Kỳ 1: Sự ngột ngạt và cái giá tỷ USD: Vì sao Hà Nội, TP.HCM đang chạm ngưỡng chịu tải?

Họ chọn rời bỏ khỏi trung tâm thành phố

Tháng 9 này, Phương và Huy thành thân. Để chuẩn bị trước cho cuộc sống sau hôn nhân, họ đã chốt mua trả góp một căn hộ chung cư thương mại có diện tích 37m2 ở phường Lái Thiêu, TP.HCM. Nếu đúng tiến độ, chủ đầu tư sẽ bàn giao vào cuối năm 2028.

Điều đáng nói là căn hộ trên cách chỗ Phương làm việc 25km, với thời gian di chuyển có thể lên tới 1 tiếng đồng hồ hoặc thậm chí lâu hơn trong trường hợp kẹt xe. Ngoài ra, mức giá cũng không quá rẻ - 1,6 tỷ đồng, tương đương hơn 43 triệu/m2.

"Chúng tôi mua nhà tại đây vì dự án nằm cách nhà ga trong tương lai của tuyến metro số 2 khoảng 5km", Phương lý giải cho quyết định chọn nơi an cư xa nơi làm việc. "Nếu nhà không gần metro, chúng tôi sẽ không mua", chị nói thêm.

Quan điểm của cặp vợ chồng tương lai về cách chọn nhà cũng trùng với suy nghĩ của nhiều người ở thời điểm hiện tại. Trong báo cáo mới công bố, nền tảng Batdongsan.com.vn chỉ ra, có tới 69% người mua nhà được hỏi cho rằng, họ sẽ ra khu vực mới/vùng ven đang phát triển. Với chiến lược lựa chọn khu vực bất động sản trong 3-5 năm, người dân tại TP.HCM và Hà Nội chấp nhận việc đi xa hơn, chờ hạ tầng để đổi lấy không gian rộng, giá "mềm" hơn.

Như vậy, hai yếu tố đang khiến việc chọn an cư vùng ven trở thành xu hướng, gồm: giá bất động sản và không gian sống.

Ở yếu tố giá, trong khi nhu cầu ở thực luôn cao thì sự suy giảm mạnh nguồn cung căn hộ vừa túi tiền đang thu hẹp đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn. Dữ liệu của Savills cho thấy căn hộ hạng C (phân khúc bình dân) từ chỗ từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trước năm 2020 tại Hà Nội và TP.HCM, đến nay đã sụt giảm nghiêm trọng. Trong quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung hạng C mới, còn tại TP.HCM, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Đối với yếu tố không gian sống hay sức chứa dân số và khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật – xã hội, PGS.TS Đỗ Phú Trần Tình, Viện trưởng Viện Phát triển chính sách (Đại học Quốc gia TP.HCM) có cái nhìn rộng hơn.

Ông cho rằng, một đô thị chạm tới giới hạn không nhất thiết là khi đã hết đất, mà là khi người dân và doanh nghiệp phải trả chi phí ngày càng cao chỉ để duy trì những hoạt động bình thường như đi làm, đi học, khám chữa bệnh, vận chuyển hàng hóa hay tiếp cận các dịch vụ thiết yếu. Xét theo tiêu chí này, Hà Nội và TP.HCM đang bộc lộ rõ tình trạng tiến gần, thậm chí vượt ngưỡng chịu tải tại nhiều khu vực.

Dấu hiệu đầu tiên là sự tập trung quá mức về dân cư, việc làm và dịch vụ tại khu vực lõi. Ngân hàng Thế giới từng chỉ ra rằng mật độ dân số tại một số khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.HCM có thể lên tới khoảng 44.000 người/km2, trong khi tại một số khu vực ngoại vi chỉ khoảng 100 người/km2. Khoảng cách rất lớn này phản ánh sự mất cân đối nghiêm trọng trong tổ chức không gian đô thị.

Dấu hiệu thứ hai là hạ tầng luôn phải chạy theo nhu cầu. Trường học, bệnh viện, đường giao thông, hệ thống thoát nước và không gian công cộng liên tục được bổ sung nhưng vẫn thường xuyên rơi vào tình trạng quá tải. Điều đó cho thấy tốc độ gia tăng dân số và nhu cầu sử dụng dịch vụ đang nhanh hơn khả năng mở rộng hạ tầng.

Giao thông đang là yếu tố thể hiện rõ nhất sự mất cân đối. Mỗi ngày, một lượng rất lớn người dân cùng di chuyển vào khu vực trung tâm để làm việc, học tập và sử dụng dịch vụ.

Mất mát tỷ USD và còn nhiều hơn nữa

Tuy nhiên, theo Viện trưởng Đỗ Phú Trần Tình, điều đáng lo nhất không chỉ là Hà Nội và TP.HCM sẽ đông hơn hay tắc đường hơn, mà là chi phí của sự tập trung đô thị có thể tăng nhanh hơn giá trị kinh tế mà sự tập trung đó tạo ra. Khi chi phí đi lại, logistics, nhà ở, ô nhiễm và tiếp cận dịch vụ tăng nhanh hơn năng suất lao động, lợi thế của đô thị lớn sẽ dần chuyển thành bất lợi cạnh tranh.

Đơn cử, ùn tắc giao thông đang trở thành "thuế vô hình" đánh lên toàn bộ nền kinh tế. Năm 2022, đại diện Sở Giao thông vận tải TP.HCM (cũ) cho biết, với tình trạng ùn tắc tại thời điểm đó, thành phố ước tính thiệt hại khoảng 6 tỷ USD, tương đương hơn 138.000 tỷ đồng mỗi năm. Một ước tính khác được nêu tại Hội thảo về phát triển hệ thống đường sắt đô thị Hà Nội và TP.HCM năm 2024, cho rằng thiệt hại do ùn tắc tại mỗi thành phố có thể vào khoảng 2–3 tỷ USD/năm.

Dù chưa phải số liệu thống kê chính thức, nhưng những con số trên cho thấy quy mô kinh tế rất lớn của vấn đề. Đằng sau những con số biết nói đó là hàng triệu giờ lao động bị mất, nhiên liệu bị lãng phí, chi phí giao hàng tăng, hoạt động sản xuất – kinh doanh bị gián đoạn và năng suất của doanh nghiệp suy giảm.

Không dừng lại ở đây, sự suy giảm sức hấp dẫn trong thu hút đầu tư và nhân lực chất lượng cao sẽ là một hệ luỵ lớn khác.

Một đô thị có thể có thị trường lớn và nguồn lao động dồi dào, nhưng nếu người lao động phải dành quá nhiều thời gian cho việc di chuyển, doanh nghiệp phải chịu chi phí logistics cao và giá nhà vượt xa khả năng chi trả, lợi thế kinh tế do tập trung đô thị tạo ra sẽ bị suy giảm đáng kể. Các doanh nghiệp công nghệ, các trung tâm R&D và lực lượng lao động trình độ cao hoàn toàn có thể lựa chọn những địa bàn khác có hạ tầng tốt hơn, môi trường sống thuận lợi hơn và chi phí thấp hơn.

Hệ quả rất đáng quan tâm khác là chất lượng sống và công bằng xã hội suy giảm. Ô nhiễm không khí, tiếng ồn, ngập lụt, thiếu trường học, bệnh viện và không gian công cộng không tác động đồng đều đến mọi nhóm dân cư. Người có thu nhập cao có nhiều khả năng lựa chọn nơi ở và dịch vụ tốt hơn, trong khi nhóm thu nhập thấp và trung bình thường phải sống xa nơi làm việc, chịu thời gian đi lại dài và phụ thuộc nhiều hơn vào hạ tầng công cộng. Nếu tình trạng này kéo dài, quá tải đô thị không còn là câu chuyện giao thông hay quy hoạch, mà có thể trở thành vấn đề phân hóa xã hội và suy giảm niềm tin vào chất lượng quản trị đô thị.

Do đó, nếu không giải nén đô thị kịp thời, ông Tình đánh giá, mất mát của Hà Nội và TP.HCM không chỉ là quãng thời gian di chuyển trên đường mà còn mất dần nguồn nhân lực giỏi, vốn đầu tư và cơ hội tăng trưởng vào những địa bàn có chi phí thấp hơn.

Nhưng nếu bài toán không phải là "giãn dân" mà là tổ chức lại cả một hệ thống đô thị, thì lời giải nằm ở đâu?

Đón đọc Kỳ 2: Giải nén đô thị và những ngành sẽ hưởng lợi

Trần Chung