Hồ sơ "anh cả" làng môi giới Đất Xanh: Từ công ty vỏn vẹn 10 nhân viên đến lực lượng hùng hậu 1 vạn "đại binh" sẵn sàng môi giới bao tiêu cả dự án

Chúng tôi xin giới thiệu series bài viết "Các doanh nghiệp bán nhiều nhà nhất Việt Nam", với bài mở đầu là chân dung doanh nghiệp có thị phần môi giới lớn nhất thị trường - Đất Xanh Group. Mời quý độc giả đón đọc.

TỪ 10 NHÂN VIÊN KHAI SINH KHÁI NIỆM "SIÊU THỊ CHUNG CƯ"

Ngày 13/11/2003, Công ty TNHH Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh tiền thân của Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh được ông Lương Trí Thìn thành lập, với vốn điều lệ 800 triệu đồng và 10 nhân viên, hoạt động chuyên về lĩnh vực môi giới - kinh doanh phân phối các dự án bất động sản.

Thời điểm đó, thị trường địa ốc đang bước vào cơn sốt đất nền khi hầu như các giao dịch trên thị trường chỉ tập trung vào phân khúc này. Riêng phân khúc chung cư mới hình thành nên rất hiếm doanh nghiệp đầu tư và phân phối. Với định hướng hoàn toàn khác biệt, Đất Xanh đã thâm nhập vào lĩnh vực môi giới chung cư cho khách hàng.

Năm 2004, lần đầu tiên Đất Xanh khai sinh khái niệm "siêu thị chung cư", tới năm 2005, đây là đơn vị phát triển mô hình siêu thị căn hộ chung cư đầu tiên tại Việt Nam. Lúc đầu, ít khách hàng quan tâm, tuy nhiên với chiến lược sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu, giá hợp lý, khách hàng đã dần dần tiếp nhận và đặt mua ngày càng nhiều.

Năm 2006, thị trường căn hộ bước vào giai đoạn bão hòa, nhu cầu đầu tư đất nền xuất hiện, Đất Xanh đã đón đầu và nắm bắt tốt cơ hội đó. Địa bàn Đất Xanh nhắm đến là Bình Dương – địa phương đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ về hạ tầng, đô thị. Lúc này, Đất Xanh ra mắt phương thức bán hàng mới "bán hàng tập trung" và được thị trường áp dụng cho đến nay.

Khởi điểm là đơn vị môi giới các dự án bất động sản, từ năm 2007, Đất Xanh bắt đầu mở rộng hoạt động sang lĩnh vực đầu tư ở phân khúc căn hộ trung bình khá, địa bàn ở TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu và Hà Nội…

Với kinh nghiệm dày dạn trong mảng môi giới, tích lũy được nhiều kinh nghiệm thị trường cũng như nắm bắt được nhu cầu khách hàng, từ đó phát triển và khai thác hiệu quả quỹ đất. Đây cũng là tiền đề để Đất Xanh Group chuyển mình từ nhà môi giới bất động sản sang chủ đầu tư phát triển các dự án với quy mô vốn đầu tư gia tăng theo thời gian.

Năm 2007, doanh nghiệp này tiến hành cổ phần hóa và trở thành nhà phát triển bất động sản. Dự án đầu tiên là Sunview 1&2 (quận Thủ Đức) và Phú Gia Hưng (quận Gò Vấp) khởi công năm 2008, đồng thời phát triển thị trường BĐS Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Năm 2008 và 2009, trong khi thị trường bất động sản TP.HCM bị đóng băng thì tại Bình Dương liên tục diễn ra các cơn sốt đất và Đất Xanh đã khai thác tốt cơ hội này. Không chỉ ở Bình Dương, Đất Xanh cũng tiếp tục thành công với phân khúc đất nền ở Đồng Nai và Long An.

Cuối tháng 12/2009, Đất Xanh chính thức niêm yết 8 triệu cổ phiếu trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM. Đây là cột mốc mang tính "lột xác" từ một doanh nghiệp nhỏ thành một tập đoàn bất động sản quy mô.

Năm 2010, khi thị trường chạm đáy, các doanh nghiệp bất động sản hoặc "án binh bất động" hoặc tháo chạy khỏi thị trường TPHCM thì Đất Xanh tận dụng cơ hội đầu tư phát triển các dự án căn hộ. Một số dự án đầu tay do Đất Xanh làm chủ đầu tư thành công như Sunview 1 & 2 (Thủ Đức); Phú Gia Hưng Apartment (Gò Vấp). Các dự án này đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của Đất Xanh từ nhà môi giới thành nhà phát triển dự án.

Bên cạnh đó, Đất Xanh còn mở rộng phát triển ra Miền Bắc và Miền Trung với hơn 20 sàn giao dịch bất động sản trải dài từ Bắc vào Nam, làm bàn đạp vững chắc cho việc mở rộng quy mô phát triển cho những năm tiếp theo.

Năm 2011, họ chuyển đổi hoạt động theo mô hình tập đoàn, sở hữu hệ thống phân phối BĐS mạnh nhất Việt Nam với 20 chi nhánh, công ty thành viên, công ty liên kết, công ty liên doanh hoạt động khắp cả nước.

Năm 2012, họ mở rộng ra thị trường Quảng Ninh, Hải Phòng, Phú Quốc, Khánh Hòa. Năm 2013, Đất Xanh sáng lập liên minh G5 - Liên minh bất động sản mạnh nhất thị trường phía Bắc, đặt mục tiêu trở thành tập đoàn đa ngành "Đầu tư - Xây dựng - Dịch vụ".

Với mô hình chiến lược khép kín "Đầu tư – Xây dựng – Dịch vụ", chủ động từ đầu vào đến đầu ra, năm 2013, Tập đoàn này đã triển khai hàng loạt dự án lớn.

Từ năm 2014-2015, Đất Xanh đẩy mạnh hoạt động M&A để tạo ra quỹ đất lớn nhờ mua lại các dự án như Opal Riverside, Palm City (2014); Luxcity, Cara Riverview, Autis City, Opal Garden, Zen Riverside, Lux Riverview, LuxGarden (2015); Gem Riverside, Opal City (2016)...

2018, họ định hướng tập trung phát triển dự án có quy mô lớn và khu công nghiệp. Năm 2019 tái cấu trúc mảng dịch vụ dưới pháp nhân Đất Xanh Services, cung cấp giải pháp BĐS toàn diện, chính thức lấn sân vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp. Đặc biệt đấu giá thành công lô đất vàng 92,2 ha tại Long Thành, Đồng Nai.

Việc duy trì và tăng trưởng ổn định các mảng dịch vụ và phát triển bất động sản giúp cho Đất Xanh luôn được chú ý trên thị trường, nhất là mỗi khi thị trường có biến động theo chu kỳ. Lịch sử cho thấy, thị trường trầm lắng thì mảng dịch vụ môi giới lại lên ngôi vương, như năm 2008 và năm 2019.

Với 24 dự án cùng quỹ đất hiện có lên đến 3.327 hecta, tổng mức đầu tư 134.507 tỷ đồng, ban lãnh đạo Đất Xanh tự tin vốn liếng này đủ đảm bảo cho Tập đoàn này đầu tư, khai thác phát triển dự án cũng như đảm bảo kế hoạch doanh thu lợi nhuận trong 5 - 10 năm tới.

ÔNG LỚN VỚI "BIỆT TÀI" BAO TIÊU DỰ ÁN

Nếu giai đoạn 2017 - 2020, Đất Xanh tập trung khai thác các dự án 5-20 ha; từ giai đoạn 2021-2023 hướng đến phát triển các dự án khu đô thị từ 20 ha trở lên. Không chỉ tập trung cho sản phẩm bất động sản căn hộ, đất nền mà Đất Xanh còn dự kiến mở rộng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, bất động sản khai thác cho thuê và đầu tư vào các khu đô thị có quy mô từ 100 ha trở lên.

Điều đó lý giải một phần nguyên nhân vì sao trong quy mô tài sản của Tập đoàn đã tăng mạnh trong các năm gần đây, từ mức 3.573 tỷ đồng cuối năm 2015, tổng tài sản đến cuối năm 2019 tăng thêm gấp 5 lần, đạt 19.880 tỷ đồng.

Lãnh đạo Đất Xanh cho biết, trong lĩnh vực môi giới BĐS, hiện mạng lưới phân phối của Đất Xanh phủ khắp 63 tỉnh thành trên cả nước. Chỉ tính riêng trong năm 2019, bộ phận môi giới của tập đoàn này đã thực hiện thành công 30.083 giao dịch. Trong đó, 14.439 giao dịch được thực hiện thành công tại miền Bắc, 12.604 giao dịch tại miền Nam và 3.040 giao dịch tại miền Trung. Đặc biệt, tại TP. HCM và Hà Nội, Đất Xanh đang đứng đầu thị phần môi giới tại hai địa phương này với thị phần lần lượt 18% và 33%.

Doanh nghiệp chịu trách nhiệm môi giới của Tập đoàn Đất Xanh là Đất Xanh Services. So với các đối thủ hiện nay là Hải Phát, Cenland, Đất Xanh Services có hoạt động tương đối rộng từ môi giới sơ cấp - thứ cấp, dịch vụ tài chính đến quản lý bất động sản. Hiện, hoạt động môi giới của Đất Xanh Services tập trung chủ yếu ở thị trường phía nam với khoảng 47% doanh thu, miền bắc đóng góp khoảng 36%, còn lại là miền trung. Đất Xanh Services cũng vừa thực hiện IPO vào đầu năm 2021.

Mạng lưới phân phối của Đất Xanh hiện có 846 sàn liên kết, hơn 81.500 cộng tác viên và 3000 nhân viên kinh doanh. Nói vui thì quân số ra chiến trường của ông lớn này lên đến cả vạn "đại binh".

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, điểm nổi bật mảng môi giới của Đất Xanh là khả năng phân phối 100% dự án, hay còn gọi là môi giới bao tiêu. Hoạt động này đòi hỏi ngoài uy tín thương hiệu trên thị trường môi giới thì doanh nghiệp tham gia từ đầu với các công đoạn từ tư vấn, thiết kế đến hoàn thiện cùng Chủ đầu tư bên cạnh đó còn có một hệ thống phân phối rộng khắp cả nước. Đó là một trong những lợi thế lớn của Đất Xanh và tất nhiên không phải bất kỳ công ty môi giới nào cũng có thể tham gia thị trường này.

KẾT QUẢ KINH DOANH

Trong nhiều năm liền, kết quả kinh doanh của Đất Xanh đều tăng trưởng tốt. Năm 2019, doanh thu của Đất Xanh đã đạt hơn 5.800 tỷ đồng, tăng trưởng hơn 25% so với năm trước. Trong đó, chỉ tính riêng mảng môi giới bất động sản - vốn là trọng tâm của Đất Xanh thì doanh thu đạt đã hơn 2.800 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 2.388,5 tỷ đồng. Theo tổng kết về thị phần môi giới BĐS trong năm 2019 thì Đất Xanh chiếm khoảng 30%, số còn lại, phần lớn thuộc về gần 10 công ty môi giới bất động sản khác.

Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của Đất Xanh năm 2020 giảm sút mạnh. Tổng kết năm tài chính gần nhất ghi nhận doanh thu 2.899 tỷ đồng, giảm phân nửa so với năm 2019. Chi phí hoạt động tăng mạnh, đặc biệt chi phí lãi vay. Kết quả, Đất Xanh lỗ ròng 174 tỷ đồng (công ty mẹ lỗ ròng 496 tỷ đồng).

Tính đến ngày 31/12/2020, tổng tài sản của Đất Xanh đã tăng hơn 17% so với đầu năm, đạt hơn 23.000 tỷ đồng. Tài sản tăng chủ yếu từ khoảng tiền và tương đương tiền gấp hơn 2 lần lên xấp xỉ 1.800 ngàn tỷ đồng. Song song, hàng tồn kho cũng ghi nhận tăng hơn 50%, lên hơn 10.251 tỷ.

Trong đó, Đất Xanh đang có hơn 9.620 tỷ bất động sản dở dang, tập trung tại dự án Gem Sky World với 3.553 tỷ, Gem Riverside 1.558 tỷ và Opal Boulevard 1.199 tỷ đồng.

Năm 2020, ban lãnh đạo từng kỳ vọng bàn giao và ghi nhận lợi nhuận của khoảng 700 lô đất thuộc đợt mở bán đầu tiên vào tháng 7/2020. Tuy nhiên, do thủ tục pháp lý chậm hơn dự kiến, việc ghi nhận dự án Gem Sky World sẽ bắt đầu trong năm 2021.

Từ ngày 31/3/2021, Sở GDCK Tp.HCM (HoSE) đã có quyết định đưa cổ phiếu DXG của Tập đoàn Đất Xanh (DXG) vào diện bị cảnh báo kể từ ngày 31/3/2021, thuộc trường hợp chứng khoán bị cảnh báo theo quy định do lợi nhuận ròng âm. DXG cũng nằm trong danh sách chứng khoán không đủ điều kiện giao dịch ký quỹ (margin) đến ngày 24/3/2021 do HoSE cập nhật.

Khẳng định với nhà đầu tư tại cuộc gặp gỡ hồi tháng 3/2021, đại diện Đất Xanh cho biết đây là câu chuyện cũ. Trong đó, DXG năm 2020 chưa kịp hạch toán các dự án liên quan đến việc phát triển dự án BĐS nên quý 4 công bố lỗ, ngay tại thời điểm này DXG đã không có margin.

Và đi đúng với kế hoạch "book" lợi nhuận, theo BCTC hợp nhất quý 1/2021 vừa được công bố, doanh thu Công ty đạt 2.954 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ. Nguyên nhân trong kỳ DXG đã ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ dự án đã triển khai bán hàng thành công từ năm 2020 (Gem Sky World, Đồng Nai) và hoạt động môi giới, dịch vụ có kết quả tốt.

Khấu trừ chi phí, Đất Xanh lãi ròng 531 tỷ đồng, cao gấp 8 lần cùng kỳ năm ngoái. Năm 2021, ban lãnh đạo Công ty dự kiến lợi nhuận sau thuế thực hiện khoảng 1.600-1.700 tỷ đồng.

CÁC CÔNG TY CON MANG HỌ "ĐẤT XANH"

Như nhiều doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam khi quy mô phình to, Đất Xanh cũng khai sinh ra nhiều công ty con mang chung "họ" để phát triển các lĩnh vực mới hoặc thị trường đặc thù.

Trong hệ sinh thái mang họ "Đất Xanh", vị trí anh cả chính là Công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam. Công ty này thành lập vào ngày 12/12/2009, hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng, đầu tư tài chính và bất động sản.

Đất Xanh Miền Nam cũng là đơn vị mạnh nhất của Đất Xanh và giành được vị thế cao trên thị trường như Công ty môi giới bất động sản tốt nhất Đông Nam Á 2019, Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín 2018, Top 20 Chủ đầu tư hàng đầu Việt Nam năm 2018...

Với mục tiêu mở rộng quy mô và dịch chuyển hướng phát triển vào thị trường phía bắc, Tập đoàn Đất Xanh đã cho ra đời hai công ty thành viên trong năm 2010.

Công ty cổ phần dịch vụ và đầu tư Đất Xanh Đông Nam Bộ ra đời với định hướng chủ lực của tập đoàn trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, phân phối và phát tiển dự án tại thị trường chính Đông Nam Bộ.

Tiếp đến là Công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, với hoạt động chính trong các lĩnh vực môi giới bất động sản, cung cấp dịch vụ tư vấn và đầu tư bất động sản tại thị trường phía bắc. Đến nay, Đất Xanh Miền Bắc đã huy động được số vốn điều lệ hơn 675 tỉ đồng với đội ngũ nhân viên gần 1.600 người tại 11 chi nhánh/văn phòng và bốn công ty thành viên.

Thành viên thứ tư mang thương hiệu Đất Xanh là Công ty cổ phần Đất Xanh Miền Trung. Công ty này được thành lập vào ngày 23/03/2011, hiện có một chi nhánh tại Hà Nội, bốn công ty kinh doanh và hai công ty dịch vụ. Theo báo cáo tài chính năm 2019, lợi nhuận trước thuế của Đất Xanh Miền Trung đạt 785 tỉ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt 650 tỉ đồng, tăng 6,5% so với năm trước.

Từ năm 2016 đến nay, Tập đoàn Đất Xanh liên tiếp cho ra đời các công ty thành viên thực hiện việc đầu tư, phát triển dự án bao gồm Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Đất Xanh Nam Trung Bộ (2016); Công ty cổ phần Đất Xanh Premium (2017); Công ty cổ phần dịch vụ và đầu tư Đất Xanh Miền Tây và Công ty cổ phần Đất Xanh Nam Bộ (2018) và Công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Đông (2019).

Ngoài những "đứa con" mang thương hiệu Đất Xanh phụ trách chính ở những thị trường trọng điểm, doanh nghiệp do ông Thìn điều hành cũng phát triển thêm tám công ty thành viên khác cùng thực hiện mô hình "Xây dựng – Đầu tư, tài chính – Dịch vụ".

CÁC DỰ ÁN LỚN ĐANG ĐƯỢC TRIỂN KHAI

Năm 2021, Ban lãnh đạo doanh nghiệp duy trì kế hoạch bàn giao và ghi nhận lợi nhuận từ các dự án Gem Sky World, Opal Boulevard và St Moritz, trong khi mảng dịch vụ môi giới sẽ phục hồi từ mức thấp của năm 2020.

Ngoài ra, Đất Xanh vẫn duy trì kế hoạch tiếp tục bán trước các sản phẩm tại Gem Sky World và Opal Skyline trong năm nay đồng thời mở bán trở lại dự án Gem Riverside tại TP.HCM và mở bán 4 dự án mới (3 dự án mang thương hiệu Opal tại Bình Dương và dự án Lux Star tại Quận 7, TP.HCM) vào nửa cuối năm 2021.

Thông tin và hình ảnh bản vẽ 3D của một số dự án lớn đáng chú ý mà Đất Xanh đang triển khai:

Kiến Anh