Làm bất động sản kiểu Donald Trump: Vị trí đất không đẹp? Hãy làm cho nó đẹp!
Theo ông Trump, trong kinh doanh bất động sản, vị trí không quan trọng mà quan trọng là phải "cải thiện bất kể một vị trí nào".
Chắc ai cũng đã nghe câu nói cửa miệng về ba điều quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản là “vị trí, vị trí và vị trí”. Là một tỷ phú giàu lên nhờ kinh doanh bất động sản, ông Trump lại cho rằng quan điểm như vậy là sai lầm.
Vị trí của bất động sản là quan trọng, nhưng có một vị trí tuyệt vời không đảm bảo cho bất cứ điều gì. Đó chỉ là điểm khởi đầu cho một thương vụ đầu tư tốt. Tuy nhiên, một nhà đầu tư bất động sản thiếu năng lực có thể sở hữu một bất động sản ở một vị trí tuyệt vời và để mất cả một gia tài. Một trong những nền tảng trong triết lý kinh doanh bất động sản của ông Trump là “Cải thiện bất kể một vị trí nào”.
Nói cách khác, sử dụng khả năng sáng tạo và tầm nhìn sắc bén để thay đổi cách sử dụng vị trí mà anh có. Ông Trump không bao giờ tham gia vào những việc tầm thường - mà phải làm điều gì đó thật đặc biệt. Nếu ông đang xây dựng một tòa nhà chung cư, đó phải là một tòa nhà sang trọng nhất, lớn nhất và tốt nhất trong khu vực. Những nhà đầu tư nhỏ có thể điều chỉnh lại nguyên tắc này bằng cách thực hiện điều gì đó mang tính cấp tiến đối với bất động sản của họ, thay đổi sự phân chia trong khu vực bất động sản, thay đổi cách sử dụng bất động sản, hay cải tiến nó ấn tượng đến nỗi khiến mọi người nghĩ về vị trí của bất động sản đó theo một cách mới.
Đó là điều mà ông quyết định thực hiện khi ông đưa ra sáng kiến về Tòa tháp Thế giới Trump tại khu Trung tâm Liên Hợp Quốc (United Nations Plaza).
Tòa Trump Tower:
Khi ông Trump lần đầu tiên phát hiện ra khu bất động sản này vào năm 1997, nó là một tòa nhà hai tầng nằm ngang trên con phố đối diện với khu Liên Hợp Quốc ở thành phố New York.
Toà nhà là trụ sở của một tổ chức kỹ sư. Những người đứng đầu tổ chức này quyết định bán nó vì giá đất xây dựng mới đã tăng vọt, và với vị trí hoàn hảo như vậy, họ sẽ bán được với giá cao và chuyển văn phòng của họ tới một vị trí tốt hơn, gần hơn với Trung tâm Thương mại của thành phố New York.
Quy định về phân vùng ảnh hưởng của địa điểm hạn chế quy mô của bất kể tòa nhà mới nào xây dựng trên bất động sản với tỷ lệ 10:1: Bất kỳ một cấu trúc xây dựng mới nào cũng không được có diện tích gấp 10 lần diện tích của khu đất.
Vì diện tích khu đất khoảng 37.000 feet vuông, điều này sẽ giới hạn ông Trump xây dựng một tòa nhà có diện tích 370.000 feet vuông trên khu đất. Ông Trump biết rằng khu bất động sản này rất đắt nhưng nó là một khu hoàn thiện từ Phố 47 đến Phố 48 với góc nhìn chéo sang phía trụ sở của Liên Hợp Quốc và sông Đông (East River). Để phù hợp với giá trị, ông Trump phải xây một cái gì đso tương xứng với mức giá cao ngất ngưởng tại đây.
Thật ngẫu nhiên, khoảng phân vùng bao quát khu vực bất động sản cho phép chuyển đổi “quyền sở hữu không gian” không sử dụng của một mảnh đất cho mảnh đất liền kề trên cùng một khu. Khi viết luật phân vùng, thành phố muốn giới hạn mức độ cồng kềnh của một tòa nhà cụ thể nhưng không phải là độ cao của nó.
Luật không quan tâm đến độ cồng kềnh đó của một tòa nhà hay của 20 tòa nhà. Nói cách khác, nếu một tòa nhà trên mảnh đất A có diện tích 10.000 feet vuông nhưng diện tích phân vùng cho phép là 30.000 feet vuông, chủ mảnh đất A có thể bán 20.000 feet thừa của tòa nhà (quyền sử dụng không gian) cho chủ mảnh đất B.
Sau khi có những định về tiền khả thi, ông Trump với “suy nghĩ lớn” như ông vẫn thường thực hiện, đã quyết định xây dựng tòa tháp chung cư sử dụng quyền sử dụng không gian của các khu bất động sản liền kề. Không có một nhà đầu tư bất động sản nào nhận ra khả năng này và đó chính là chìa khóa để ông Trump biến khu bất động sản “bình thường” này thành một cái gì đó khác thường.
Toà tháp Thế Giới Trump hiện nay là một trong những tòa tháp chung cư sang trọng nhất thế giới và được xếp hạng năm sao. Rất nhiều căn hộ trong Tòa nhà có phòng dành cho người phục vụ, lò sưởi đốt củi và với độ cao trần 16 feet.
Một căn hộ bốn phòng ngủ được bán với giá tới 13,5 triệu USD. Tòa nhà là một thành công lớn và khoản vay cho công trình đã được trả hết sớm hơn nhiều so với thời hạn bằng các khoản tiền bán các căn hộ trong tòa nhà. Thật nực cười là hiện tại một số người từng phản đối việc xây dựng toà tháp Trump vì che khuất tầm nhìn xung quanh lại mua căn hộ siêu sang trọng tại đây.
