Kỳ lạ thị trường BĐS Nhật Bản: Các căn hộ không phải tài sản, càng để lâu càng mất giá
Giá thuê nhà tại Nhật Bản khá ổn định nhờ nguồn cung lớn, trong khi các quy định về người nước ngoài mua bất động sản cũng dễ dàng.
Theo hãng tin Bloomberg, thị trường bất động sản tại Nhật Bản quá khác biệt so với nhiều nơi trên thế giới khi một căn hộ có thể mất giá theo thời gian. Nhà càng cũ càng khó bán dù nơi đây đất chật người đông.
Thậm chí, giá trị một căn nhà có thể trở về 0 sau khi người mua hoàn thành việc thanh toán khoản nợ thế chấp bất động sản.
Tờ Nikkei Asian Review cho biết Nhật Bản sẽ thừa 10 triệu căn nhà vào năm 2023 do chính phủ tiếp tục chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản bất chấp nhu cầu đi xuống vì dân số lão hóa nhanh. Trên thực tế, tình hình này đã hiện rõ từ năm 2018 với 8,49 triệu căn hộ trống.
Tuy nhiên hãng tin Bloomberg lại nhận định tình hình trên cũng có mặt tích cực của nó, khi giá thuê nhà ổn định và người nước ngoài có cơ hội đầu tư vào Nhật Bản.
Giá thuê nhà tại Tokyo ổn định và thấp hơn so với New York
Thu hút giới nhà giàu
Theo Bloomberg, ngay cả trong thời kỳ hậu dịch thì Nhật Bản cũng chưa hề phải đối mặt với cuộc khủng hoảng thiếu nhà ở-nhà thuê. Giá thuê nhà tại Nhật Bản khá ổn định và người dân có thể tìm đến bất kỳ phân khúc giá nào để có chỗ ở.
Nhờ giữ được lạm phát ở mức thấp so với các nước Phương Tây mà không có tình trạng người dân phải xếp hàng tranh nhau kiếm nhà thuê.
Thậm chí, các ngân hàng Nhật Bản giờ đây còn phải cạnh tranh nhau để cung cấp dịch vụ vay thế chấp bất động sản lãi suất thấp, nhằm kích thích người dân mua nhà.
Hãng tin Bloomberg cho biết hiện lượng nhà xây mới mỗi năm tại thủ đô Tokyo-Nhật Bản nhiều gấp 3 lần so với toàn nước Anh, dù dân số của xứ sở sương mù cao gấp 1,8 lần so với Tokyo.
Mặc dù mức lương tại Nhật Bản tăng trưởng chậm trong 10 năm qua nhưng nếu so sánh tỷ lệ chi phí sở hữu nhà trên thu nhập thì Nhật Bản vẫn dễ thở hơn Anh, Mỹ, Australia...
Nếu nhìn cảnh tượng hàng trăm người ở thủ đô London-Anh xếp hàng xem một căn hộ nhỏ đang rao bán hoặc cho thuê thì rõ ràng tình hình ở Tokyo khả quan hơn rất nhiều. Trong khi thị trưởng nhiều thành phố tại Anh muốn áp giá trần tiền thuê nhà vì khủng hoảng hay việc giới trẻ Mỹ ngày càng có ít cơ hội mua bất động sản vì lạm phát thì tại Nhật, người dân có thể sở hữu nhà ở miễn phí tại nhiều vùng nông thôn.
Tỷ lệ chi phí sở hữu nhà trên thu nhập tại Nhật Bản thấp hơn so với nhiều nước dù tăng trưởng thu nhập giảm tốc
Không chỉ vấn đề nhà thuê, Nhật Bản cũng đang dần trở thành một thị trường bất động sản đầy hấp dẫn cho nhà đầu tư quốc tế. Trong khi các khu vực tại Châu Á chịu ảnh hưởng của đại dịch khiến thị trường nhà ở trở nên kém hấp dẫn thì tầng lớp nhà giàu đang nhắm đến Nhật Bản như một kênh đầu tư an toàn.
Hãng tin Bloomberg cho biết Nhật Bản có rất ít giới hạn với việc người nước ngoài sở hữu bất động sản tại đây, ngoại trừ những khu vực nhạy cảm như vùng quân sự. Bởi vậy thị trường này đang trở nên “béo bở” hơn bao giờ hết cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là giới nhà giàu.
Chính phủ ủng hộ
Hãng tin Bloomberg cho biết việc thừa cung đang khiến thị trường Nhật Bản diễn biến trái chiều với nhiều khu vực khác. Trong hơn 50 năm qua, Nhật Bản có nhiều nhà bỏ hoang và chẳng đủ người ở khi dân số lão hóa nhanh.
Ngoài ra tâm lý thích mua nhà mới khiến những nhà đầu tư nước ngoài có thể tiết kiệm tiền trong việc lựa chọn bất động sản. Chưa kể tâm lý này còn khiến các chủ đất giảm giá thuê-bán nhằm chuyển hướng sở hữu sang các căn nhà mới hơn.
Bên cạnh đó, những thay đổi về luật xây dựng nhằm đối phó với thảm họa cũng khuyến khích người Nhật Bản mua nhà mới. Đây là tín hiệu tốt cho nguồn cung và các công ty xây dựng nhưng lại khiến giá nhà đã qua sử dụng đi xuống.
Tờ Nikkei cho biết tỷ lệ nhà cũ đã qua sử dụng chỉ chiếm 15% thị trường giao dịch bất động sản Nhật Bản, thấp hơn nhiều so với 80% ở Mỹ và 90% tại Anh. Bởi vậy trừ phi chất lượng nhà ở được nâng cao hơn nữa để bắt kịp các tiêu chuẩn thì tỷ lệ nhà bỏ hoang sẽ còn tiếp tục tăng.
Một yếu tố nữa khiến giá nhà cũ tại Nhật Bản đi xuống nhanh chóng là do chính phủ liên tục khuyến khích xây thêm nhà mới. Các hãng xây dựng và bất động sản đã được hưởng những ưu đãi trong nhiều năm.
Nguồn cung nhà ở Nhật Bản cao hơn số hộ gia đình (triệu). Số nhà xây mới trên mỗi 100.000 người. Số căn hộ mới tại Tokyo gia tăng mạnh sau mỗi quy định của chính phủ (nghìn)
Ví dụ như động thái bãi bỏ quy định năm 1997 đã khiến Nhật Bản bùng nổ các khu chung cư lớn, từ 20 tầng trở lên, qua đó đáp ứng được nhu cầu của người lao động nghèo tại các thành phố.
Năm 2002, chính phủ của Thủ tướng Junichiro Koizumi đã thông qua chính sách “Phục hưng đô thị” (Urban Renaissance), qua đó trao nhiều quyền lực hơn cho chính quyền trung ương trong việc khuyến khích doanh nghiệp xây dựng phát triển tại các địa phương, qua đó làm bùng nổ nguồn cung mới trên thị trường nhà đất.
Trong những năm gần đây, chính quyền Tokyo còn ban hành hỗ trợ cặp đôi (Power Couple), qua đó ưu đãi vay tiền mua nhà cho những đôi vợ chồng có thu nhập 14 triệu Yên, tương đương 100.000 USD/năm.
Với mức lãi suất siêu rẻ cũng như việc các ngân hàng cạnh tranh dịch vụ cho vay thế chấp bất động sản hiện nay thì khoản tín dụng 1 triệu USD để mua nhà là hoàn toàn khả thi.
Xin được nhắc là với đồng Yên yếu và tăng trưởng thu nhập giảm tốc, các cặp vợ chồng tham gia chương trình ưu đãi mua nhà có thể chỉ kiếm chưa đến 50.000 USD/năm, thấp hơn mức lương bình quân tại Mỹ, nhưng họ lại dễ sở hữu được 1 căn hộ hơn.
Hiện Nhật Bản đang duy trì chính sách nới lỏng tiền tệ, đi ngược lại với nhiều nước bất chấp sức ép của đồng Yên tăng giá cũng như việc Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) nâng lãi suất.
*Nguồn: Bloomberg
