho báo chí với điều khoản về ‘sự kiện bất khả kháng’ không rõ ràng như vậy, vấn đề ‘dịch bệnh’ không thể xác định là lý do bất khả kháng để giải quyết xung đột hợp đồng giữa TGDĐ và chủ mặt bằng.
Về nguyên tắc, nếu hợp đồng không có quy định thì phải tham chiếu quy định pháp luật, Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ sự kiện bất khả kháng là ‘sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép’.
Việc tạm ngừng kinh doanh của các đơn vị mặt bằng vì dịch bệnh vừa qua được xem là một sự kiện bất khả kháng, nhưng đó mới là điều kiện cần. Điều kiện đủ là Bên thuê - nếu muốn không thanh toán tiền thuê, thì phải chứng minh họ đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép mà vẫn không thể khắc phục được hậu quả.
Hợp đồng cho thuê mặt bằng là thỏa thuận dân sự, nếu không có thỏa thuận rõ ràng về vấn đề pháp lý, bất kỳ sự thay đổi nào trong việc thực thi hợp đồng cũng phải do hai bên đồng ý, hành động đơn phương của một bên mà gây thiệt hại cho bên còn lại sẽ bị xem là trái luật", Luật sư Nguyễn Văn Lộc nêu cụ thể.
Giả sử nếu Bên cho thuê mặt bằng không đồng ý thì Bên thuê cũng chỉ có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu ‘sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản’ khi xác định dịch bệnh là ‘hoàn cảnh thay đổi cơ bản’ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Cả hai trường hợp nêu trên, nếu có xung đột dẫn đến tranh chấp thì cơ quan tài phán sẽ có phán quyết chứ không thể một bên tự đưa ra phán quyết đơn phương được. Cho dù nhiều người cho thuê - hầu hết đã đồng ý giảm tiền thuê, thì cũng không có quyền áp dụng tương tự cho người còn lại, vì mỗi chủ thể là một bên trong quan hệ pháp lý, cần tôn trọng.
Cuối cùng, theo Chủ tịch LP Group: Bên thuê mặt bằng khó khăn thì Bên cho thuê cũng có khó khăn của họ, hành động của bên nào cũng cần thượng tôn pháp luật. Với những doanh nghiệp lớn và đã niêm yết, việc hành xử đúng luật là bắt buộc thay vì hành xử vô lý để rồi nhận hậu quả sau này, trong đó có quyền lợi của cổ đông.
Ở khía cạnh khác, mặc dù nhận nhiều phản hồi tiêu cực về công văn đơn phương giảm tiền nhà trong tháng 8, song Thế Giới Di Động vẫn không từ bỏ việc thực hiện ý định tiếp tục cắt giảm tiền thuê mặt bằng bằng được. Khi mới đây, họ vừa ra một công văn khác, cũng với mục đích nói trên nhưng lời lẽ đã mềm mỏng hơn.
Theo nguồn tin từ Tuổi trẻ, TGDĐ đã tiếp tục gửi công văn mới đến đối tác cho thuê.
Cụ thể, văn bản được gửi vào ngày 6/10 với tiêu đề "Công văn gửi quý đối tác mặt bằng lần thứ 4" (về việc thanh toán tiền thuê mặt bằng trong giai đoạn cửa hàng tạm đóng cửa do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19).
Trong công văn này, TGDĐ một lần nữa nhắc lại nội dung trong công văn 0208/2021/TGDĐ-ĐMX gửi ngày 2/8 trước đó, thông báo giảm 70% tiền thuê mặt bằng trong giai đoạn cửa hàng bán giãn cách và không thanh toán 100% tiền thuê trong giai đoạn cửa hàng tạm đóng cửa. Tiền thuê đã thanh toán sẽ được cấn trừ vào các kỳ thanh toán tiếp theo và sẽ tiếp tục áp dụng cho đến khi hết hạn hợp đồng.
Theo TGDĐ, hiện đã đến kỳ thanh toán nên gửi thêm công văn mới cho đối tác chưa có phản hồi với công ty, yêu cầu chủ nhà phản hồi trước ngày 25/10 để hai bên thống nhất mức giảm giá thuê mặt bằng trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh.
"Trong trường hợp hai bên đạt được thỏa thuận, hợp đồng thuê sẽ được điều chỉnh theo sự thống nhất của hai bên. Sau ngày 25/10/2021, nếu chúng tôi vẫn không nhận được bất kỳ phản hồi nào từ Quý Đối tác thì TGDĐ/ĐMX sẽ tiến hành các nội dung như đã thông báo đến Quý Đối tác trong công văn 0208/2021/TGDĐ-ĐMX, đồng thời chúng tôi sẽ xúc tiến các thủ tục để thanh lý hợp động theo điều kiện bất khả kháng được nêu trong hợp đồng mà hai bên đã ký", TGDĐ viết trong công văn.
