HoREA: Doanh nghiệp BĐS tư nhân ngày càng lớn mạnh nhưng phải đương đầu với nhiều thách thức, rủi ro

Tuy nhiên, doanh nghiệp BĐS tư nhân hiện nay đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ dẫn đến có thể bị phá sản, do tính thiếu ổn định, khó đoán định về chính sách.

Doanh nghiệp đang gặp nhiều thách thức, khó khăn

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã chỉ ra những điểm tồn tại, hạn chế hiện nay trên thị trường BĐS, tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp BĐS.

Môi trường kinh doanh có chuyển biến theo hướng tích cực, nhưng vẫn chưa thật sự minh bạch, lành mạnh, công bằng, bình đẳng. Những năm trước đây, đã có hiện tượng hình thành nhóm lợi ích trong lĩnh vực BĐS, kể cả một số dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) được thanh toán đối ứng bằng quỹ đất đô thị, dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đợt rà soát, thanh tra, kiểm toán rất quyết liệt trong thời gian vừa qua.

Doanh nghiệp BĐS đối diện với nhiều rủi ro, thách thức, thậm chí có nguy cơ dẫn đến có thể bị phá sản, do tính thiếu ổn định, khó đoán định về chính sách; Hoặc do hiện tượng áp dụng “hồi tố” đối với một số trường hợp trong thời gian gần đây; Hoặc doanh nghiệp không tiên lượng được về chi phí trước khi ra quyết định đầu tư, mà điển hình là doanh nghiệp không thể dự đoán được số tiền sử dụng đất dự án phải nộp, lúc nào được nộp...

Bên cạnh đấy, thị trường BĐS bị giảm quy mô, bị sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung căn hộ, nhà ở, giá cả có xu thế tăng do quy luật cung-cầu (cung ít, cầu nhiều). Từ tháng 3/2017 đến nay, thị trường BĐS Tp.HCM liên tục bị sụt giảm: Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; Quý 1/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%; Theo Savills, số lượng căn hộ giảm 57% so với Q1/2018; Thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%. 

Ngoài ra, thị trường BĐS cần nguồn vốn đầu tư trung hạn, dài hạn, nhưng hiện nay đang lệ thuộc quá lớn vào hai nguồn vốn, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn rủi ro đối với cả ngân hàng và doanh nghiệp.

Trong khi đó, hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS, nhưng chưa có các nguồn vốn khác thay thế, bổ sung. “Thị trường chứng khoán chưa thực sự trở thành kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS. Các quỹ đầu tư BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) chưa phát triển như kỳ vọng. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS chưa phát triển... Do vậy, thị trường BĐS chưa thật sự phát triển lành mạnh và bền vững”, ông Châu nhấn mạnh.

Cần tháo gỡ các rào cản để phát triển lành mạnh, bền vững

Trong lúc chờ đợi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Chứng khoán... Hiệp hội kiến nghị các nội dung cấp bách sau nhằm tháo gỡ các rào cản để doanh nghiệp và thị trường phát triển bền vững.

Thứ nhất, về thực thi pháp luật: Đề nghị cán bộ, công chức hiểu luật và vận dụng sáng tạo vào thực tiễn, không máy móc, lệ thuộc từ ngữ. Ví dụ: Cần phải thống nhất quy trình hành chính để Sở Quy hoạch kiến trúc nhận và thụ lý hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của “nhà đầu tư”, sau khi đã có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân thành phố, để giải quyết ách tắc hiện nay.

Thứ hai, về thủ tục hành chính, quy trình hành chính:  Đề nghị các Bộ, ngành địa phương chủ động rà soát, đơn giản hoá, công khai hoá, minh bạch các thủ tục hành chính, quy trình hành chính. Trước hết, Hiệp hội đề nghị giải quyết ngay thủ tục về chấp thuận chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp, trong đó có một tỷ lệ nhỏ đất công (chiếm khoảng 10%); hoặc quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án hiện nay.

Thứ ba, về trách nhiệm thi hành công vụ, đạo đức công vụ: Đề nghị đội ngũ cán bộ, công chức cần nâng cao trách nhiệm thi hành công vụ, đạo đức công vụ. Trước hết, Hiệp hội kiến nghị công bố công khai, minh bạch các quy trình, thủ tục hành chính; Không để cán bộ, công chức tiếp cận với người dân, doanh nghiệp trong quá trình thụ lý hồ sơ, bằng cách đẩy mạnh cơ chế Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử.

Thứ tư, về trách nhiệm của doanh nghiệp BĐS: Doanh nghiệp BĐS bên cạnh mục tiêu kinh doanh hiệu quả, phát triển bền vững, còn phải thể hiện trách nhiệm xã hội, với người tiêu dùng; Phát triển BĐS xanh và thông minh, thân thiện môi trường, ứng phó với tình trạng biến đổi khí hậu; Cam kết không làm ăn kiểu chụp giật, ăn dày. Do vậy, doanh nghiệp BĐS trước hết phải tuân thủ pháp luật và minh bạch thông tin dự án, cả về huy động vốn và sử dụng vốn huy động…

Thứ năm, về sự cấp thiết ban hành Nghị định về BT, thanh toán đối ứng bằng quỹ đất và minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư:  - Đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định về dùng quỹ đất để thanh toán cho các nhà đầu tư BT, để giải quyết các khó khăn, vướng mắc hiện nay, và mở đường huy động các nguồn lực tư nhân tham gia phát triển hệ thống hạ tầng theo phương thức đối tác công-tư. - Đề nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Phương Nga